Selvangivelse: Kan du leie ut skattefritt?

Reglene for utleie av hus, hybel, leilighet eller hytter er forskjellige. Har du mulighet til å leie ut skattefritt?

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Skattereglene for utleie av bolig kan være svært gunstig dersom du holder deg innenfor de grenser som er satt opp for skattefri utleie av egen bolig. Hovedregelen er at hvis du selv bor på minst halvparten av utleieverdien, står du fritt til å leie ut resten.
– Det betyr at dersom utleieverdien på den delen av boligen du bor i selv er 10 000 kroner per måned, kan du leie ut hybelleiligheter for opp til 10 000 kroner per måned. Hvis samlet utleieverdi av hyblene hadde vært på over 10 000 kroner, hadde hele utleieinntekten vært skattepliktig. Dette er den såkalte 50-prosentregelen, sier advokat og tidligere fagsjef i Skattebetalerforeningen Gry Nilsen. Hun arbeider nå som seniorrådgiver ved Skattedirektoratet.

Leier du ut ett eller to rom i leiligheten du selv bor i, vil inntekten som regel være skattefri. Det samme gjelder for hybelleiligheter i et hus. Markedsverdien for både rom og hybler er vanligvis lavere enn halvparten av boligens samlede utleieverdi. Men det er viktig å merke seg at selv om du leier ut mindre areal enn du selv bor på, kan utleieverdien være større.
– Verdien på små utleieenheter har ofte høyere kvadratmeterpris enn store, sier Nilsen.

– Det er derfor viktig at du finner ut hva den delen du selv bebor kunne vært leid ut for. Informasjon om dette kan du for eksempel finne på finn.no eller hos lokale utleiemeglere, fortsetter hun.

Skattepliktig utleie
Hvis du leier ut størstedelen av boligen, regnet etter utleieverdi, er leieinntektene skattepliktige. Boligen regnskapslignes da for hele året, og du får fradrag for de driftsutgiftene som knytter seg til utleid del av boligen.
– Eksempler på fradrag er forholdsmessig andel av egen forsikring på boligen, vedlikehold, reparasjoner, filing av ekstra sett nøkler, eventuelle utgifter til utleiemegler, annonsering, kabel-tv, avskrivning innbo, fellesutgifter osv, sier Gry Nilsen.

Du må fylle ut og levere utleieskjemaet: Utleie mv. av fast eiendom, RF- 1189.

20 000 kroner er fribeløp
Du kan leie ut hele eller en større del av huset, for eksempel i sommerferien, for inntil 20 000 kroner, hvis du bor der selv resten av året. Overskrider du denne summen, må du betale 28 prosent skatt av leieinntekten. Hvis du skatter av utleiebeløpet, kan du få fradrag for utgifter i perioden du har leid ut.

Strengere for tomannsboliger
For få år siden var det spesielt gunstig å leie ut deler av tomannsbolig. Inntil 2011 kunne boligeiere leie ut den ene delen skattefritt, selv om den hadde større leieverdi enn den delen eier selv brukte. I tillegg var det mulig å leie ut inntil halvparten av leieverdien av sin egen bruksdel av tomannsboligen. Disse reglene ble strammet inn av Finansdepartementet fordi eierne av tomannsboliger på denne måten ble favorisert foran eneboligeiere. Reglene i dag sier at eiere av useksjonerte tomannsboliger, som leier ut den mest verdifulle delen, må skatte av leieinntektene. Gry Nilsen sier det likevel er gunstig skattemessig å leie ut tomannsbolig.

–Det som skjedde fra 2012 er at tomannsboliger er blitt likestilt med eneboliger. Har du en tradisjonell tomannsbolig med to like store leiligheter kan du leie ut den ene delen skattefritt. Tomannsboliger er altså fortsatt skattemessig gunstig, og aktuelt for unge i etableringsfasen som gjerne vil få betalt ned gjeld, sier hun.

Flermannsbolig=skattepliktig
En bygning som inneholder minst tre familieleiligheter, eller minst to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, er en flermannsbolig i skattemessig sammenheng. En familieleilighet er en boenhet som egner seg som bolig for en liten familie med to voksne og ett barn, vanligvis på minst 40 kvm.
– Her er leieinntektene alltid skattepliktige, forteller Nilsen.

Unntak gjelder hvis eieren selv bor i to av familieleilighetene, og den tredje leies ut. Dette vil bli regnet som en tomannsbolig, og leieinntektene vil være skattefrie.

Flere hus på eiendommen
Bor du på en eiendom med flere hus, er utgangspunktet at de vurderes hver for seg. Men har du en garasje eller et annet bygg som er med på å dekke familiens boligbehov, for eksempel for å lagre egne ting, regnes disse byggene som en del av boligen.
– Leier du ut en leilighet over garasjen, gjelder vanlige skatteregler.

10 000 kroner skattefritt på hytter
Leier du ut ei hytte du selv bruker store deler av året, kan du leie den skattefritt for inntil 10 000 kroner.
– For leieinntekt over 10 000 må det inntektsføres 85 prosent av beløpet – det vil si, leier du ut en hytte for 20 000 kroner, må du skatte av 8500 kroner, dvs. 2380 kroner i skatt. Her er alle utgifter lagt inn, og du får ikke fradrag, forteller Nilsen.

Er det ei hytte du ikke bruker selv, må du skatte fra første krone, men du får fradrag for alle utgifter. De samme reglene gjelder også for boliger i utlandet.
– Det er ikke sikkert at du skal ta med leieinntekten i norsk selvangivelse. Mens leieinntekter fra leilighet i Spania skal med i norsk selvangivelse, er ikke leieinntekt fra Italia skattepliktig i Norge,
sier Gry Nilsen.

Fradrag for tilsyn av utleiebolig
Dersom du leier ut bolig mm og leieinntekten er skattepliktig, har du krav på fradrag for reiser til /fra utleieboligen. Det være seg skifte av leieboer, vedlikehold med mer. Satsen er kr. 4.05 pr. kilometer og gjelder for inntil 10 reiser pr. år. Beløpet går til fradrag i leieinntekten og reduserer det skattepliktige overskuddet. Er avstandene så store at du har reist med fly eller lignende, bruker du faktiske utgifter som fradrag.

Fullstendig oversikt over reglene finner du på skatteetaten.no.