Reglene for skattefritt salg av bolig for privatpersoner i de nordiske landene har interessante variasjoner og nyanser. Når de norske reglene debatteres, mener vi det er nyttig å se hen til hvilke løsninger våre naboer har valgt. Ulike systemer for skattlegging av samme handling viser at det er mulig å tenke seg ulike løsninger på like tilfeller.

Tekst: Ole Christian Juriks ole@boligmentoren.no

NB – Merk at det som kommer frem i denne artikkelen ikke nødvendigvis gjelder utlendinger med bolig i disse landene, og heller ikke boliger brukt som fritidsbolig.

Norge

Det følger av skatteloven § 9-3 at man for å kunne selge bolig skattefritt i Norge må ha eid boligen i minimum ett år og ha bodd der i ett av de to siste årene før salg. Dersom deler av boligen leies ut, er det tilstrekkelig å ha bebodd minimum halvparten av boligen regnet etter utleieverdi.

Det vil også være tilstrekkelig at din ektefelle har bodd der i boligen fordi ektefeller nyter godt av hverandres botid. Det samme gjelder samboere med felles barn i forbindelse med samlivsbrudd.

Det er kun selve boligen og en naturlig del av eiendommen som omfattes av skattefritaket. Står boligen på en meget stor tomt vil den delen av gevinsten som knytter seg til den overskytende delen av tomten være skattepliktig.

Skattesatsen for personlige skatteytere er 22 prosent og dokumentavgiften er på 2,5 prosent.

Det følger av skatteloven § 9-3 at man for å kunne selge bolig skattefritt i Norge må ha eid boligen i minimum ett år og ha bodd der i ett av de to siste årene før salg. (Foto: iStockphoto.com).

Danmark

Reglene for skattefritt salg av bolig i Danmark har likhetstrekk med de norske reglene. Det er to vilkår som må være oppfylt for at bolig skal kunne selges skattefritt.

Eier, eiers ektefelle eller registrerte partner må ha bodd i boligen i løpet av eiertiden. Det er ikke nødvendig å bo i boligen når den selges, det er ikke krav til lengde, men botiden må ha vært et reell og varig.

Det andre vilkåret for å selge skattefritt er at eiendommens grunnareal ikke overstiger 1 400 kvm. Dersom arealet overstiger 1 400 kvm er salget fortsatt skattefritt dersom det ikke kan fradeles grunn til selvstendig bebyggelse, eller fradeling medfører en verdireduksjon på 20 prosent av restarealet eller bebyggelsen.

Skattesats er på 27 prosent, men det er ikke dokumentavgift. De betaler 0,6 prosent av kjøpesummen i tinglysningsgebyr.

Les mer: Bolighandel i Danmark – fordeling av risiko, budgivning og angrerett.

Finland

I Finland er det også to vilkår som må være oppfylt for at en bolig skal kunne selges skattefritt.

Boligen må ha vært eid i minimum to år, og eier eller noen i eiers familie må ha bodd i boligen i minst to år i løpet av eiertiden. Som familie regnes ektefelle og mindreårige barn.

Eventuell skattepliktig gevinst skattes som kapitalinntekt som utgjør 30 prosent inntil 30 000 euro, og 34 prosent for det overskytende. Dokumentavgiften er på 4 prosent, men 0 prosent for førstegangskjøpere.

For å selge skattefritt i Finland, må boligen må ha vært eid i minimum to år, og eier eller noen i eiers familie må ha bodd i boligen i minst to år i løpet av eiertiden. (Foto: iStockphoto.com).

Sverige

I Sverige er det ikke anledning til å selge boligen skattefritt. Til gjengjeld har svenskene regler for utsatt gevinstbeskatning ved salg og kjøp av egen bolig. Ved utsatt gevinstbeskatning oppnås mange av de samme formålene som ved skattefri gevinst.

Ved gevinstberegningen kan boligselger trekke fra utgifter til forbedringer på eiendommen og kostnader knyttet til salget.

Les mer: Uppskov – utsatt beskatning ved salg av egen bolig

En konsekvens av manglende skattefrihet ved boligsalg er en innlåsingseffekt. Det gjelder særlig større eneboliger som har steget mye i verdi, og man ser at en stor andel eldre mennesker vegrer seg for å flytte.

Til gjengjeld har Sverige meget gunstige fradragsordninger for vedlikehold og tjenester i hjemmet, de såkalte ROT og RUT-fradragene. Fradragsordningen innebærer at boligeiere får fradrag for inntil 50 000 kr i året for arbeidskostnader knyttet til vedlikehold eller annet arbeid i hjemmet foretatt av registrerte tilbydere.

Skattesatsen er 22 prosent og dokumentavgift er 1,5 prosent for privatpersoner og 4,25 prosent for selskaper.

Sverige har meget gunstige fradragsordninger for vedlikehold og tjenester i hjemmet, de såkalte ROT og RUT-fradragene. (Foto: iStockphoto.com).

Island

På Island er gevinst ved salg av egen bolig skattefri så lenge boligen har vært eid i minimum to år og boligen har vært til eget bruk for eierne.

Om en bolig selges og selgeren ikke har eid boligen i to hele år, er gevinsten skattepliktig. Men dersom boligselger bygger eller kjøper seg en ny bolig innen to år etter salget, blir ikke gevinsten beskattet, men går til reduksjon av den nye boligens kostpris.

Når det gjelder bolig som ikke er til eget bruk, er gevinsten også skattefri dersom man har eid boligen i over to år, og det totale volumet av boligeiendom ikke overstiger 600 kubikkmeter. Dersom boligeiendommen eies av et par, er grensen 1200 kubikkmeter. Gevinst ved det overskytende er skattepliktig som kapitalinntekt.

Det kan nevnes at Island har en ordning som ligner på ROT og RUT som i Sverige. Det går ut på at boligeiere får refundert merverdiavgiften de betaler for arbeid utført på egen bolig.

Dokumentavgiften er 0,8 prosent for privatpersoner og 1,6 prosent for andre juridiske enheter. Ved første kjøp av bolig betales kun halv dokumentavgift.

Les mer: Eie til leie – boligbeskatning på Island.

Island har en ordning som ligner på ROT og RUT som i Sverige. (Foto: iStockphoto.com).

Kanskje du også liker disse