Lovene for boligkjøp- og salg er i endring. Forbeholdet «som den er» fjernes, noe som gir selger mer ansvar for feil og mangler.

Tekst: Adv.flm. Ann Kathrin Nordbø/DALAN Advokatfirma DA

I tillegg til at forbeholdet «som den er» fjernes, har flere av endringene i Proposisjon 44 L (2018-2019), om endringer i avhendingslova, skapt sterke reaksjoner fra mange hold. Det er også bekymring blant annet knyttet til mulige konsekvenser av den lave minsteterskelen på kr 10 000 ved mangelskrav, og økte kostnader i forbindelse med transaksjon av eiendom til blant annet eierskifteforsikring og gode tilstandsrapporter.

Store økonomiske konsekvenser

Bolig og til dels fritidseiendom er nordmenns foretrukne spareform, og den er for mange den eneste sparingen. Kjøp og salg av bolig får dermed stor økonomisk betydning for partene. Overraskelser i etterkant av transaksjonen kan få store økonomiske konsekvenser, være til stor personlig belastning for partene og medføre mange konflikter for domstolene.

Såkalte «som den er»-forbehold benyttes ved de fleste bruktboligsalg i dag. Det vil i utgangspunktet bare foreligge en mangel i rettslig forstand hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Så lenge det ikke oppdages mangler som overstiger vesentlighetsterskelen, vil det være en rettslig fordel for selgeren å vite minst mulig om boligen, slik at selgeren ikke kan holdes ansvarlig for brudd på opplysningsplikten

Et effektivt virkemiddel for å avdekke feil

Ny bestemmelse i 2. ledd i avhendingsloven (avhl.) § 3-9 vil derimot lyde; «Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.»

Bestemmelsen er begrunnet i et ønske om å gi selger et insitament til å frembringe informasjon om boligen før salg. Ved at selger i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel, antas det øke kjøpers mulighet for å få informasjon forut for salget. Departementet har lagt til grunn at endringene vil være effektivt virkemiddel for at det legges frem flere tilstandsrapporter fra bygningssakkyndige ved boligsalg, og at tilstandsrapportene vil kunne avdekke skjulte feil som kan tas med i kjøpers vurdering av om han/hun ønsker å kjøpe boligen.

Spesifiserte forbehold kan tas

Forbehold som typisk omfattes av formuleringen «tilsvarende alminnelige forbehold» i den nye lovteksten, er at eiendommen selges «as is», «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse», eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler». Konsekvensen av at de aktuelle forbeholdene ikke får virkning, er at man faller tilbake på en alminnelig mangelsvurdering med grunnlag i avtalen (§ 3-1), det abstrakte mangelsbegrepet (§ 3-2 nytt første ledd), og særbestemmelser om eiendommens tilstand ellers i loven.

Det presiseres i Prop. 44 L (2018-2019) at bestemmelsen er ikke til hinder for at det tas spesifiserte forbehold. Etter § 3-9 andre ledd andre punktum, får imidlertid andre forbehold, som i og for seg fremstår som spesifiserte, men som reelt sett fungerer som alminnelige forbehold, heller ikke virkning overfor forbrukere. Forbehold vil være omfattet av andre punktum når de er så uspesifiserte eller generelle at de ikke er egnet til å påvirke en kjøpers vurdering av eiendommen, herunder ved å oppfordre til nærmere undersøkelser. Et typisk eksempel som nevnes i forarbeidene er at selgeren tar forbehold mot fuktskader (eventuelt på et bestemt rom) uten at dette knyttes til noen konkrete grunner til mistanke eller lignende.

Egenandel og fradrag ved mangler

Stortinget har i § 3-1. 4 ledd vedtatt en beløpsmessig minsteterskel på kr 10 000, ved mangler som kjøper selv må dekke når det er tale om en brukt bolig. Egenandelen i forslaget til § 3-1 nytt fjerde ledd får etter ordlyden anvendelse på «tap og kostnadar ved manglar». At flertallsformen «manglar» er brukt, skal synliggjøre at egenandelsregelen gjelder for mangler ved eiendommen sett under ett – ikke for hver enkelt mangel. Med andre ord vil tap eller kostnader ved en mangel som ikke overstiger 10 000 kroner, trekkes fra egenandelen slik at det blir en tilsvarende mindre egenandel for eventuelle andre mangler.

Hvis manglene oppdages på forskjellig tidspunkt, vil det kunne oppstå spørsmål om forholdet til reklamasjonsreglene. Det kan derfor reises spørsmål om hvorvidt kjøperen må reklamere over hver enkelt mangel for å kunne kumulere dem med henblikk på egenandelen. En kjøper som vil være sikker på at alle mangler går til fradrag i egenandelen, bør reklamere innen rimelig tid for hver enkelt mangel. En slik korrespondanse med selgeren vil uansett kunne være nyttig av hensyn til å sikre bevis for mangelen.

Utvidet undersøkelsesplikt

Endringen innebærer et utvidet mangelansvar og risikoforskyvning over på selger, som ofte på lik linje med kjøper, vil være en privatperson. Som konsekvens er kjøper gitt utvidet undersøkelsesplikt. Etter dagens regelverk kan ikke kjøper påberope mangel som kjøperen kjente eller måtte kjenne til, jfr. Avhl. § 3-10.  Det vil i endringen i tillegg inntas i lovteksten en forutsetning om at kjøper må regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig frem av tilstandsrapport, eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i.

Spørsmålet er om økt bruk av tilstandsrapporter vil være tilstrekkelig virkemiddel til å forhindre flere boligkonflikter i tråd med endringenes formål.

FAKTA:

Stortinget vedtok 16. mai 2019 endringer i avhendingsloven, jf. Prop. 44 L (2018-2019) og Innst. 270 L (2018-2019). Endringene innebærer blant annet at selgeren ikke lenger gyldig skal kunne ta «som den er»- forbehold overfor forbrukerkjøpere. Det alminnelige mangelsbegrepet er presisert og kjøperens undersøkelsesplikt er tydeliggjort. Lovendringene medfører også en egenandel på 10 000 kroner ved mangelskrav, samt en egen bestemmelse om innendørs arealavvik. Lovendringene innebærer også at departementet kan forskriftsregulere krav til tilstandsrapportene og de bygningssakkyndige som utarbeider dem. Lovens ikrafttredelse er foreløpig ikke fastsatt, men antas å ikke skje før tidligst sommeren 2020.