Utsatt beskatning ved salg av egen bolig i Sverige

Det er viktig å merke seg at gevinst ved salg av bolig i Sverige er skattepliktig. Det innebærer at man ved beregning av gevinsten kan trekke fra nødvendige kostnader, påkostninger og under nærmere vilkår reparasjon/vedlikehold. Det er gevinsten etter at slike kostnader er trukket fra som eventuelt blir gjenstand for utsatt beskatning.

Vilkår for uppskov (utsatt beskatning)

Boligeier må selv be om utsettelse i forbindelse med levering av skattemeldingen det påfølgende året etter salg av egen bolig. Søknaden om utsettelse innvilges dersom følgende fem vilkår er oppfylt:

• Utsettelsesbeløpet må overstige SEK 50 000. Beløpet gjelder per eier dersom det er flere. Et utsettelsesbeløp på SEK 50 000 tilsvarer SEK 11 000 ved dagens skattesats på 22 prosent.
• Både den boligen man selger og den man kjøper må ligge i Sverige, eller i et annet EØS-land.
• Boligen man selger må ha vært permanent bosted. Selger må ha vært registrert og bodd i boligen i minst ett år sammenhengende forut for datoen kjøpekontrakten undertegnes, eventuelt i minst tre av de siste fem årene.
• Det nye huset må kjøpes innen en viss tidsramme. Man kan ikke ha kjøpt det nye hjemmet tidligere enn 1. januar året før-, eller senere enn 31. desember året etter salget av det gamle.
• Det nye huset må tilflyttes innen 2. mai andre året etter du solgte det gamle. Om man solgte den gamle boligen i 2021 må man flytte inn i ny bolig innen 2. mai 2023. Datoen 2. mai sammenfaller med fristen for å levere skattemeldingen i Sverige.

Utsettelser ved nye boligsalg

Når man senere flytter fra den «den nye» boligen må man betale gevinstbeskatningen på den første boligen. Men om man igjen bruker pengene på en ny bolig kan man få utsatt skatten igjen om vilkårene for utsettelse er oppfylt. Om man ønsker det kan man velge å utsette en del av gevinsten.

På den måten kan man utsette gevinstbeskatningen til langt ut i boligreisen. Men merk at det er en maksgrense for hvilket beløp man har lov til å utsette på SEK 3 000 000. Dette systemet fører til at det i Sverige ofte er slik at den utsatte skatten først betales ved oppgjør av boligeiers dødsbo.

Billigere hus

Ved kjøp av en rimeligere bolig må det betales skatt av det beløpet som ikke kan utsettes. Utsettelsesbeløpet beregnes da som (gevinsten x (pris ny bolig/pris solgt bolig) = utsatt beløp.

Dersom man eksempelvis kjøper et hus til SEK 1 000 000 som stiger til SEK 2 000 000 og senere kjøper et hus til SEK 1 500 000, blir maksimalt utsatt beløp: SEK 1 000 000 x (SEK 1 500 000/SEK 2 000 000) = SEK 750 000.

Risiko ved økt skattesats

Skattesatsen i Sverige er per 2022 22 prosent (Tilsvarende som i Norge). Om skattesatsen endres i perioden boligselger utsetter beskatningen, vil det påvirke den utsatte skatten. Det er gevinsten ved salget man utsetter, ikke skattebeløpet.

Dersom en gevinst på SEK 500 000 i dag vil utgjøre SEK 110 000 i skatt (22 prosent av SEK 500 000) vil det likevel være slik at om skattesatsen øker til 25 prosent den dagen beløpet skal beskattes vil skatt utgjøre SEK 125 000.

Kilder:

Uppskov – Vad det innebär och när det är bra att göra det (boupplysningen.se)

Utsettelse av skatt når du selger hjemmet ditt | Skatt (skatteverket.se)