Forbrukerøkonom Silje Sandmæl: – Bli en smart økonomisk boligeier

De aller fleste nordmenn har en romslig og ryddig økonomi. Som boligeier er det spesielt viktig med økonomisk bevissthet, og å være forberedt hvis det skjer hendelser i livet som gjør at inntekten synker. Dette kan være på grunn av sykdom, arbeidsledighet, eller det klassiske samlivsbruddet. BoligMentoren har snakket med forbrukerøkonom Silje Sandmæl i DnB om dette, og spurt om andre aktuelle økonomiske temaer for boligeiere, blant annet utleie, BSU, kredittkort, rente, sparing og råd ved økonomisk uføre.  

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

UTLEIE:

(Foto: iStockphoto.com).

(Foto: iStockphoto.com).

– Hvor lønnsomt er det med utleie?
Hvorvidt det er lønnsomt å leie ut kommer an på utleieobjektet. Leier du ut en andel av din egen bolig hvor den delen du leier ut har en lavere utleieverdi enn den delen du selv bor i, eller leieinntektene er under 20 000 kroner i året er utleien skattefri, og dermed svært lønnsomt for de fleste. Dette utgjør da også den mest vanlige utleieformen i Norge.

Dersom du derimot tenker på å kjøpe en separat bolig nummer to for så og leie ut, blir regnestykket et helt annet. Da bør du sette deg ned og regne nøye på hva det vil koste deg å eie boligen med renter og avdrag, husleie og vedlikehold, og se det opp mot hva du kan forvente å få inn i leieinntekter. Ved utleie av en såkalt sekundærbolig må du også skatte av inntekter du får inn, samt at ligningsverdien på boligen er høyere.

Det er mange som kjøper eller bygger ny bolig med en utleiedel, med tanke om å finansiere boliglånet med inntekten fra utleie – er dette noe du vil råde folk til?
Det er fordelaktig at man kan få en inntekt, og mest sannsynlig skattefritt, som absolutt er fordelaktig. Det koster å bygge utleiedelen og det er en risiko ved at den ikke blir utleid, og blir stående tom over tid. Med en utleiedel blir også boligen mer verdt. Oppsummert vil det lønne seg, men det er viktig å tenke på gjelden man påtar seg og ikke basere seg på at den skal bli betalt ved inntekten man får ved utleie.

KREDITTKORT:

– Er det smart med kredittkort/forbrukslån for boligeiere?

(Foto: iStockphoto.com).

(Foto: iStockphoto.com).

Betaler du ikke kredittkortregningen din til forfallsdato, er det ikke smart å bruke kredittkort. Da blir det fort dyrt på grunn av høye renter. Men, å bruke kredittkort i seg

selv er ikke negativt. Det er mange fordeler ved å bruke kredittkort. Du kan blant annet få rabatter og noen kort gir også opptjening av bonus-poeng hos forskjellige aktører. Bruker du kredittkort bør du ha penger stående på konto slik at regningen blir betalt i tide.

Et forbrukslån har en høyere rente fordi folk kan bruke pengene til hva de vil. Utlåner har altså ingen sikkerhet i noe. Skal du ta opp en forbrukslån må du regne ut hvor mye det vil koste deg. Du blir også nødt til å vurdere om det er verdt å betale den summer for å låne penger til det du skal kjøpe. Mange tar opp lån uten å tenke på hvor dyrt det er. Det er overhodet ikke et godt utgangspunkt. Med høye renter vokser gjelden fort, noe som kan føre til betalingsproblemer.

Bankene reklamerer ofte med gode vilkår og rabatter på kredittkort, og noen mener bankene selv har en del av ansvaret for at noen forbrukere havner i gjeldsfella på grunn av kredittkort bruk?
Man skal kun ta opp kredittkort hvis man kan tilbakebetale beløpet man bruker. Det er mange fordeler og rabatter man kan få, og det er viktig å sette egne begrensninger og ikke falle for alle fristelser. Banken på sin side tjener ikke på at kundene ikke betaler kredittkortregningene sine.

SPARING – HVA LØNNER SEG?

– Bør du legge alle sparepengene i boligen – hvorfor/hvorfor ikke?

(Foto: iStockphoto.com).

(Foto: iStockphoto.com).

