Grensen mellom kapital- og næringsinntekt ved utleie av bolig

Grensen på fire boenheter er utgangspunktet. Ved vurdering om det drives næring skal det foretas en helhetsvurdering av utleieaktiviteten. Det kan derfor tenkes situasjoner hvor hva som anses som næring ligger over eller under utleie av fire boenheter.

Hvordan regne boenheter?

Hva som er en boenhet i relasjon til om det drives næring må vurderes konkret. Både en leilighet, enebolig eller selvstendig hybel kan være én boenhet i vurderingen av om det drives kapitalplassering eller næringsvirksomhet.

Det er antall boenheter som er avgjørende, ikke antall eiere. Om tre personer eier en bygård med seks leiligheter i sameie vil inntektene anses som næringsinntekt. Dersom bygården i stedet hadde blitt seksjonert og de tre søsknene eide og leide ut to leiligheter hver, hadde overskuddet til hver enkelt blitt skattlagt som kapitalinntekt.

Vurdere næringsvirksomhet

Vurderingen av om utleievirksomheten skal regnes som næringsvirksomhet i skatterettslig forstand må gjøres konkret på bakgrunn av omfang, intensitet og varighet. Ved næringsvirksomhet skal det i tillegg til kapitalskatten, betales trygdeavgift og trinnskatt. Skattesatsen på leieinntektene blir da bli rundt 50 prosent.

Korttidsutleie vil raskere bli ansett som næringsvirksomhet enn langtidsutleie, fordi denne utleieformen krever mer arbeid og oppfølgning fra utleiers side. Det er i bindende forhåndsuttalelse nr. 6 i 2016 (BFU 06/16) uttalt at én leilighet i seg selv kan oppfylle kravet til næringsvirksomhet ved hyppige inn- og utflyttinger, der aktiviteten fremstår som pensjonatdrift.

På samme måte kan utleie av flere enn fire enheter, etter en konkret vurdering, ikke bli ansett som kapitalplassering. Det kan eksempelvis være tilfellet der det er inngått langvarige kontrakter hvor det er avtalt at leietakerne står for løpende vedlikehold.

Det klare utgangspunktet er likevel at utleie av fem eller flere boenheter anses som næringsvirksomhet. Ved utleie av den femte boenheten kan det derfor være hensiktsmessig å vurdere skattemessige tilpasningsmuligheter, som å eie og leie ut den femte leiligheten gjennom et aksjeselskap.

Det følger av Skatte ABC og BFU 25/07 at utleieforhold hvor inntektene fastsettes etter skatteloven § 7‑2, skal ikke tas med i vurderingen av om de øvrige utleieforhold skal anses som virksomhet.

Ektefeller med åtte leiligheter som kapitalinntekt

Ektefeller er i utgangspunktet to separate skattesubjekter og skal vurderes hver for seg. Om utleien skjer for egen regning og risiko, vil to ektefeller kunne leie ut fire leiligheter hver, til sammen åtte leiligheter, og fortsatt ikke bli ansett å drive næring. Et slikt tilfelle ble behandlet i bindende forhåndsuttalelse nr. 4 i 2006 (BFU 04/06) som bør leses grundig før du og ektefellen forsøker å innrette dere på denne måten.

Bofellesskap og hybler – Én eller flere kontrakter?

Bofellesskap kjennetegnes ved at flere bor sammen i hver sin hybel, men deler på fellesfunksjoner som bad, kjøkken og stue. Ved utleie av bofellesskap må utleier være bevisst på grensen mellom kapital- og næringsinntekt. Innretningen av utleievirksomheten kan ha mye å si for skattetrykket.

Om utleier har én felles kontrakt for alle leietakere, eller én kontrakt per leietaker, kan det ha betydning for om inntekten regnes som kapital- eller næringsinntekt. Et bofellesskap med fem hybler kan skattemessig bli ansett som utleie av én eller fem boenheter, avhengig av om det er én felles eller fem individuelle kontrakter.

Det paradoksale er at det gjerne er mer arbeid for utleier å ha én felles kontrakt enn eksempelvis fem individuelle. Når fem leietakere er felles ansvarlig, kan det oppstå konflikter og problemstillinger når enkelte ikke betaler eller ønsker å flytte. Vi ser gjerne at det skjer en pulverisering av ansvaret når flere deler dette.

Arbeid som i samsvar med leiekontrakten utføres for leietakers regning og risiko, skal ikke tilordnes utleier som aktivitet. Det skal mye til for å fremprovosere næringsinntekt som følge av høyt aktivitetsnivå hos utleier i forbindelse med et leieforhold. Men en utleiers fremferd på egen regning og risiko som ikke er i samsvar med leiekontrakten vil påvirke aktivitetsnivået i næringsvurderingen.

Fallgruver ved utleie til fritidsformål

Ved utleie av fritidsbolig i næring skal det i tillegg til næringsskatt beregnes merverdiavgift. Det gjelder uavhengig av om det er en helårsbolig som leies ut, så lenge boligen brukes til fritidsformål. Skatteetaten har uttalt at hyppig kortidsutleie av to leiligheter vil kunne innebære næring, og det kan tenkes at kun én leilighet er tilstrekkelig om aktivitetsnivået er høyt nok (BFU 6/16).

I høyesterettsdommen Ramme Gård fremgår det at tersklene for næringsvirksomhet og merverdiavgift ved utleie til fritidsformål ikke nødvendigvis sammenfaller. Det er særlig konkurransehensyn mellom kortidsutleie og hoteller som tilsier en lav terskel for merverdiavgift ved utleie til fritidsformål.

Aksjeselskap

Aksjeselskaper er egne skattesubjekter og boenheter eid av selskapet vil ikke inngå i vurderingen av aksjonærens øvrige utleie. Utleie i selskapet skattlegges fortsatt som kapitalinntekt med en skattesats på 22 prosent.

Dersom aksjonæren tar ut pengene fra selskapet til privat bruk må det betales utbytteskatt, slik at effektiv skattesats blir nærmere 50 prosent.

Et annet alternativ er å leie ut til et eget aksjeselskap som fremleier videre. På den måten vil aksjonærens aktivitet være lav slik at inntekten beskattes som kapitalinntekt. Men merk at utleie skal skje på markedsmessige vilkår, og at rene skattemessige disposisjoner kan bli gjenstand for gjennomskjæring.

Gevinstbeskatning ved salg i næringsvirksomhet

Der utleievirksomheten er ansett for å være næringsvirksomhet, er det høyere skattesats på gevinst enn ved et vanlig privat boligsalg. Gevinst ved salg i næring beskattes tilsvarende som overskuddet fra utleieinntekten, med nærmere 50 prosent.

Det vil derfor være en fordel å avvikle næringsvirksomheten før en utleiebolig selges. Om en virksomhet består av fem-seks leiligheter kan to av leieforholdene avvikles i god tid før salg, slik at det ikke drives næring på salgstidspunktet.

Det må alltid foretas en konkret vurdering om næringsvirksomheten har opphørt. Se Skatte ABC om Nedtrapping/avvikling av virksomhet. Når det ikke lenger drives næringsaktivitet skattlegges gevinsten som kapitalinntekt med 22 prosent.

Et tilfelle hvor spørsmålet var om gevinst ved realisasjon av utleiebolig skulle beskattes som næringsinntekt, ble tatt opp til vurdering i bindende forhåndsuttalelse nr. 24 i 2010 (BFU 24/10). Med henvisning til denne BFU-en har redaktør i Skatte ABC gitt utrykk for i Magma i 8/2010 at det ikke skal mye til før virksomheten anses opphørt.