Tvangssalg – en siste utvei

I et tvangssalg er det ikke en selger som frivillig selger eiendommen sin. Årsakene kan være sammensatte. Alt fra sykdom, dødsfall, skilsmisse og tap av inntekt. I mange tilfeller rammer dette familier, og da er det avgjørende for livskvaliteten at de som har ansvaret klarer å ordne opp.

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Advokat og partner ved DalheimRasmussen, Turid E. Oltedal Lunde. (Foto: DalheimRasmussen).

Det er ikke uvanlig at prosessen ved tvangssalg av bolig tar noe tid fra tidspunktet kravet fremmes av den du skylder penger til boligen er solgt. Kreditor må først få sikkerhet for kravet sitt. Enkelte krav har sikkerhet ved legalpant, dvs at sikkerheten følger av loven. For eksempel er kommunale krav knyttet til eiendommen sikret med legalpant, det samme er fellesutgifter til sameiet. I andre tilfeller må kreditor først få sikkerhet for kravet sitt ved en utleggsforretning. Eier får da varsel først fra kreditor om at de vil begjære tvangsdekning, og deretter vil eier få mulighet til å uttale seg til Namsfogden, før det besluttes utleggspant som tinglyses i grunnboken. Varselet om tvangssalg får eieren vanligvis derfor først fra kreditorene, dernest vil eier få varsel i forbindelse med etablering av sikkerhet for kravet.

– For de sakene som går videre til tvangssalg er det stor forskjell på antall kreditorer og størrelse på gjelden. Noen har mange kreditorer, andre har få, forteller advokat/partner Turid E. Oltedal Lunde hos Dalheim Rasmussen, og fortsetter:
– Det er ikke noen beløpsgrense, selv om en naturlig nok vil forsøke å finne andre løsninger for de små kravene. Rekkefølgen på kravene – ut fra tinglysningsdato – er ofte avgjørende for om kreditoren får dekning ved tvangssalg. En tendens i senere tid er kanskje at det er boliglånet som ikke er betalt ved termin, og dermed danner grunnlag for tvangssalget, sier hun videre.

Den viktige medhjelperen

Vår samarbeidsparter Advokatfirmaet DalheimRasmussen opplever at antallet som må selge boligen sin på tvangssalg øker.

Beslutningen om utleggspant blir forkynt fra tingretten – der blir det, i de aller fleste tilfeller, samtidig oppnevnt en rettslig medhjelper som skal bistå med tvangssalget. Det kan være en advokat eller eiendomsmegler. Eieren av boligen vil bli varslet i alle stadier av salget, og eier har fremdeles den juridiske rådigheten over eiendommen. Eier har mulighet til å stoppe tvangssalget helt frem til stadfestelseskjennelsen er avsagt av tingretten. Stadfestelseskjennelsen er avgjørelsen der det høyeste budet blir stadfestet.

Innen den tid kan eier stoppe tvangssalget ved å kontakte kreditorer og gjøre opp for seg, eller inngå en betalingsavtale. Ifølge Turid E. Oltedal Lunde lønner det seg og søke etter løsninger før tvangssalget blir en realitet.

– Mitt fremste råd er å søke veiledning med en gang du ser at du får problemer med å overholde de økonomiske forpliktelsene dine, sier Oltedal Lunde, og fortsetter:
– Et tvangssalg er siste utvei. En løsning kan være å refinansiere misligholdte lån og eventuelt andre krav, med formål om å selge boligen frivillig. I noen tilfeller holder det med en økonomisk opprydding, slik at kunden kan beholde boligen, sier hun videre.

Mange årsaker til økonomisk uføre

Et tvangssalg er siste utvei, og kan virke skummelt. Det er derfor viktig å samarbeide med medhjelperen.

Advokat Turid E. Oltedal Lunde understreker at det er mange grunner til at folk havner i et økonomisk uføre.
– Årsakene kan være sammensatte. Alt fra sykdom, dødsfall, skilsmisse og tap av inntekt. Det kan skyldes ubetalt forskuddsskatt, kommunale avgifter, husleie, mislighold av boliglån, forbrukslån og kredittkort. Og det rammer alle aldersgrupper – det er gjeldssituasjonen som er avgjørende. I mange tilfeller rammer dette familier, og da er det avgjørende for livskvaliteten at de som har ansvaret klarer å ordne opp, sier hun.

Oltedal Lunde forteller videre at advokatkontoret opplever at flere blir rammet av økonomisk uføre.
– Etter vår erfaring så er antall tvangssalg økende. Reaksjonen til de som rammes er variert. Noen leter etter løsninger, mens andre unndrar seg samarbeid. Et tvangssalg kan virke skummelt, men det er derfor viktig å få et forhold til medhjelper og samarbeide for å gjøre prosessen så grei som mulig, presiserer hun.

Ved å bidra til tvangssalget, så vinner som regel selgeren på det.

– I kroner og øre vinner de på dette. Er tvangssalget først en realitet og gjelden ikke kan gjøres opp, er det en fordel med et raskt salg. Da unngår en alle løpende avgifter og forsinkelsesrenter på gjelden. Eier får i tillegg utbetalt det som eventuelt blir av overskudd, sier Oltedal Lunde.
Hun forteller om flere som nekter å gi tilgang til boligen/eiendommen.
– Da må medhjelper få bistand fra namsfogden for å få byttet lås. Eier får også nøkkel, men hvis de ikke samarbeider i det hele tatt, kan det bli begjært fravikelse fra tingretten. Dette betyr at eier ikke lenger får tilgang til boligen.

Markedet bestemmer prisen

Et tvangssalg av eiendom er et salg hvor domstolen står for salget.

