Slik fordeles eiendom ved samlivsbrudd

Ved samlivsbrudd har partene i utgangspunktet full avtalefrihet, men hva gjør du dersom dere ikke blir enige? For å unngå unødvendige konflikter, kan det være lurt å kjenne til hovedreglene og at det er forskjellige regler som gjør seg gjeldende for ektefeller og samboere. Gjennom denne artikkelen vil vi forsøke å gi deg en overordnet oversikt på hvilke regler som kommer til anvendelse og når.

Rett til å overta felles bolig?

Utgangspunktet er at felles eide eiendeler skal selges dersom partene ikke blir enige om annet. Dersom partene har vært gift, kan imidlertid en ektefelle – uten hensyn til tidligere eierforhold – kreve å overta felles bolig og innbo dersom «særlig grunner» taler for det. «Særlige grunner» er en skjønnsmessig vurdering, og hvilke situasjoner som faller under vilkåret beror på en konkret helhetlig vurdering hvor mange ulike momenter får betydning. Gjennom praksis er det imidlertid lagt til grunn at terskelen for å innfri kravet om «særlige grunner» ikke ligger høyt, men det må foreligge grunner som skiller seg fra det helt alminnelige. Ektefellens og eventuelle barns behov, er for eksempel relevante momenter. Dersom eiendommen er ervervet ved gave eller arv fra ens egen slekt, vil dette også tilsi at man kan kreve å overta boligen.

Også samboere som har bodd sammen i minst to år etter de fylte 18 år, eller har, har hatt eller venter barn sammen, kan etter husstandsfellesskapsloven kreve å overta felles bolig dersom «sterke grunner» tilsier det. Kriteriet om «sterke grunner» tolkes strengere enn «særlige grunner» som gjelder for ektefeller, men det er for øvrig mange av de samme momentene gjør seg gjeldende i denne vurderingen.

Hvordan skal den økonomiske fordelingen skje?

Når partene er enige om hvem som skal overta hvilke eiendeler, skal det foretas et økonomisk oppgjør. Hvordan denne fordelingen skal skje, avhenger av om partene har vært gift, og hvilken formuesordning de i så tilfelle har hatt.

For ektefeller er utgangspunktet at de har felleseie, med mindre noe annet er avtalt gjennom ektepakt. Felleseie er en såkalt «verdiregel», og innebærer at verdiene skal fordeles likt etter at det er gjort fradrag for gjeld for hver av ektefellene.

Hva er eiendelene verdt?

Selv om partene er enige om hvordan eiendelene skal fordeles, er det ikke uvanlig at det kan oppstå uenigheter knyttet til verdsettelsen av de enkelte eiendelene.

Når en ektefelle beholder eiendeler som han eller hun eier fullt ut, skal verdsettelsen knyttes til verdien på skjæringstidspunket. Det vil si da separasjon eller skilsmisse ble krevd, eller da samlivet ble brutt dersom dette skjedde først.  Hvis begge eier boligen, skal verdsettelsen knyttes til verdien på det tidspunktet det blir bestemt hvem som skal overta eiendelen, hvis ikke noe annet blir avtalt. For å komme til en enighet om boligens verdi, kan det erfaringsmessig være lurt at partene innhenter 2-3 verdivurderingen fra nøytrale meglere, og avtaler at boligens verdi fastsettes til gjennomsnittsverdien av disse. Blir partene likevel ikke enige, kan det alternativt kreves skiftetakst, men dette er en langt mer kostbar og tidkrevende prosess.

Skal alt deles likt?

Ektefellene kan også ha skjevdelingskrav som får betydning for delingen. Et skjevdelingskrav innebærer at man kan holde midler utenfor delingen, dersom de klart kan føres tilbake til verdier man hadde fra før ekteskapsinngåelsen, eller senere har ervervet ved arv eller gave fra andre enn ektefellen. Et skjevdelingskrav forutsetter at verdien fortsatt er i behold, og ikke er forbrukt under ekteskapet. Skjevdelingskrav er dessuten et nettokrav, som i praksis betyr at det gjøres fradrag for eventuell gjeld som vedkommende hadde på anskaffelsestidspunktet.

