Utleiers plikt til gjenutleie ved leietakers mislighold

I alle saker hvor man fremsetter krav om erstatning for sitt tap har man samtidig en tapsbegrensningsplikt. For en utleier innebærer denne plikten at det må iverksettes tiltak for å begrense leietakers tap ved at boligen ikke blir stående tom. Hvor langt rekker denne plikten, og hva forventes av utleier når leietaker bryter kontrakten?

Husleiekontraktens bestemmelser

Utgangspunktet er at partene er forpliktet ut kontraktens løpetid, oppsigelsestid og eventuell bindingstid. Utleieren vil da som utgangspunkt kunne kreve oppfyllelse av husleiekontrakten ved at leietaker, selv om denne har flyttet ut, må betale avtalt leie til kontraktens opphør. Det er kun i enkelte tilfeller det blir tale om en tapsbegrensingsplikt for utleier.

Når en utleier vet at leietaker har flyttet og boligen “klart må anses oppgitt” jf. husleieloven § 10-2, skal utleier søke å leie ut leieobjektet på nytt, for å begrense leietakerens tap. Det er altså ikke gitt at en leietaker kan holdes ansvarlig for leie frem til et bestemt opphørstidspunkt. Bakgrunnen for dette er ulovfestede regler om lojalitet i kontraktsforhold.

Ulovfestede regler

Om utleier hadde en ulovfestet aktivitetsplikt, en plikt til gjenutleie, må vurderes konkret i hvert tilfelle. Vurderingsmomenter kan blant annet være leietakers bidrag, boligens beliggenhet og kvaliteter, leiemarkedet på stedet, forhold på utleiers sider, samt varighet av den eksisterende leiekontrakten.

I løpet av en alminnelig oppsigelsestid på tre måneder kan man sjelden forvente at utleier får i stand gjenutleie. Er det derimot klart at boligen blir stående tom i lengre tid, må det forventes at utleier bidrar til å begrense tapet. Ofte vil utleier være interessert i å hjelpe den utflyttede leietakeren og finne en ny, slik at boligen ikke blir stående tom.

På generelt grunnlag er det også klart å anbefale at utleier ved en slik “plutselig” utflytting hurtig starter arbeidet med gjenutleie. All erfaring tilsier at mange utflyttede leietakere ikke har all verdens betalingsvilje, og at et eventuelt krav i mange tilfeller må forfølges rettslig. Beste aksjon for å sikre egen fremtidig inntekt for utleier vil alltid være å få på plass et nytt leieforhold.

Leietakers mulighet til framleie

Ved tidsbestemte kontrakter fremgår det det klart av husleielovens § 7-5 at leietaker kan framleie for den resterende leietiden, etter godkjenning fra utleier. Det er i utgangspunktet ikke anledning til framleie ved tidsubestemte avtaler. Men det er ingenting i veien for at partene også ved en tidsubestemt kontrakt blir enige om at leietaker kan framleie ut oppsigelsestiden. Men det kan være vanskelig å finne en framleietaker for kortere perioder eller ved hastig utflytting.

Ikke lov med to samtidige leieinntekter

På det tidspunkt utleier har etablert et nytt leieforhold kan han ikke lenger kreve husleie av den utflyttede leietakeren, forutsatt at utleier har fått leid ut på samme eller bedre betingelser enn tidligere. Den tidligere leieavtalen opphører når ny avtale har trådt i kraft, men det kan tenkes tilfeller hvor utleier ikke får leid ut tilsvarende vilkår som tidligere og tapet kan kreves dekket ut kontraktens løpetid, oppsigelsestid eller eventuell bindingstid.