Det snakkes en del om at det som regel ikke er like lønnsomt å selge bolig ved tvang. Årsaken er hovedsakelig at kjøper ikke har samme rettigheter som ved et fritt boligsalg, de har et svakere vern.

– Blant annet er kjøpers rett til å klage over feil og mangler innskrenket, siden det er tvangsfullbyrdelsesloven og ikke avhendingsloven som gjelder ved et tvangssalg. Kjøper kan heller ikke tegne eierskifteforsikring. Men prosessen rundt salget er i stor grad likt et vanlig salg, og medhjelper vil alltid forsøke å oppnå den høyeste pris som markedet er villig til å gi, forteller Turid Oltedal Lunde.

Det skal foregå taksering av eiendommen, tas bilder, innhentes informasjon og lages en salgsoppgave, samt avholdes visning og budrunde.
– Det er viktig av eier av boligen samarbeider med medhjelperen (advokaten, eiendomsmegleren) ved å gi tilgang til boligen for å ta bilder, avholde visning osv., forteller Oltedal Lunde. Noen ganger må medhjelper besørge opprydning eller enkle reparasjoner hvis eier ikke bidrar med dette.
Taksten er stort sett styrende for prisen, og ofte oppnås også pris over takst. Det er ved tvangssalg som ved andre salg, at markedet er den avgjørende faktoren i forhold til pris.

– Det er nok mange som fremdeles tror at boliger går så mye billigere ved tvangssalg, men er det noenlunde orden og ryddige forhold, så er det ikke så mye lavere pris enn i andre tilfeller. Det er viktig å komme videre i en låst situasjon, og det er mange tilfeller hvor eier vil selge, sier advokat Turid E. Oltedal Lunde.

Undersøk eiendommen nøye

Det kan likevel gå lang tid fra høyeste bud er godkjent til boligen faktisk kan overtas.
– Bud er bindende for budgiver i seks uker ved fast eiendom, og tre uker ved borettslagsleiligheter. Kjøper får ikke den samme raske avklaring som ved et vanlig salg. Etter at tingretten har stadfestet budet kan eieren eller rettighetshaverne anke. Dette virker prisdempende, sier Oltedal Lunde videre.

Ved et tvangssalg kan du likevel oppnå prisen markedet er villig til å betale. Taksten gir en pekepinn, og bolig på tvangssalg kan være et godt kjøp. De som er interessert i boligen må undersøke den grundig, og det er viktig å nevne at terskelen for hva som defineres som en mangel er høyere ved et tvangssalg. En annen ulempe ved et tvangssalg er at du ofte blir stående med rydding og utvask og utgifter knyttet til det.

– Eier kan i tillegg nekte å flytte, og da må kjøper kontakte namsfogden for å få tilkomst til eiendommen. Dette skjer imidlertid sjelden. Ofte er boligen i en tilstand hvor det trengs små reparasjoner, iblant større, sier Oltedal Lunde, og fortsetter:
– Du kan heller ikke heve kjøpet, men ved store avvik kan du eventuelt kreve prisavslag. Som er regel er «det du ser, det du får», forteller hun videre.

Det du ser – er det du får

Hvis eier ikke gir tilgang til boligen, kan medhjelper få bistand fra namsfogden for å få tilgang.

Hva er den største forskjellen fra et vanlig boligsalg?

– En av de største forskjellene på et tvangssalg og et vanlig boligsalg er at det går noe mer tid fra høyeste bud er fremsatt til det foreligger en avgjørelse fra tingretten. Det er tvangsfullbyrdelsesloven som gjelder og avgjørelsen fra tingretten trer i stedet for kjøpskontrakten. Kjøper mottar deretter et brev fra medhjelper med praktisk informasjon vedrørende pris osv. Deretter utsteder tingretten et skjøte/adkomstdokument til boligen, sier Oltedal Lunde.

Kostnadene rundt salget blir dekket av salgssummen før andre kreditorer får sitt. Når det gjelder innbo og løsøre som ikke blir ryddet vekk før salget, så overtas dette av kjøper.

– Informasjon om dette vil stå i kjøpsannonsen. Det varierer også hvordan eiendommen/boligen ser ut. I de verste tilfellene kan vi leie inn renhold på forhånd, eller leiligheten blir sanert i forkant. Dette blir også dekket av salgssummen. Det er viktig for kjøper å være klar over at det de ser på visning – er det de skal overta, avslutter Turid Oltedal Lunde.

Fakta om tvangssalg

Årsaken til et tvangssalg kan være mange og varierte. Det er viktig å søke råd så raskt som mulig hvis du opplever betalingsvansker.

• Et tvangssalg av eiendom er et salg hvor domstolen står for salget. Det kan være ulike årsaker til at en eiendom kreves tvangssolgt, som for eksempel manglende betaling av eiendomsskatt, kommunale avgifter, felleskostnader eller manglende betaling av gjeld.
• Mottar eier begjæring om tvangssalg har eier mulighet til å komme med bemerkninger til begjæringen. Fristen er en måned fra begjæringen er forkynt.
• Hvis eier ønsker å betale hele eller deler av kravet, må eier ta kontakt med saksøker eller dennes prosessfullmektige. Hvis hele kravet blir betalt, vil saksøkeren trekke begjæringen tilbake.
• Dersom saksøkers krav ikke blir betalt, og eier heller ikke har kommet med innsigelser, kan retten beslutte tvangssalg.
• De aller fleste tvangssalg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler). Eiendommen eller leiligheten annonseres for salg. Medhjelper holder visninger og salgsprosessen er tilnærmet lik et ordinært frivillig salg. Saken avsluttes når retten ved kjennelse stadfester et bud og fordeler kjøpesummen til rettighetshavere.
• Saksøker kan, før kjennelse om stadfestelse er avsagt, tilbakekalle begjæringen.