Se følgende eksempel:

Hvis kvinnen f.eks. eide en bolig verdt kr. 3 000 000 ved ekteskapsinngåelsen, men hadde boliggjeld på kr. 2 000 000, er utgangspunktet for skjevdelingskravet; kr. 3 000 000 – kr. 2 000 000= kr. 1 000 000. Den som mener å ha et skjevdelingskrav, har bevisbyrden og må sannsynliggjøre at slikt krav foreligger.  Tvister om skjevdelingskrav oppstår nokså ofte, og for å redusere risikoen for slike konflikter ved et samlivsbrudd, kan det være lurt å skrive en ektepakt hvor avtalt formuesordning og skjevdelingsmidler er angitt.

Avtale om særeie

Ektefellene kan ha avtalt helt eller delvis særeie. I motsetning til felleseie som kun regulerer verdier, er særeie en «eiendomsregel». Det betyr at særeie gir rett til å holde utenfor den konkrete eiendelen. Særeie må være regulert i en ektepakt eller bestemt av giver eller arvelater.

Fordeling etter et brudd mellom samboere

Under et samboerforhold gjelder prinsippet «ditt er ditt, og mitt er mitt», som overordnet utgangspunkt. Ved deling etter samlivsbrudd, er hovedregelen derfor at hver samboer beholder egne verdier og gjeld. Hvis man ønsker en annen type formuesordning, må dette reguleres ved avtale.

Sameie

Selv om samboere i utgangspunktet juridisk sett har separat økonomi, forekommer det naturligvis ofte at de kjøper og eier bolig og andre verdier sammen. Slike eiendeler eier partene i fellesskap, såkalt «sameie». Ved samlivsbrudd skal verdiene som eies i sameie, fordeles etter de faktiske eierforholdene. Det avgjørende i en slik vurdering er de reelle eierforholdene. Det faktum at boligen for eksempel er tinglyst med en halvpart på hver, vil altså ikke alltid være utslagsgivende. Det er likevel presumsjon for at partene eier like mye, med mindre det foreligger bevis på en annen fordeling av eierandelene. Noen samboere regulerer også de faktiske eierforholdene i en samboeravtale. Gjennom en slik avtale har begge parter innsikt i hvordan fordelingen vil bli ved et eventuelt samlivsbrudd, hvilket følgelig reduserer risikoen for konflikt i slik sammenheng. Det er dessverre langt fra alle som har tenkt igjennom disse tingene, noe som kan gi ubehagelige overraskelser ved et brudd.

Ved fastsettelsen av eieforholdene vil det videre ha betydning hvilke direkte og indirekte bidrag samboerne har hatt i eiendelen. Direkte bidrag vil være egenkapital, nedbetaling av lån og selvbyggerinnsats. Indirekte bidrag som hus- og omsorgsbidrag, og dekning av forbruksutgifter kan imidlertid også være sameiestiftende. I hvilken utstrekning det er etablert et medeierskap, må vurderes konkret og kan være svært vanskelig å forutse. Dersom det er uklart hvorvidt det er etablert et medeierskap, og det anses å være en rimelig løsning, kan en part bli tilkjent vederlag for den berikelsen vedkommende samboer har bidratt med overfor den andre. Slikt beløp fastsettes i så tilfelle på bakgrunn av en skjønnsmessig vurdering.

Konflikter og skifteavtale

Økonomiske uenigheter ved samlivsbrudd kan gi langvarige konflikter, som både er kostbare og personlig belastende å stå i.  Konflikter og uenigheter knyttet til det økonomiske oppgjøret vil erfaringsvis i tillegg påvirke situasjonen for barna på en negativ måte om konflikten får satt seg. En advokat kan bistå med å opplyse om regelverket, og sette opp en skifteskisse, for å gi oversikt og forståelse av fordeling av verdier og utlodningen. Hvis partene blir enige om hvordan oppgjøre skal foretas, kan en advokat deretter også bistå med å sette opp en skifteavtale. En skifteavtale sikrer at ingen av partene kan komme med nye krav og at skiftet får en endelig avslutning.

Blir man ikke enig om hvordan skifteoppgjøret skal gjennomføres, kan ektefeller be om offentlig skifte eller anlegge ordinært søksmål. Offentlig skifte er også en mulighet for to voksne som lever sammen i et ekteskapslignende samboerforhold, dersom de begge skulle ønske dette for å få en avklaring i det økonomiske oppgjøret.