Utleie – er det verdt det?

Mange av henvendelsene til BoligMentoren dreier seg om utleie. Er det verdt det, eller krever det for mye av deg som boligeier? Hva er dine rettigheter og plikter? Hva hvis du opplever en utleiekonflikt? Les denne artikkelen, og avgjør selv.

Tekst og foto: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

De som har mulighet til å leie ut, kan få en kjærkommen biinntekt. Utleie av egen bolig kan være svært gunstig, og er for mange et viktig bidrag til nedbetaling av boliglånet. For at det skal være mest gunstig, må du holde deg innenfor hovedregelen – som kalles «50-prosentsregelen». Det betyr at du selv må bo på minst halvparten av utleieverdien. Da står du fritt til å leie ut resten. Dette er som regel ikke et problem hvis du leier du ut ett eller to rom i leiligheten du bor i. Her vil inntekten som regel være skattefri. Det samme gjelder for hybelleiligheter i et hus.

I årets andre utgave av medlemsbladet vil vi gå nærmere inn rettigheter og plikter til utleier og leietaker, hvor viktig det er med kontrakt og depositum. Vi skal se nærmere på hvem som har vedlikeholdsplikt, forsikringsansvar og hva du bør gjøre hvis du havner i en utleiekonflikt og ønsker å bli kvitt en «skrekkens» leietaker.

Vær ryddig og pliktoppfyllende – skriv kontrakt

Senioradvokat Fredrik Jadar, som arbeider hos vår samarbeidspartner Kluge Advokatfirma forteller om juridiske ansvar og plikter ved utleie.

Senioradvokat Fredrik Jadar, som arbeider hos vår samarbeidspartner Kluge Advokatfirma forteller om juridiske ansvar og plikter ved utleie.

− Noe av det viktigste er å ha ordnete utleieforhold, og at du overholder dine plikter som utleier, forteller Fredrik Jadar, senioradvokat ved Kluge Advokatfirma, som er en av BoligMentorens samarbeidspartnere.

Et av de viktigste punktene ved et utleieforhold er at det skrives en kontrakt ved avtaleinngåelsen. Det finnes to hovedtyper av leieavtaler: tidsbestemte kontrakter og tidsubestemte kontrakter. Hva slags kontrakt som bør velges, kommer an på behovet.

− Utleiere er ofte tjent med tidsbestemte kontrakter, da dette gir forutsigbarhet og normalt en enklere avvikling av leieforholdet når den avtalte leietiden er ute. Leier man ut bolig, må en tidsbestemt kontrakt vare i minst tre år. I leieperioden er det ikke anledning å si opp avtalen. Derimot er det anledning til å særskilt avtale adgang til oppsigelse for den ene eller begge parter. For utleier gjelder derimot den begrensning at oppsigelsesadgangen i leieperioden bare gjelder dersom utleier skal bruke boligen selv, eller ved mislighold. I andre tilfeller må utleier la den avtalte leietiden løpe ut, forteller Fredrik Jadar.

Spesielt i forhold til studenter er det viktig å avtale en gjensidig oppsigelsesadgang, da det ofte er forutsatt at studenter skal leie for kortere tid enn tre år. Tidsbestemte kontrakter opphører av seg selv når leieperioden er utløpt, men hvis utleier ikke skriftlig opplyser om at den tidsbestemte kontrakten er uoppsigelig, kan leietaker si opp før leieperioden utløper.

− En tidsubestemt leieavtale løper på ubestemt tid inntil en av partene sier opp avtalen. Fordelen med en tidsubestemt avtale er blant annet at det ikke gjelder noen minstetid på tre år. Ulempen er derimot at en tidsubestemt avtale av denne grunn gir mindre forutsigbarhet for utleier samtidig som utleiers oppsigelse er underlagt nokså formelle og strenge regler.

BoligMentoren har egen leiekontrakt som du finner her. Ta gjerne kontakt hvis du har noen spørsmål.

Depositum er trygghet
Depositum er også en annen viktig del av et utleieforhold. Her kan utleier maks kreve seks måneders leie, vanlig er tre måneders leie.

– Ved å opprette en depositumkonto sikrer du deg slik at du får dekket eventuelle skader og manglende betaling under leieforholdet, sier Jadar.

Han forteller videre at de høye utleieprisene som er i dag, kan gjøre det vanskelig å finne leietakere som kan stille depositum.

– I denne forbindelse finnes det banker som kan stille garanti for depositum for leietaker. Om du skal velge depositum eller garanti går på sikkerheten. Er du usikker på garantisten, er depositum det rette valget. For en depositumskonto så er pengene på en sperret konto. Ved en garanti, er det noen som stiller en garanti for pengene, sier han.

Leier eier kontoen
Det er leietaker som eier depositumskontoen, men han eller hun kan ikke disponere den uten samtykke fra utleier. Utleier kan heller ikke disponere kontoen uten samtykke fra leietaker. Det gir trygghet for begge parter. Blir det en tvist, er det kun avtale, forlik, eller i ytterste konsekvens en dom som frigjør depositumspengene.

Pengene skal settes inn på en egen konto hvor utleier skal dekke gebyret for opprettelsen. Utleier kan velge hvilken bank kontoen skal opprettes, men leietaker eier kontoen.

– Depositumkontoen eller garantien bør være på plass før leietaker flytter inn, råder advokat Jadar.

Hva er partenes viktigste juridiske plikter ved et leieforhold?
Utleier plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med leieavtalen. Til riktig tid og med den standarden som kan forventes av leietaker.

