Begrepet «egen bolig» brukes om skatteyters faste bopel. I dag kan du selge egen bolig skattefritt om du har eid den i mer enn ett år, og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget jf. skatteloven § 9-3 (2).

Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no

Bakgrunnen for skattefritaket er at boligeiere skal kunne flytte til en ny bolig uten å måtte gå ned i standard som følge av skatt. Skattefritt salg av egen bolig har lange tradisjoner i vår rettskultur, men ulike land har valgt ulike løsninger.

Utvalgets vurdering av dagens regler

Utvalget starter med å slå fast utgangspunktet om at gevinster fra kapitalinntekter skattepliktige, og at unntak fra dette må begrunnes særskilt.

De viser videre til at gevinstbeskatning av egen bolig kan ha uheldige innlåsingseffekter ved at folk velger å ikke selge for å unngå skatt, og at hensynet til mobilitet på arbeids- og boligmarkedet begrunner et fortsatt fritak.

Utvalget peker samtidig på at dagens regler har svakheter. Det er to forhold utvalget trekker frem som problematiske:

For det første er det svært enkelt for eiere av sekundærboliger å bebo disse et år før salg, for å slippe skatt på gevinsten. Slike skattemotiverte tilpasninger kan ikke begrunnes i formålet til fritaket.

For det andre peker utvalget på at dagens regler har «uheldige terskelvirkninger   » ved at det enten er full skatteplikt eller skattefrihet ved et boligsalg.

Alternativer til dagens ordning

Etter å ha slått fast at dagens regler er modne for revisjon tar utvalget for seg tre ulike alternativer til dagens regler:

1. Gevinstbeskatning på større gevinster.

Gevinstbeskatning på større gevinster er anbefalt i en OECD-rapport om norsk økonomi. Det vil innebære at man skattlegges for gevinst som overstiger et visst beløp. Utvalget er skeptisk til et slikt alternativ, og peker på at det vil slå ulikt ut avhengig av hvor ofte man flytter, og at det kan føre til innlåsingseffekter i tilfeller der huseier sitter på en stor opptjent gevinst i boligen.

2. Avgrense skattefritaket til gevinst som reinvesteres i ny bolig innen en bestemt frist.

Regler om å avgrense skattefritaket til gevinst som reinvesteres i ny bolig innen en bestemt frist, har de i Sverige i dag og vi hadde tilsvarende regler i Norge frem til 1987. Dette alternativet innebærer at gevinst ved salg av egen bolig er skattefritt såfremt pengene brukes til å kjøpe en ny egen bolig. Utvalget konkluderer med at dette alternativet vil føre til et komplisert regelverk og ha betydelige administrative konsekvenser.

3. Regler som tar hensyn til botiden i flere enn ett av de to siste årene.

Når det gjelder regler som tar hensyn til botiden i flere enn ett av de to siste årene, har utvalget flere forslag. Ved å «utvide kravet til botid fra ett av de to siste årene til for eksempel tre år», vil det bøte på hvor lett det er å omgå reglene. Men utvalget peker samtidig på at en slik løsning vil «øke terskelvirkningene» sammenlignet med dagens regler.

Utvalgets forslag om botidsmodell

Utvalget foreslår at det innføres en botidsmodell som tar hensyn til flere enn ett av de to siste årene av eiertiden, hvor gevinsten skattlegges forholdsmessig i henhold til botid. Det foreslås at botiden begrenses til de fem siste årene i eierperioden.

«Hvis f.eks. en bolig har vært eid i fem år, og leid ut i fire år, vil gevinsten i et slikt tilfelle bli skattepliktig for den perioden eieren ikke har bodd i boligen, slik at 4/5 av gevinsten blir skattepliktig.»

«Dersom eiertiden er kortere enn fem år, bør botiden i hele eiertiden være avgjørende. Det innebærer at dersom skattyter for eksempel har eid boligen i tre år, og brukt den som egen bolig i to av disse, vil 1/3 av gevinsten bli skattepliktig.»

En slik modell skal bøte på dagens tilpasningsmuligheter og uheldige terskelvirkninger, samtidig som hensynet til arbeidsmarked og geografisk mobilitet, som er grunnlag for dagens regler, ivaretas.

