Skatteutvalget vil avvikle skattefri utleieinntekt fra egen bolig

I dag kan en boligeier leie ut egen bolig skattefritt, så fremt leieforholdet varer i mer enn 30 dager og inntekten er under 20 000, eller om eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. jf. skatteloven § 7-2

Bakgrunnen for fritaket i § 7-2

Regelen i § 7-2 har sin bakgrunn i tidligere regler om fordelsbeskatning av egen bolig. Vi hadde regler i skatteloven om skatt på fordel av bruk av egen bolig fra 1976 til 2005. Fordelsbeskatningen ble beregnet av en prosentsats av ligningsverdien på boligen, såkalt prosentligning.

Prosentligning skulle også foretas ved utleie av egen bolig der utleieverdien av den del av eiendommen som leies ut ikke var høyere enn den eieren benyttet som egen bolig. Skattefritaket skulle forhindre at den delen som var utleid ble skattlagt to ganger.

Da fordelsbeskatning av egen bolig ble avviklet i 2005 valgte man å beholde skattefritaket. Dette ble blant annet at begrunnet i at «husholdningene i stor grad hadde tilpasset seg gjeldende regler, og at mange boligeiere finansierte boligen delvis gjennom utleie.»

Utvalgets vurdering

Utvalget peker på en rekke forhold i sin vurdering av skattefritaket:

• Skattefri utleieinntekt fra egen bolig kan føre til at flere kjøper større bolig enn de trenger for egen bruk. Dette kan bidra til økte boliginvesteringer og større låneetterspørsel.
• Samtidig kan skattefritaket ved utleie av egen bolig påvirke den skattepliktige delen av utleiemarkedet, ettersom særreglene gjør det gunstigere å drive privat utleie.
• Skattefritaket kan også bidra til å forsterke inntektsforskjeller og geografiske forskjeller.
• Videre er det boligeiere med størst utleieinntekt fra egen bolig som får størst skattesubsidiering.
• Skattefritaket for utleie av inntil halvparten av egen bolig fører også til et betydelig bortfall av skatteinntekter.

Utvalgets forslag

Utvalget anbefaler at skattefritaket for langtidsutleie av inntil halvparten av egen bolig oppheves. Det innebærer at utleieinntekter fra egen bolig skal skattlegges som kapitalinntekt. Utvalget foreslår for øvrig også å øke skattesatsen fra 22 til 34 prosent.

Utvalget anbefaler at det ikke skal gis fradrag for faktiske kostnader ved utleie av egen bolig, fordi det kan føre til kompliserte grensedragninger mot kostnader til den delen av boligen som brukes av boligeier selv. Skattegrunnlaget skal heller fastsettes basert på brutto utleieinntekt med sjablongmessig fradrag for løpende kostnader, som er tilfellet for utleie av egen fritidsbolig og kortidsutleie av bolig i dag.

Utvalget foreslår også å fjerne bunnfradraget på 10 000 kroner ved kortidsutleie av primærbolig og delvis utleie av egen fritidsbolig.

Økt leie

Utvalget legger ikke skjult på at deres forslag kan føre til høyere leiepriser når de uttaler at: «Selv om skatten formelt betales av eier, vil hele eller deler av skatteøkningen kunne veltes over i utleieprisen, avhengig av markedsforholdene.»

Dette modereres riktignok ved at «Noen leietakere har også andre alternativer, som å kjøpe bolig selv eller å flytte sammen med familie eller venner. Det begrenser muligheten de som leier ut inntil halvparten av egen bolig har til å være prisdannende og sette opp husleien.»

Hindre dobbeltbeskatning

Skattefritaket er en konsekvens av tidligere skatt på egen bruk. Det kan derfor fremstå noe paradoksalt å gjeninnføre skatt på egen bruk og samtidig oppheve skattefritaket. For å motvirke at den delen av egen bolig som leies ut blir skattlagt to ganger, anbefaler utvalget at det innføres regler som hindrer dobbeltbeskatning:

«For primærbolig kan en løsning være at skattytere som innrapporterer faktisk inntekt fra utleie av boligen de bor i, kun beskattes for beregnet leie for den forholdsmessige andelen av boligen som ikke er utleid.»

Fordeler ved utleie av egen bolig

Utvalget argumenterer for å avvikle dagens ordning, men rapporten synliggjør i liten grad fordelene ved dagens ordning:

• Skattefritaket er viktig for både eie og leiemarkedet og bidrar til at mange boligeiere leier ut en hybel eller et rom i tilknytning til egen bolig.
• Mange boligeiere har tilpasset seg reglene og finansiert boligkjøpet gjennom utleie.
• Når boligeier deler hus med leietaker, skaper det trygget for begge parter. Forbrukerrådets leieundersøkelse viser at de som leier av privatpersoner er mer tilfreds enn de som leier av profesjonelle.
• Det er grunn til å tro at leieprisen ligger lavere i utleiers egen bolig enn i en kommersiell utleiebolig.

Uheldige konsekvenser

Konsekvenser av forslaget kan bli at leieprisene øker, eller at boligeiere ikke ser det regningsvarig å leie ut en del av sin egen bolig, slik at rom og hybler blir stående tomme. Forslaget må også sees i sammenheng med en eventuell ny husleielov, som kan gjøre utleie i egen bolig svært lite attraktivt.