Hvordan skatten ved salg av arvet bolig beregnes avhenger av om avdøde kunne solgt boligen skattefritt på dødstidspunktet. (Foto: iStock.com).

Hvordan skatten ved salg av arvet bolig beregnes avhenger av om avdøde kunne solgt boligen skattefritt på dødstidspunktet. Det enkle utgangspunktet er at mottaker overtar avdødes skatteposisjon. Det er samtidig flere forhold du bør være klar over ved salg av arvet bolig.

Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no

Utgangspunktet for arv er kontinuitetsprinsippet som følger av skatteloven § 9-7. Det innebærer at mottaker av et formuesobjekt overtar arvelater inngangsverdi og øvrige skatteposisjoner. Kontinuitetsprinsippet gjelder også for formuesobjekter ervervet ved gave eller gavesalg.

Skattefritt salg?

Kontinuitetsprinsippet gjelder imidlertid ikke for bolig og fritidsbolig som giver/arvelater kunne solgt skattefritt på dødsfall- eller gavetidspunktet. Dersom arvelater oppfyller vilkårene for skattefritt salg etter skatteloven § 9-3, settes inngangsverdien til eiendommens markedsverdi på dødstidspunktet.

For mottaker kan det derfor være fornuftig å innhente en verdivurdering/takst for å kunne dokumentere markedsverdien på dødstidspunktet.

Overtakelse av bruks- og eiertid

Kontinuitetsprinsippet innebærer at mottaker av formuesobjekt trer inn i arvelater/giver sine øvrige skatteposisjoner. Når det gjelder bolig og fritidsbolig er det relevant i de tilfeller der arvelater kun har oppfylt deler av bruks- og eiertid for skattefritt salg etter § 9-3.

For eksempel er salg av fritidsbolig skattefritt når eier har brukt denne som egen fritidsbolig i fem av de siste åtte årene før salg. Om arvelater kun har brukt fritidsboligen som sin egen i tre år, må mottaker kun bruke den som egen fritidsbolig i to år til for å oppfylle vilkårene for skattefritt salg.

Skattepliktig salg

Et salg av boligen eller fritidsboligen vil være skattepliktig om ikke mottaker oppfyller vilkårene for skattefritt salg etter skatteloven § 9-3. Men i de tilfeller der avdøde kunne solgt skattefritt, og salget skjer i nær tilknytning til dødsfallet, vil differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdi være minimal.

Ved skattepliktig salg gis det dessuten fradrag for kostnader knyttet til salget, som for eksempel meglerhonorar, annonsering, styling og juridiske kostnader i forbindelse med salget. Det gis imidlertid ikke fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo.

Inngangsverdi

I de tilfeller arvelater ikke kunne solgt boligen skattefritt etter § 9-3 overtar mottaker arvelaters inngangsverdi. Inngangsverdien vil typisk utgjøre eiendommens kostpris/kjøpesum, i tillegg til andre omkostninger ved kjøpet, som for eksempel dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og eventuelle påkostninger gjort i eierperioden. For bolig og fritidsbolig ervervet før 1992 oppreguleres inngangsverdien etter nærmere satser.

I mange tilfeller kan det være vanskelig å fastslå nøyaktig inngangsverdi. Det vil typisk gjelde for eiendommer ervervet langt tilbake i tid, gjerne i flere omganger eller ved arv eller andre avtaler. I slike tilfeller må mottaker ta utgangspunkt i den informasjonen som er tilgjengelig, og regne seg frem til en akseptabel inngangsverdi. I slike tilfeller kan det være fornuftig å innhente bistand.

Om arvelater mottok eiendommen som arv før 2014 ble det beregnet arveavgift. Da skal ikke inngangsverdien settes høyere enn den verdi som ble lagt til grunn ved arveavgiftsberegningen.

Sykehjem – brukshindring

I tilfeller der avdøde har oppholdt seg på sykehjem i tiden før død kan det bli spørsmål om vilkårene for skattefritt salg er oppfylt, til tross for at boligen ikke har blitt brukt på en stund. Opphold på sykehjem vil i de aller fleste tilfeller være en kvalifisert brukshindring som innebærer at avdøde godskrives brukstid i denne perioden.

Brukshindring foreligger hvis skattyter er forhindret fra å bruke boligen som følge av helsemessige grunner hos ham selv, ektefelle eller hos samboer med felles barn eller mindreårige barn. Det avgjørende er at eieren ikke kjente til brukshindringen da boligen ble kjøpt.

Dokumentavgift

Ved tinglysing av eierskiftet påløper det i utgangspunktet en dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien. Det er ikke dokumentavgift på mottakers ideelle arveandel av eiendom som overtas etter reglene i arveloven. Men mottas eiendommen som forskudd på arv, beregnes det dokumentavgift på tinglysningstidspunktet.

Selv om arvingene er enige om at en av arvingene skal overta hele eiendommen, må de fylle ut et skjøte for å overføre andeler av arv. Selv om det er avtalt hvordan arven skal fordeles, eller det er bestemt i testament, må en betale dokumentavgift når en overtar andeler fra de andre arvingene.

Les mer: Dokumentavgift ved arv

Planlegg godt og søk bistand

Det er fornuftig å planlegge generasjonsskiftet i god tid. Det er store verdier i eiendom og derav et potensiale for konflikt blant gjenlevende.

Vi bistår medlemmer med råd og veiledning i forbindelse med skatt ved arvet bolig og generasjonsskiftet. Det er også mye nyttig informasjon å hente på skatteetatens nettsider.

Kanskje du også liker disse
kommunesammenslåing