Utkastelse av leietaker – viktig å gjøre det lovlig

Har du vært uheldig og fått en leietaker fra helvete, er det ikke bare å kaste han/henne ut. Det er strenge regler for hvordan en utkastelse kan skje på lovlig vis.

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

En utkastelse av leietaker kan bare skje på lovlig vis ved hjelp av namsmannen. Det betyr at namsmannen fjerner personene og løsøret det gjelder fra boligen.

Når du har kommet til at eneste løsningen er en utkastelse, så starter den med at du som utleier sender et varsel om at utkastelse vil bli begjært hvis ikke leietaker retter seg etter varselet.

– Utkastelse av en leietaker på egenhånd kalles selvtekt, og kan være straffbart. I tillegg til et strafferettslig ansvar, kan du også blir erstatningsansvarlig overfor leietaker, forteller BoligMentorens juridiske rådgiver, Vidar Heimset.

Tvangsgrunnlag

Utkastelse er ingen kurant sak. Det kreves et såkalt tvangsgrunnlag, for eksempel at husleien ikke er betalt, og at det samtidig fremgår av husleiekontrakten at dette er en utkastelsesgrunn. Hovedårsaken til utkastelse er som oftest at husleie ikke blir betalt, eller at leietaker ikke flytter fra boligen når leietiden/oppsigelsestiden er ute. Det er ikke uvanlig med en kombinasjon av disse grunnene.

Kan du kaste ut leieboeren bare fordi du ikke liker han/henne?

– Når det gjelder leietakerens oppførsel eller væremåte er det bare mislighold av leiekontrakten som kan begrunne en oppsigelse og eventuelt senere en utkastelse, sier Heimset.

Hva er en «gyldig» oppsigelse?

Hovedårsaken til utkastelse er som oftest at husleie ikke blir betalt, eller at leietaker ikke flytter fra boligen når leietiden/oppsigelsestiden er ute.

En oppsigelse kan bare være gyldig dersom den oppfyller formkravene i husleielovens § 9-7:

  • Oppsigelsen er skriftlig.
  • Oppsigelsen er begrunnet.
  • Oppsigelsen opplyser om leietakerens rett til å protestere innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt.

Hvis du kommer i en situasjon hvor du er nødt til å kaste ut leietakeren, er det viktig at du som utleier opptrer så ryddig som mulig, og at du følger reglene.

– Mange opplever situasjonen som stressende og ønsker å ta snarveier, men dette lønner seg ikke. Tvangsfravikelse tar en del tid, ofte mye tid, men det er den eneste lovlige fremgangsmåten, forteller Heimset.

Bli medlem av BoligMentoren.

Utleiers rettigheter

Mange utleiere formidler til BoligMentoren at de føler de står uten rettigheter i utkastelsessaker, og at det er vanskelig å unngå økonomisk tap.

Mange utleiere formidler til BoligMentoren at de føler de står uten rettigheter i utkastelsessaker, og at det er vanskelig å unngå økonomisk tap, for eksempel fordi boligen frigjøres for sent med tanke på gunstig tidspunkt for utleie i det aktuelle området.

Det er likevel viktig å merke seg at du vil kunne få dekket kostnadene ved utkastelse sammen med resten av kravet mot leietaker, forutsatt at leietaker har midler. Mange føler også trygghet ved at offentlige myndigheter bistår når det kommer til selve utkastelsen.

Hva slags rettigheter har leietaker?

– Gjelder saken ubetalt husleie vil leieboer alltid kunne betale seg fri. Namsmannen vil avslutte saken dersom leietaker betaler det utestående kravet. Videre vil leietaker kunne protestere på tvangsgrunnlaget. Det vil si at leietaker for eksempel kan påberope seg at huseier har krevd inn gebyrer som det ikke påligger leietaker å betale, sier Vidar Heimset.

Varsel om utkastelse

Når du har kommet til at eneste løsningen er en utkastelse, så starter den med at du som utleier sender et varsel om at utkastelse vil bli begjært, hvis leieboer ikke retter seg etter varselet­ innen 14 dager.  Det er ikke nødvendig å involvere namsmannen hvis leietakeren går med på en frivillig løsning, det vil si, retter seg etter varselet.

– Hvis leietaker ikke følger varselet, er begjæring til namsmannen eneste lovlige løsning for å få frigjort boligen til nytt husleieforhold. BoligMentoren opplever, i motsetning til det du ofte kan få inntrykk av gjennom media, at mange utleiere gir leietakere mange utsettelser, viser forståelse for vanskelige situasjoner, og ofte i det lengste forsøker å unngå en formell utkastelsesprosess, forteller Heimset.

Fyll ut BoligMentorens husleiekontrakten riktig

Gjennomføring av utkastelsen

Partene blir varslet om utkastelsestidspunktet, låsen skiftes og utleier får ny nøkkel.

Hvordan gjennomføres en utkastelse i praksis, og hva skjer etterpå?

– Når utkastelse er bestemt, varsles partene om utkastelsestidspunkt. På det varslede tidspunktet drar namsmannen til leiligheten sammen med utleier og låsesmed. Låsen skiftes og utleier får ny nøkkel.

– Er leietaker hjemme, vil han eller hun bli pålagt av namsmannen å forlate boligen før låsesmeden utfører sitt arbeid. Er leietaker ikke hjemme, henger namsmannen et brev på døren med informasjon om at utkastelsen er gjennomført, samt opplysninger om hvordan namsmannen og utleier kan kontaktes, for eksempel i forbindelse med henting av innbo, sier Heimset.

Hvilke råd vil BoligMentoren gi til medlemmer som havner i en slik situasjon?

– Ta kontakt med oss så tidlig som mulig i prosessen for veiledning. Det er mer vanlig enn uvanlig at utleiere gjør feil i prosessen og må starte denne på nytt, enn at de vinner frem med en begjæring om tvangsutkastelse på første forsøk, forteller Heimset, og fortsetter:

– BoligMentoren har maler som kan brukes, fra husleiekontrakt til varsler til leietaker og begjæringer til namsmannen. Reglene om tvangsfravikelse er strenge. Og prosessen starter allerede ved inngåelse av husleiekontrakten. Tvungen utkastelse uten søksmål må være avtalt i husleiekontrakten. Dette er godt ivaretatt i vår husleiekontrakt, avslutter Vidar Heimset.

Det er strenge regler for hvordan en utkastelse kan skje på lovlig vis. (Alle ill. foto iStockphoto.com).