Unngå skattefelle når huset ditt blir rammet av naturkatastrofe

Når vi bruker begrepet «realisasjon» snakker vi om opphør av eiendomsrett. Som regel vil en realisasjon være et salg og innebære en frivillig overføring av eiendomsrett mot betaling.

Begrepet «ufrivillig realisasjon» benyttes når eierskapet til et formuesobjekt ufrivillig opphører. Det vil være tilfellet når en bolig eller fritidsbolig har gått tapt i en ulykke som ved brann eller flom, eller ved ekspropriasjon.

Naturkatastrofe som brukshindring

For å kunne selge egen bolig skattefritt er det krav om minimum ett års eie- og brukstid i tiden før salg (realisasjon). For fritidsbolig er kravet at den må ha blitt brukt som fritidsbolig i minimum fem av de siste åtte årene.

Det er i utgangspunktet ikke mulig å opptjene eie- og brukstid til en bolig eller fritidsbolig som har opphørt å eksistere. Men det er praksis for å anse ufrivillig realisasjon som en brukshindring. Det innebærer at boligeier fortsatt opptjener eier- og brukstid til tross for boligen ikke eksisterer.

Eier- og brukstid under gjenoppføring

Det er grenser for hvor lang tid en kan vise til en slik brukshindring, den kan ikke vare evig. Dersom boligen gjenoppbygges «innen rimelig tid» tas utgangspunkt i den opprinnelige eie- og brukstiden.

Hva som er «rimelig tid» må vurderes konkret i hvert tilfelle. Saksbehandlingstid i kommunen, tilgang på håndverkere og materialer vil kunne påvirke vurderingen. I en bindende forhåndsuttalelse som gjaldt en nedbrent hytte ble hele tre og et halvt år akseptert som «rimelig tid» (BFU 5/19).

Det er ikke krav om at det gjenoppføres en tilsvarende bygning som den tapte. Den opprinnelige eie- og brukstiden vil fortsatt gjelde ved så lenge byggene er likestilt i relasjon til reglene om skattefritt salg. Det innebærer eksempelvis at det kan oppføres en tomannsbolig der det tidligere stod en enebolig, fordi begge byggene omfattes av reglene om skattefritt salg av egen bolig.

Les mer: Hva inngår i skattyters «egen bolig»? – Boligmentoren

Ny tidsregning etter naturkatastrofe

Tar gjenoppbyggingen urimelig lang tid, eller dersom det nye bygget ikke kan selges skattefritt på like vilkår som det gamle, vil det medføre et brudd i eie- og brukstiden. Det innebærer også at inngangsverdien til det nye bygget må beregnes på nytt ut fra tomte- og kostprisen.

Dersom boligeier velger å ikke gjenoppbygge huset, men heller selge tomten, godskrives han brukstid frem til det tidspunktet en slik beslutning tas. I et slikt tilfelle kan boligeier selge en såkalt naturlig arrondert tomt skattefritt innen ett år fra beslutningen tas.

Skattefelle ved midlertidig bruk av annen egen bolig

Det er kun mulig å opptjene brukstid i én bolig om gangen. Om boligeier sier opp leietaker og flytter inn i sekundærboligen avbrytes brukstiden i den opprinnelige boligen. Kanskje har sekundærboligen kvaliteter som gjør at boligeier ønsker å bli boende. Dersom en i et slikt tilfelle velger å selge den gjenoppførte boligen når den er klar for innflytning, vil ikke salget lenger være skattefritt.

Annet sted

Det er grunn til å tro at verken kommune eller forsikringsselskap ønsker gjenoppført en bolig på et sted som er utsatt for naturkatastrofer. Det må derfor antas at flere rammede boligeiere må foreta gjenoppbygging på en annen plass enn der boligen opprinnelig stod. Hvordan det vil påvirke vurderingen om brukstid er ikke åpenbart.