For å spare en dokumentavgift på 1,8 millioner unnlot en utbygger å tinglyse et eiendomskjøp verdt mange hundre millioner kroner. En tidligere eier gikk senere konkurs. Utbygger tapte som følge av dette hele eiendommen til konkursboet. Dette er lagt til grunn i rettspraksis fra Høyesterett, og saken viser den betydelige risiko ved å operere med blancoskjøte.

Tekst: Carl BorePartner/Advokat (H) – post@dalan.no

I eiendomsbransjen er det stadig en utbredt praksis å droppe tinglysing av eiendomskjøp for å spare dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien. I en del tilfeller velges blancoskjøte sammen med alternative ordninger ment å gi beskyttelse mot tidligere eieres kreditorer og mot dobbeltsalg, for eksempel generalfullmakt i kombinasjon med tinglysing av urådighet (sikringsobligasjon).

Som advokater har vi i alle år advart mot slike ordninger fordi de ikke er trygge, noe en høyesterettsdom av 9. januar 2017 bekrefter.

Unnlot å tinglyse

Carl Bore, Partner/advokat (H) Dalan Advokatfirma. (Foto: Dalan Advokatfirma).

I dommen gikk et utbyggingsselskap fra Stavanger-området på en mildt sagt solid smell grunnet manglende tinglysing. I 2003 kjøpte selskapet flere utviklingseiendommer for 73 millioner kroner. Eiendommene er i dag verdt flere hundre millioner. Utbygger unnlot bevisst å tinglyse ervervet for å spare dokumentavgiften på noe over 1,8 millioner. Selskapet tapte som følge av dette alle eiendommer.

Bakgrunnen er denne: I 2012 gikk en av de tidligere eierne av eiendommene konkurs. Bostyrer noterte raskt at eiendommene fortsatt var tinglyst på det konkursrammede selskapet, kontaktet utbygger og gjorde krav på eiendommene.

Det var på det rene at eiendommene ikke lenger var eid av konkursdebitor, samtidig som nåværende eier altså bevisst hadde droppet tinglysing og dokumentavgift.

Utbygger bestred boets krav, men tapte i alle rettsinstanser, senest i Høyesterett i 2017.

Må tinglyse

frivillige erverv (herunder kjøp), må tinglyses for at kjøper skal ha beskyttelse (rettsvern) mot at selgers konkursbo senere gjør krav på eiendommen. (Ill. foto: iStockphoto.com)

Høyesteretts tolking av tinglysingsloven er alt annet enn overraskende. Det følger klart nok av tinglysingsloven § 23 at frivillige erverv (herunder kjøp), må tinglyses for at kjøper skal ha beskyttelse (rettsvern) mot at selgers konkursbo senere gjør krav på eiendommen. Dette var da også Høyesteretts konklusjon på det punktet.

Begrunnelsen for regelen er i korthet at debitor, ved en konkurs, vanskelig skal kunne lure unna verdier fra konkursboet ved for eksempel å late som at dette er blitt solgt, pantsatt e.l. Loven krever derfor at kjøper «der og da» skal «gi tydelig beskjed» om at en eiendel faktisk er kjøpt, og måten kjøper gjør dette på er ved å tinglyse/registrere kjøpet i grunnboken. Dette er altså viktig for å sikre at konkursboet ikke blir lurt, men har samtidig den «ulempe» at helt reelle kjøpere kan bli rammet hvis de unnlater å tinglyse. Aktørene vet imidlertid, eller bør vite, at man må tinglyse for å være trygg.

Hevd av rettsvern?

Hevd av eiendomsrett etter hevdsloven skjer når man i god tro har brukt en eiendom som sin egen i over 20 år. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Høyesterett vurderte også «subsidiært» om kjøper uansett kunne anses beskyttet gjennom prinsipper om hevd:

Hevd av eiendomsrett etter hevdsloven skjer når man i god tro har brukt en eiendom som sin egen i over 20 år. Poenget er at en som vinner rett til eiendom gjennom hevdsloven, uten tinglysing også får rettsvern uten tinglysning, altså beskyttelse som om hevderen hadde tinglyst, dels mot tidligere eiers kreditorer samt mot dobbeltsalg – såkalt «aksessorisk rettsvernshevd». Dette står uttrykkelig i tinglysingsloven. Spørsmålet i høyesterettssaken var om også en eier som har anskaffet eiendommen ved vanlig kjøp – altså ikke gjennom hevd – kunne ha beskyttelse (rettsvern) uten tinglysing. Dette hensett til at konkursdebitor hadde solgt eiendommen for mer enn 20 år siden (såkalt selvstendig rettsvernshevd).

Dette, som har vært et omdiskutert spørsmål i jussfaget, svarte Høyesterett et klart nei på, hensett til at utbygger altså bevisst hadde tatt en sjanse for å spare dokumentavgift. Det kunne da ikke komme på tale med noen nåde.

Dyrekjøpt lærdom

En eiendomskjøper som bevisst ikke tinglyser kjøpet, må påregne å tape hele eiendommen dersom selger senere går konkurs. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Det kan kanskje diskuteres om dette noe «hardkokte» resultatet er fornuftig, blant annet hensett til at det var på det rene at konkursdebitor ikke lenger eide eiendommene. Behovet for å beskytte konkursboet mot å bli snytt for eiendommene, gjorde seg med andre ord ikke gjeldende. Videre fikk kreditorene i konkursboet en mildest talt formidabel «windfall profit» på flere hundre millioner kroner. Er det bedre enn at en eier som beviselig har kjøpt eiendommen, og eid eiendommen lenge, skal miste store verdier?

Det er uansett ingen tvil om hva som er gjeldende rett på dette området. En eiendomskjøper som bevisst ikke tinglyser kjøpet, må påregne å tape hele eiendommen dersom selger senere går konkurs.

For utbyggingsselskapet som skulle spare penger ble altså dette til slutt en dyrekjøpt lærdom. Utbygger måtte vinke farvel til eiendom verdt flere hundre millioner kroner.

Kanskje du også liker disse