I Norge er det sånn at de aller fleste boligeiere eier en bolig for å bo i den. Du kan derfor ikke se boligen din som helt likestilt med andre spareformer. Investering i egen bolig må ses opp mot å leie bolig av noen andre. Men det er uansett slik at generelt er bolig Norges beste sparegris, og gevinsten er skattefri så lenge du har bodd i boligen ett av de siste to årene. Verdistigningen på bolig har også vært stor de siste årene. Prisen for å eie er renter på boliglånet, men med dagens lave renter gjør dette det langt billigere enn å leie enn å eie.

De fleste vil måtte bruke alle sine sparepenger på bolig de første årene de er i boligmarkedet. Når lånet er under kontroll og det blir sparepenger til overs, er det smart å spre sparepengene i flere markeder, ikke kun i boligen.

Hva med sparing i fond? Er det smart for boligeiere?

Det er absolutt smart for boligeiere å spare i f.eks. fond. Det er veldig lurt å ha flere bein å stå på. Men først er det viktig å få boliglånet ned på et komfortabelt nivå og at økonomien din tåler en renteøkning, et samlivsbrudd, midlertidig tap av inntekt osv. Men har du mulighet er det alltid lurt å avsette noe til langsiktig sparing.

Undersøkelser viser at menn er flinkere til å spare enn kvinner, hva er dine råd til å endre på dette?

(Ill. foto: iStockphoto.com).

(Ill. foto: iStockphoto.com).

Vi kvinner er trygghetsorienterte. Vi har absolutt noe å lære av menn og tørre å ta litt risiko. Dette viser seg ofte i hjemmet, hvor det for mange er vanlig at mannen står for de store og viktige valgene, mens kvinnen tar seg av de løpende utgiftene.

Dette gjenspeiler seg også i sparingen. Norske kvinner kan absolutt bli flinkere til å ta mer vare på pengene sine og sikre seg. Utfordringen er at de må lære dette, for vanligvis går lærdom om sparing i arv, og kvinner trenger ofte litt mer økonomikunnskap.

Mange kvinner synes risiko er skummelt, og mener det er mye risiko i fondssparing. Dette er noe de tror på, i stedet for å sjekke hva som virkelig er de faktiske forhold. Høyere risiko er ikke nødvendigvis farlig.  Ved innføring av privatøkonomi skolen, vil den oppvoksende generasjonen lære mer om økonomi, og forskjellene i dag vil etter hvert utjevne seg.

Hva skjer hvis prisene faller? Lønner det seg fremdeles å eie, i stedet for å leie?
Når du bor i boligen er du ikke utsatt for svingningene i boligprisene. Er du i markedet har det ikke noe å si. Er gjelden høyere enn verdien på boligen, spiller det ingen rolle hvis du bor i boligen. Kjøper og selger er i samme marked. 

Jeg ville uansett først betalt ned lån til et komfortabelt nivå, sørget for å ha en buffer i tilfelle noe uforutsett skjer, samt starte med en langsiktig spareavtale i fond til egen og barnas fremtid. Minstebeløpet i en spareavtale er 100 kroner, så start heller i de små også øker du beløpet når økonomien blir bedre.

RENTE OG REFINANSIERING

Bør boligeiere velge fastrente eller flytende rente på lån?

(Ill. foto: iStockphoto.com)

(Ill. foto: iStockphoto.com)

Rentenivået i Norge ligger på et historisk lavt nivå, og ytterligere nedgang er forventet. Det resulterer i et lavt fastrente-tilbud. Mange får omtrent samme rente på boliglånet sitt hvis de velger fastrente, som hvis de velger flytende. Men det er allikevel bakt inn en pris for den «forsikringen» du får mot høyere boliglånsrente. Den forsikringen er meget billig i dag. Om det lønner seg eller ikke kan ingen bortsett fra fremtiden si.

Mitt råd er å velge fastrente fordi du ønsker eller trenger en forutsigbarhet, ikke fordi du skal tjene på det. Hvis du ønsker å beholde noe fleksibilitet, er det mange som velger å binde en del av lånet.

Fakta om fastrente:
Velger du fastrente, binder du renten på lånet ditt for en avtalt periode – ett, tre, fem eller ti år – slik at du vet akkurat hvor mye du skal betale hver måned i denne perioden, uansett hvordan renten endrer seg ellers i markedet.