– Det vil være et minstekrav at boligen er lovlig å bo i etter kravene i plan og bygningsloven. Eksempelvis vil det å bygge om «uinnredede kjellerrom», typisk boder og vaskerom, til hybelrom med sikte på utleie, være søknadspliktig. Det er byggesaksavdelingen i kommunen som godkjenner. Det stilles blant annet krav til takhøyde, rømningsvei, lys og utsyn, forteller Jadar.

Spesielle ting, f.eks. leietakers tilgang til takterasse, vaskeri, eventuelt inkludert fyring osv, bør være spesifisert i kontrakten. Fra 1.1.2014 er utleier også forpliktet til å foreta radonmålinger i alle typer utleieboliger. Ved for høye verdier, skal tiltak settes i gang. Videre er utleier pliktig til å energimerke boligen.

Noe av det viktigste du kan gjøre som utleier er å skrive en kontrakt. BoligMentorens utleiekontrakt finner du på våre nettsider, eller ta kontakt.

Noe av det viktigste du kan gjøre som utleier er å skrive en kontrakt. BoligMentorens utleiekontrakt finner du på våre nettsider, eller ta kontakt.

Vedlikehold av boligen
Vedlikeholdsplikten har to sider. Hvis ikke annet er avtalt, har leietaker ansvaret for det regelmessige vedlikehold av inventar og utstyr innenfor husrommets fire vegger. Dette gjelder hvis f.eks. hvis en varmtvannstank slutter å fungere. Da må leietaker betale for reparasjon. Men må ting «byttes ut» – her bruker Husleieloven dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter, brytere og varmtvannstanker som eksempler, så er det utleiers ansvar.

– Det er et vesentlig skille mellom vedlikehold og utskiftninger. Ansvaret for mindre reparasjoner og kjøp av nødvendige deler er leietakers ansvar, mens utleier må sørge for at det som blir ødelagt, erstattes. For eksempel punkterte vinduer eller en varmtvannstank. Det er også viktig å være klar over at utleier må finne seg i vanlig slitasje ved tilbakeleveringen av husrommet, forteller Jadar.

Han råder videre utleiere å ta bilder før innflytning sammen med leietaker. Disse bildene kan oppbevares sammen med kontrakten, og viser tilstanden ved innflytting.
– Det vil være viktige bevis ved en eventuell tvist den dagen husrommet skal tilbakeleveres. Det er også viktig å presisere at hvis ikke utleier oppfyller sine plikter i leieperioden, og dette ikke skyldes leietaker, kan leietaker ha krav på utbedring, reduksjon i leie, erstatning og eventuelt holde leien tilbake. Ved vesentlig mislighold vil leietaker kunne heve avtalen, sier Jadar videre.

Hva dekker husleien?
Utleier skal betale alle utgifter som følger å eie en bolig. Dette bakes ofte inn i husleien, som bestemmes når kontrakten inngås. Boligeier kan ikke endre husleie i ettertid, unntaket er med utgangspunkt i indeksreguleringen eller tilpassing til gjengs leie.

Husleien skal fastsettes til ett bestemt beløp, noe som betyr at alle kostnader utleier har med eiendommen og leieforholdet skal være inkludert i beløpet. Utleier kan ikke i tillegg ta betalt for eiendomsskatt, vaktmestertjenester, renovasjon, feiing, kabel-TV, forsikring, utlevering av nøkler og lignende.

– Det er gjort to unntak. Det kan blant annet avtales at leier skal betale for forbruket av strøm og brensel, og da må det være spesifisert i avtalen. Strøm som kun brukes av leier, bør tegnes på eget abonnement. Manglende betaling av utgifter til elektrisitet og brensel danner grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven på linje med manglende leiebetaling, utdyper Fredrik Jadar.

Det andre unntaket er at utleier også kan ta betalt for vannet, enten ved stipulert eller målt forbruk. Er forbruket stipulert må vann være inkludert i husleien. Løsningen er at boligeier installerer egen vannmåler.

Utleie kan gi en kjærkommen inntekt, og er for mange nødvendig for å kunne nedbetale boliglånet. Men det er viktig med ordnede forhold.

Utleie kan gi en kjærkommen inntekt, og er for mange nødvendig for å kunne nedbetale boliglånet. Men det er viktig med ordnede forhold.

Ordensregler og utgifter
Utleie kan gi en kjærkommen inntekt, og er for mange nødvendig for å kunne nedbetale boliglånet. Men det er viktig med ordnede forhold. Utleier plikter også å sørge for at det er ro og orden på eiendommen i leietiden. Leier må kunne forvente at det er tilstrekkelig med søppelkasser, at trappeoppganger og nødutganger ikke blir sperret og at fellesarealene holdes i orden. Det vil også være en forventning at det er ro i eiendommen på natten. Hvis ordensreglene brytes, er det utleiers ansvar.

– Hvis det ikke hjelper, vil leietaker kanskje være nødt til enten å si opp, eller heve leieavtalen, sier Jadar.

Adgang til boligen
Utleier kan ikke komme og gå som han vil. Leietakeren må likevel gi utleieren, i nødvendig utstrekning, adgang til boligen for tilsyn og vedlikehold.
– Dette har leietakeren krav på å få beskjed om i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeid. Utleier kan altså ikke ta seg inn i boligen uten at leietaker vet dette. Unntaket er nødssituasjoner for å hindre skade på eiendommen, f.eks. hvis en vannledningen har sprunget lekk, sier Fredrik Jadar.