Verdi av bruksrett til bolig eller fritidseiendom

I mange tilfeller er det praktisk å kunne fastslå hva en bruks- eller borett er verdt i kroner og øre. Verdien har skattemessig betydning både for den som eier eiendommen, så vel som for den som blir tilgodesett.

Et leieforhold er i utgangspunktet en bruksrett mot vederlag. Om leieforholdet er inngått på markedsvilkår vil verdien av bruksretten tilsvare den avtalte leiesum.

Når er verdien relevant

Et typisk tilfelle hvor verdien av bruksrett er relevant er ved forskudd på arv, hvor barn arver hytte eller hus som foreldrene skal fortsette å bruke som tidligere. Om foreldrene kunne solgt hus/hytte skattefritt skal inngangsverdien til arvingene settes lik markedsverdi på givertidspunktet. Inngangsverdien vil reduseres som følge av foreldrenes bruksrett. Det har betydning for et eventuelt senere skattepliktig salg. Tilsvarende vil også gjelde ved gavesalg.

I tilfeller hvor man får bruke noe gratis eller til en billig penge kan det være et poeng å finne ut hva bruken faktisk er verdt. Vederlagsfri bruk er en fordel, og på lik linje med andre fordeler skal verdien skattlegges som kapitalinntekt på mottakers hånd. Merk at det finnes visse begrensninger i nære relasjoner etter den såkalte «nærståenderegelen».

Utgangspunktet

Bruksretten reduserer verdien for eier tilsvarende den ulempen bruksretten medfører. For å finne ut hvilken verdi bruken medfører må man se på omfanget og varigheten av bruken.

I den gamle arveavgiftsloven utgjorde bruksrett fire prosent av markedsverdien, men det er fullt mulig å argumentere for en lavere prosentsats (lavere renter, eiendomsverdi). Ved bruk av fritidsbolig hvor bruken ikke fortrenger andre kan det argumenteres for at verdien burde ligge nærmere to prosent.

Hvordan beregne verdien av en bruksrett

Den enkleste måten å fastslå hva verdien av en bruksrett til bolig eller fritidseiendom er å be om en verdivurdering fra megler eller takstmann. Oppstår det spørsmål kan du da henvise til en fagkyndig tredjeperson. Verdivurderinger fra megler eller takstmann medfører normalt kostnader og det er ikke gitt at verdivurderingen treffer 100 %.

For andre tilfeller må man se på omfang og varighet av bruken:

Omfang

Når det gjelder omfang må man se på hva bruksretten omfatter og eventuelle plikter som medfølger.

Ligger boligen/hytten i et område med et fungerende leiemarked kan man ta utgangspunkt i gjengs leie. Gjengs leie er leieprisen for en tilsvarende bolig/hytte i tilsvarende område.

Dersom man kun har bruksrett noen uker i året, typisk på en familiehytte, vil enkelte uker som sommerferie og påske ha en høyere verdi enn andre.

Bruk av en fritidseiendom trenger ikke nødvendigvis å fortrenge bruken til eieren.

Varighet

Videre må man beregne hvor lenge bruksretten er ment å vare. Er det en livsvarig bruksrett må man se på forventet levetid for det aktuelle årskullet. Bruksretten er mer verdt desto yngre den som har retten er. Andre forhold som kan ha relevans for forventet levetid er sykdom, genetikk, kjønn og pandemier.

Ut ifra forventet levetid må man kalkulere en forventet prisutvikling i samfunnet. Den nå opphevede arveavgiftsloven § 13 opererte med en tabell for beregning av kapitalverdien av en bruksrett basert på antatt varighet.

For mange kan det være utfordrende å kalkulere seg frem til gjengs leie og foreldres forventede levealder. Det er samtidig viktig å huske på at overføring av fast eiendom i levende live medfører dokumentavgift og vil skattlegges som sekundærbolig for mottaker om vedkommende ikke bor der selv. Ta gjerne kontakt med oss i BoligMentoren dersom du trenger veiledning.

Ingen praktisk problemstilling 

Vederlagsfri bruksrett forekommer som regel i nære relasjoner. Da vil den såkalte nærståenderegelen unnta fordelen for beskatning, så fremt brukeren står for løpende utgifter og vedlikehold knyttet til bruken. For alle praktiske formål er fordelen ved bruksrett i slike tilfeller holdt unna beskatning.

Bruksrettfellen

Om foreldrene ønsker å overføre fritidseiendom til barnet sitt, men samtidig forbeholder seg en bruksrett, er det viktig å huske på at verdien av bruksretten vil redusere inngangsverdien til barnet. Ved et eventuelt senere skattepliktig salg vil dermed bruksrett medføre høyere gevinst.

Les mer om verdsettelse av hus og hytter utenfor det åpne markedet her.

Merk også at privatrettslige avtaler, som bruksrett, ikke reduserer avgiftsgrunnlaget ved beregning av dokumentavgift, det følger av Skattedirektoratets årsrundskriv for dokumentavgift 2023 s. 7.