Du kan flytte med deg fastrentelånet hvis du bytter bolig. Det er også fullt mulig å bryte en fastrenteavtale. Da må du betale for et rentetap, eller du kan få igjen penger. Hvis du går ut på overkurs, altså når renten du har på lånet er høyere enn dagens nivå for tilsvarende fastrentelån, må du betale ekstra. Hvis du går ut på underkurs, får du normalt igjen penger. Overkurs er fradragsberettiget ved skatteligningen, mens underkurs er skattepliktig kapitalinntekt

Hvor smart er det med refinansiering av boliglånet?

Hvis du vet at boligen din har gått opp i verdi kan det absolutt være lurt å refinansiere. Du kan oppnå en bedre rente hvis du har vært nødt til å ta opp lån utover 75 prosent av boligverdien. Kanskje har du en kausjonist som kan gi slipp på sine økonomiske forpliktelser til ditt lån? Skal du pusse opp, kan du få mulighet til å bake det inn i boliglånet. Tenk da på at det skal være med på å øke boligverdien din.

BOLIGLÅN, UNGE OG KAUSJON

Hva må til for å få et boliglån? Hvor lett er det for unge boligkjøpere å få lån i dag?

(Foto: iStockphoto.com)

(Foto: iStockphoto.com)

For å få et boliglån ser banken på tre ting, betalingsevnen, -viljen og sikkerheten din. Du må ha en inntekt som tåler en fem prosentpoengs renteoppgang, du skal ha et rent økonomisk rulleblad, altså ingen betalingsanmerkninger. I tillegg kreves det 15 prosent egenkapital. Mange unge har ikke spart opp egenkapital og må derfor ha hjelp av foreldre som blant annet stiller sikkerhet i egen bolig.

Hele fire av ti unge får hjelp av foreldre for å komme seg inn på boligmarkedet. Jeg tror flere unge kunne klart å komme seg inn på egenhånd hvis de bare hadde visst at de burde prioritere å spare til bolig. Jeg har undervist i mange år på ungdoms- og videregående skole. De færreste vet at de må spare til bolig. Jeg mener at skolen må få mer privatøkonomi inn på pensum, og at foreldre bør snakke mer med barna sine om privatøkonomi. Kompetanse er viktig for ikke å gå på en økonomisk smell.

Hvor lurt er det med en kausjonist ved et boligkjøp?
La meg bruke eksempelet når for eksempel barnet ditt skal kjøpe bolig. Unge boligkjøpere får som nevnt ofte foreldrehjelp. Det vanligste er å være kausjonist – det vil si at du tar tilleggssikkerhet i din egen bolig.

Det er viktig å vite konsekvensene hvis du stiller som kausjonist, for da er du ansvarlig for gjelden hvis barnet, eller personen du kausjonerer for, ikke klarer å betjene det. Det er også viktig å tenke på hvis du har flere barn hvor rettferdig blir dette?
Det finnes andre måter å hjelpe barna inn på boligmarkedet enn å stille som kausjonist. Eksempler kan være privat lån, som etter at begrensningene i arveavgiften er borte, betyr at du nå fritt kan gi barna lån. Her kan dere selv bestemme hvor mye som skal betales tilbake per måned, og om lånet eventuelt skal være rentefritt. Det bør skrives en låneavtale som tinglyses. Da vil du som forelder ha pant i boligen.

Du kan også være medlåntaker, som betyr at begge parter er ansvarlig for gjelden og eierandelen tinglyses. Dette er ikke å anbefale som en varig løsning.

Det som er veldig smart, er tidlig sparing. Opprett en «boligkonto», en sparekonto i barnets navn som er forbeholdt fremtidig boligkjøp. I tillegg kan du hjelpe barnet med sparing i BSU, ved for eksempel å sette inn penger til jul og bursdager.

Det er også mulig for foreldre og besteforeldre å gi forskudd på arv og pengegaver skattefritt, ettersom arveavgiften forsvant i 2014. Men husk at de vanlige arvereglene gjelder, og det setter begrensninger på hvor mye som kan gis.

ØKONOMISK UFØRE OG BUFFERSPAR

Kjøp av bolig er den største investeringen du gjør i livet ditt. Det lønner seg derfor å bli økonomisk smart i hverdagen. (Ill. foto: iStockpoto.com).

(Ill. foto: iStockpoto.com).

Hva med dagens rentenivå – bør boligeiere frykte/planlegge for en renteoppgang?
Det ser ut til at vi kommer til å ha en lav rente i en god stund fremover. Du bør allikevel sørge for å være rustet for en renteoppgang, for det er ikke bare renten som kan skape økonomisk hodebry, inntekten kan også gå ned som følge av arbeidsledighet eller sykdom. Opplever du samlivsbrudd vil også privatøkonomien få seg en smekk. Det gjelder derfor å ruste seg slik at man er forberedt på uforutsette hendelser.

