Tinglysning – hvem eier eiendom i Norge?

Det er et viktig prinsipp at tinglysning er frivillig. De fleste eiere har et ønske om å tinglyse sitt eierskap i grunnboken. Men langt fra alle eierskap er tinglyst, og i enkelte tilfeller kan det være vanskelig å finne ut hvem som er reell eier av en eiendom.

Hvem er reell rettighetshaver?

Om den reelle eier ikke står oppført i grunnboken, kan det være vanskelig å finne ut hvem det er. En kjøper av en eiendom kan ha ulike motiv for å unnlate å tinglyse sitt erverv. Årsaken til manglende tinglysning kan være alt fra å unngå dokumentavgift, til skatteunndragelse og hvitvasking, eller som følge av en ren forglemmelse eller manglende kunnskap.

Dokumentavgift ved tinglysing kan utgjøre store beløp og kan være en årsak til at reell eier ikke står oppført i grunnboken. Blankoskjøter er et fenomen som brukes for å unngå dokumentavgift. Det brukes typisk i tilfeller hvor kjøper skal videreutvikle eller videreselge eiendommen. Da utformes det et skjøte som signeres av selger, men uten at informasjon om kjøper oppgis.

Skatteparadis

Nesten 10 000 eiendommer i Norge eies fra skatteparadis, drøyt en tredel av disse er boliger og fritidsboliger. Mulighetene for innsyn i eierskap kan være vanskelig tilgjengelig. Selskaper kan benytte seg av såkalte stråmenn, som står oppført som eiere. Det er heller ikke uvanlig med kompliserte selskapsstrukturer med selskaper i flere ulike land.

Det er fullt lovlig å eie eiendom fra lavskatteland, og som regel er det en fornuftig forretningsmessig tilpasning. Men det kan også være en måte å hvitvaske penger og unndra skatt. Eiendom i Norge med utenlandsk eierskap er pantsatt for over 440 milliarder kroner. Slikt eierskap gjelder ikke bare store verdier, men også viktige ressurser og nasjonale sikkerhetsinteresser

Tema skjult eierskap har blitt løftet frem gjennom flere artikler i Dagens Næringsliv, og statlige aktører som Økokrim og Skatteetaten har satt dette på dagsorden. Nå tar mange til orde for å utrede en plikt til å tinglyse eiendomserverv. Se bla. Stortingsmelding nr. 9-2022.

Store samfunnsgevinster

Informasjon om hvem som eier eiendommer er viktig for offentlige myndigheter og deres registre. Slik informasjon brukes blant annet til fastlegging av skatt og avgift, beredskapstjenester og for statistikk og prognoser. Et åpent og korrekt register vil også føre til enklere oppgjør etter dødsfall og bidra til smidigere eiendomshandel.

Det kan argumenteres for at dagens ordning med frivillig tinglysing ikke er tilpasset tiden vi lever. I en digital hverdag vil et oppdatert eierregister bidra til bedre informasjonsflyt mellom ulike offentlige aktører og større samfunnsgevinster.

Tinglysningsplikt?

Da står vi igjen med spørsmålet om det burde innføres en plikt til å tinglyse reell eier ved eiendomsoverdragelser. Det er som nevnt gode grunner for en slik plikt og som stadig flere tar til orde for.

Men det er verdt å merke seg at en slik plikt vil endre formålet med tinglysingsloven, som i dag er å gi eier rettsvern. En plikt til å registrere sitt eiendomserverv vil endre formålet med loven og samtidig være et inngrep i den private rettssfære.

Et åpenbart spørsmål med en tinglysingsplikt er hva som blir følgene av å ikke etterleve plikten. Vil det for eksempel medføre at en privatrettslig avtale om kjøp av eiendom er ugyldig?

Tinglysingsplikt bør utredes grundig før det innføres. En slik plikt vil kunne by på nye utfordringer, som kan være vanskelig å håndheve, og de som ønsker å omgå plikten kan finne nye måter å gjøre det på.

Det kan også tenkes andre mindre inngripende midler for å ivareta samme hensyn, for eksempel et nytt eierregister eller avskaffelse av dokumentavgiften.

Norden

Til inspirasjon kan vi se hvordan våre nordiske naboer har regulert registrering av eierskifte av eiendom.

I Sverige og Finland er det en tinglysningsplikt i eiendomshandler, såkalt överlåtelseskatt. I Finland vil en avtale om eiendomshandel være ugyldig om den ikke er tinglyst.

I Danmark har de krav om at utenlandske selskaper må registrere en eller flere fysiske personer, som det er mulig å forholde seg til ved henvendelse vedrørende eiendommen.

Det er samtidig verdt å merke seg at de nordiske landene har lavere og differensierte dokumentavgifter som senker terskelen for å tinglyse eierskiftet.