Viktig dom om tomtefeste

Høyesterett avsa i høst en dom som antas å få betydning for et betydelig antall fritidshytter, herunder hytter eid av sameier og andre former for sammenslutninger.

Tekst: Vidar Heimset, juridisk rådgiver – vidar@boligmentoren.no

Bardu Jeger- og fiskerforening hadde i en årrekke festet tre tomter i Bardu kommune av Statsskog, som hadde nektet nedregulering av festeavgiften og innløsning av tomtene. Det sentrale spørsmålet i saken var om de aktuelle festeavtalene skulle regnes å gjelde som «tomt til… fritidshus», og med det være omfattet av tomtefestelovens § 15 første ledd. Konsekvensen av at festeavtalene skulle bli omfattet av tomtefestelovens § 15 første ledd, ville være at fester kunne kreve leien fastsatt til prisstigningen.

Bardu JFF anførte at de tre festeavtalene gjaldt tomt til fritidshus, og at hensynene som gir fester av fritidstomter et særlig vern også gjorde seg gjeldende i deres sak. Det ble særlig vist til at formålet med avtalene var å gi medlemmene i foreningen et hytte- og velferdstilbud, og ikke at medlemmene eller foreningen skulle få et økonomisk utbytte.

Fritidstomt eller ikke?

Statsskog på sin side anførte at de tre festeavtalene ikke gjaldt tomt til fritidshus, og at formålet med avtalene best kunne karakteriseres som tomter til foreningshytter. Det ble særlig vist til at kjerneområdet for vernereglene i tomtefesteloven er vern av fysiske personers investering i, og tilknytning til, egen bolig og fritidsbolig. Statsskog anførte derfor at hensynene som gir fester av fritidshus vern ikke gjorde seg gjeldende i denne saken.

Høyesterett kom den 15. september i år, under en dissens på 3-2, til at Bardu JFFs tre festeavtaler var å anse som fritidshus etter tomtefestelovens § 15. Flertallet på tre dommere fant at det avgjørende måtte være å foreta en vurdering av om festeavtalene hadde et næringsformål eller ikke. Det ble uttalt at hvorvidt festeren er en privatperson, et sameie, en sammenslutning eller en forening isolert sett måtte være uten betydning. Flertallet viste til formålet til Bardu JFF blant annet var å ivareta medlemmenes interesser innen jakt, fiske, naturforvaltning og næringsliv. Videre ble det vist til at medlemmene benyttet hyttene til fritidsaktiviteter, og at dette ble gjort på omtrent samme måte som de ville blitt benyttet om hyttene var eid av en eller flere privatpersoner. Bardu JFF og medlemmene hadde heller ikke noe økonomisk utbytte av festeavtalene, i det medlemmene kunne leie hyttene til kostpris.

Åpner for flere nedreguleringer
Dommen åpner for at mange festere av ulike typer fritidshus nå kan kreve nedregulering av leien. Hvorvidt fester er en familie, et sameie eller en forening har ikke betydning. Det synes heller ikke å ha betydning om festeavtalen gjelder statsgrunn eller feste av grunn av private grunneiere. Det avgjørende etter dommen må være om festeavtalen har et næringsformål eller ikke. Videre synes det etter dommen klart at det ikke finnes en kategori for «foreningshytter», disse må vurderes på samme måte som andre festeavtaler. Bedriftshytter kunne være omfattet av dommen dersom formålet med festeavtalen er å gi de ansatte et fritids- og velferdstilbud.

Dommen kan leses i sin helhet på www.lovdata.no, referanse HR-2017-01780-A.

(Ill. foto: Helene Aarnes).