På hvilken måte mener du at man kan «ruste seg» for å være forberedt på uforutsette hendelser?
Du bør nedbetale gjeldene til et komfortabelt nivå, da vil du ikke være så utsatt hvis uforutsette ting skjer, f.eks. inntektsreduksjon, som mange er mest utsatt for om dagen, pluss som tidligere nevnt det klassiske samlivsbruddet eller renteøkning. Det er her den nedadgående økonomiske spiralen ofte begynner.
Det er fortsatt viktig å betale ned på boliglånet, men samtidig bygge opp en buffer. Hvor stor den bufferen skal være, finnes det ikke noe fasitsvar på. Hvis du vet at du har hvitevarer som synger på siste verset, eller kjenner tannverken komme snikende, så skjønner du at det er viktig å sette av noen kroner.

Har du rammelån – i prinsippet et vanlig boliglån, men med en øvre total låneramme. Innenfor denne rammen kan du styre lånet som du vil, og den kan fungere som en buffer, samtidig som du fortsetter å nedbetale boliglånet. Bufferen bakes på denne måten inn i rammelånet.

Hva er gode råd hvis du som boligeier havner i økonomisk uføre?
Havner du i økonomisk uføre som boligeier bør du vurdere å gå over til avdragsfrihet for en periode, hvis du har mulighet til det. Har du studielån bør du utsette betalingen, kanskje kan du få rentefritak også. Ha en dialog med kreditorer hvis det blir for mange regninger på en gang.

Sørg også for raskt å lage et budsjett slik at du får prioritert pengene dine i riktig rekkefølge. Med et budsjett ser du hvor mye du har å rutte med og hvor mye penger du har til å nedbetale gjeld, til å bygge en buffer og andre utgifter.  Det er også lurt å opprette en månedlig spareavtale med tanke på når vi med sikkerhet vet at inntekten reduseres, nemlig pensjonstilværelsen.

BOLIGEN – KJØP OG GJELD

Female Generations of Family Unpacking Boxes Moving House

(Foto: iStockphoto.com).

Stadig flere bytter bolig oftere – folk flytter mer mellom livsfaser nå enn tidligere. Vil du anbefale å selge først, og kjøpe etterpå?
I en perfekt verden så anbefaler jeg å selge først, så kjøpe. Men dette er vanskelig å få til. Noen ganger finner du drømmeboligen og tiden er for knapp. Det er likevel viktig å planlegge slik at man ikke sitter med et økonomisk tap. Hvis du kjøper en ny bolig er mellomfinansiering – et midlertidig lån hvis du ikke får solgt din egen bolig med en gang – ikke det dyreste. 

Hvor lønnsomt mener du det er å pusse opp før et salg?
Overflateoppussing anbefales, men ikke start på de store prosjektene som kjøkken og bad, det vil du ofte tape på. Alle har sin egen stil, og det er ikke sikkert at du får noe igjen for pengene du legger i oppussingen.

Er det viktig å bli fortest mulig gjeldfri – betale ned boliglånet raskest mulig – eller er det økonomisk «smart» med gjeld – sett i forhold til skatt osv?
Det er en myte at det lønner seg å ha gjeld. Når du har gjeld betaler du rente. Noe får du igjen som skattefradrag, men det er uansett en pris du må betale for å ha gjeld. Hvis du mottar penger, og har mulighet, så lønner det seg å investere i noe som gir bedre avkastning enn å betale ned på boliglånet. Men da må du ha økonomi som tilsier at du kan gjøre dette. F.eks. i stedet for å betale ned 100 000 på boliglånet som er på to prosent rente, kan du investere i aksjer som gir en gevinst på fem prosent, dette betyr at du tjener tre prosent på å investere i aksjer.

Forbrukerøkonom i DnB – Silje Sandmæl sier boligeiere bør betale ned gjelden til et komfortabelt nivå, og i tillegg spare opp en buffer til uforutsette utgifter og hendelser. (Foto: DnB).

Forbrukerøkonom i DnB – Silje Sandmæl sier boligeiere bør betale ned gjelden til et komfortabelt nivå, og i tillegg spare opp en buffer til uforutsette utgifter og hendelser. (Foto: DnB).

Denne artikkelen ble publisert i BoligMentoren 6-2015.