Utvalget foreslår også å videreføre dagens regler om brukshindring, hvor boligeiere fortsatt opptjener botid om boligen må fraflyttes som følge av arbeid-, eller helsemessige- eller andre lignende årsaker.

Økt administrasjon

Utvalget er innforstått med at deres forslag vil føre til økt administrasjon når flere boligsalg, helt eller delvis, vil bli gjenstand for beskatning. Det gjelder særlig ved innhenting av dokumentasjon til fastsetting av inngangsverdi, som danner grunnlag for gevinstberegningen. Utvalget mener at denne utfordringen vil avhjelpes av de nye reglene i avhendingslova, som stiller strengere krav til dokumentasjon ved boligsalg.

Skatteplikt ved salg av hytte og pendlerbolig

Utvalget anbefaler også at mulighetene for skattefritt salg av pendler- og fritidsboliger avvikles. Det vises til at hensynet som begrunner skattefritt salg av egen bolig, ikke gjør seg gjeldende når det kommer til salg av fritidsbolig, og at pendlere ikke bør kunne opptjene botid i to boliger samtidig.

BoligMentorens kommentarer til utvalgets forslag

Vi er enige med utvalget i at dagens regler har noen uheldige tilpasningsmuligheter og at det er fornuftig å se på alternativer. Samtidig er vi skeptiske til om utvalgets forslag vil være den beste løsningen. Det er fordeler ved andre alternativer og ulemper med utvalgets forslag som ikke fremgår av rapporten.

Om sitt eget forslag skriver utvalget blant annet at de mener «en botidsmodell som skissert vil være tilstrekkelig til å unngå hoveddelen av tilpasningsmulighetene».

Utvalget har sett på skattemotiverte tilpasningsmuligheter for den gruppen som ikke er ment å omfattes av dagens skattefritak. Utvalget har i liten grad tatt inn over seg at det også er mange boligeiere som burde vært omfattet av dagens fritak, men som faller utenfor, og må tilpasse seg dagens regler. Forslaget er i liten grad egnet til å fange opp disse tilfellene.

Typetilfeller hvor det fort blir skatteplikt på gevinst kan være; ved hjemmeboende barn eller leietakere som forsinker salget, former for ikke-brukshindret aktivitet i året før salg, bolig i distriktet med lav etterspørsel eller gradvis innflytting i ny bolig under oppussing, som gjør at boligeier ikke oppfyller kravet til botid. Burde vi skattlegge gevinst i slike tilfeller?

En annen utfordring med forslaget er at det ved ikke-brukshindret opphold utenfor hjemmet vil ta 5 år før full skattefrihet er igjen er oppnådd. Et års ryggsekkreise eller en jordomseiling vil potensielt bli skattlagt i fem år etter hjemkomst.

Uheldige terskelvirkninger?

Utvalget legger til grunn at det er uheldig med terskelvirkninger, ved at det enten er full skatteplikt eller full skattefrihet. Vi mener det kan stilles spørsmål til dette utgangspunktet. Dersom en skatteyter kan sannsynliggjøre at en bolig er ervervet til bruk som fast bopel, er det etter vår mening mer uheldig om 20 eller 40 prosent av gevinsten skattlegges.

Ved innføring av utvalgets botidsmodell blir Norge det eneste landet i Norden med en slik trinnvis modell. Utvalget har lagt et godt fundament for et videre arbeid, men vår oppfatning er at dette må utredes grundigere.

Les mer: Bør vi endre skattereglene ved salg av egen bolig?

Kanskje du også liker disse
Eiendomsskatt iStock.com
Hvordan skatten ved salg av arvet bolig beregnes avhenger av om avdøde kunne solgt boligen skattefritt på dødstidspunktet. (Foto: iStock.com).
Blir hjemmet ditt ødelagt av ras eller flom, og må gjenoppbygges, er det ikke noe krav om at det må bygges en tilsvarende bygning. Naturkatastrofe. (Foto: Ole Christian Juriks).
husleiesituasjon