Samlivsbrudd – hvem skal overta boligen, og hvordan gjøres det opp?

I de fleste husholdninger i Norge, utgjør boligen den største verdien. Ved et samlivsbrudd kan det oppstå mange spørsmål knyttet til felles bolig, som for eksempel hvem som skal overta og hvordan skal det gjøres opp med den som flytter ut.

Tekst: Advokatfullmektig Ann Kathrin Nordbø og Advokat Ane Fuglesang Herskind, DALAN Advokatfirma DA

Ved samlivsbrudd har partene i utgangspunktet full avtalefrihet, men hva gjør du dersom dere ikke blir enige? For å unngå unødvendige konflikter, kan det være lurt å kjenne til hovedreglene og det faktum at det er forskjellige regler som gjør seg gjeldende for ektefeller og samboere. Gjennom denne artikkelen vil vi forsøke å gi deg en overordnet oversikt over hvilke regler som kommer til anvendelse og når.

Advokat DALAN Advokatfirma DA, Ane Fuglesang Herskind, (Begge foto: DALAN Advokatfirma DA).

Advokatfullmektig DALAN Advokatfirma DA, Ann Kathrin Nordbø.

Rett til å overta felles bolig?

Dersom partene har vært gift, kan en ektefelle – uten hensyn til tidligere eierforhold – kreve å overta felles bolig og innbo dersom «særlig grunner» taler for det. «Særlige grunner» er en skjønnsmessig vurdering, og hvilke situasjoner som faller under vilkåret beror på en konkret helhetlig vurdering hvor mange ulike momenter får betydning.

Gjennom praksis er det imidlertid lagt til grunn at terskelen for å innfri kravet om «særlige grunner» ikke ligger høyt, men det må foreligge grunner som skiller seg fra det helt alminnelige. Ektefellens og eventuelle barns behov, er for eksempel relevante momenter. Dersom eiendommen er ervervet ved gave eller arv fra ens egen slekt, vil dette også tilsi at man kan kreve å overta boligen. Motsatt anses et ønske om salg i markedet ikke å være et relevant moment i motsatt retning. Til syvende og sist blir spørsmålet hva som samlet sett anses å være den mest rimelige løsningen.

Kan kreve husleie

Ved en skilsmisse eller opphør av samboerforhold er spørsmålet om hvem som kan beholde felles bolig noe som ofte går igjen. Ill. foto: iStockphoto.com).

Ektefellen som ikke disponerer boligen, kan kreve markedsleie for sin eierandel. For at slikt husleiekrav skal gjøre seg gjeldene, må det fremmes muntlig eller skriftlig. Husleien beregnes fra tidspunktet det er fremmet på, og settes ut ifra vanlig utleiepris i dagens marked.

Også samboere som har bodd sammen i minst to år etter de fylte 18 år, eller har, har hatt eller venter barn sammen, kan etter husstandsfellesskapsloven kreve å overta felles bolig dersom «sterke grunner» tilsier det. Kriteriet om «sterke grunner» tolkes strengere enn «særlige grunner» som gjelder for ektefeller, men det er for øvrig mange av de samme momentene gjør seg gjeldende i denne vurderingen.

Rettferdig økonomisk fordeling

Når partene er enige om hvem som skal overta hvilke eiendeler, skal det foretas et økonomisk oppgjør.. Hvordan denne fordelingen skal skje avhenger av om partene har vært gift, og hvilken formuesordning de har hatt.

For ektefeller er utgangspunktet at de har felleseie, med mindre noe annet er avtalt gjennom ektepakt. Felleseie er en såkalt «verdiregel», og innebærer at verdiene skal fordeles likt etter at det er gjort fradrag for gjeld for hver av ektefellene.

Hva er eiendelene verdt?

Ved fordeling av eiendeler, blir det ofte uenighet om verdien. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Selv om partene er enige om hvordan eiendelene skal fordeles, opplever vi stadig at det oppstår uenigheter knyttet til verdsettelsen av de enkelte eiendelene. Ifølge ekteskapsloven skal verdien fastsettes ut fra skjæringstidspunktet, det vil si da begjæring om separasjon eller skilsmisse kom inn til fylkesmannen, eller da samlivet ble brutt, dersom dette skjedde først. For å komme til en enighet om boligens verdi, kan det erfaringsmessig være lurt at partene innhenter to-tre verdivurderinger fra nøytrale meglere, og avtaler at boligens verdi fastsettes til gjennomsnittsverdien av disse. Blir partene likevel ikke enige, kan det alternativt kreves skiftetakst, men dette er en langt mer kostbar og tidskrevende prosess.

Skjevdelingskrav

Ektefellene kan også ha skjevdelingskrav som får betydning for delingen. Et skjevdelingskrav innebærer at midler kan holdes utenfor delingen, dersom de klart kan føres tilbake til verdier man hadde før ekteskapet, eller senere har fått ved arv eller gave fra andre enn ektefellen. Et skjevdelingskrav forutsetter at verdien fortsatt er i behold, og ikke er brukt under ekteskapet. Et skjevdelingskrav er dessuten et nettokrav, som i praksis betyr at det gjøres fradrag for eventuell gjeld som vedkommende hadde på anskaffelsestidspunktet. Se følgende eksempel:

Hvis kvinnen f.eks. eide en bolig verdt kr. 3 000 000, men hadde boliggjeld på kr. 2 000 000, er utgangspunktet for skjevdelingskravet følgende: kr. 3 000 000 – kr. 2 000 000 = kr. 1 000 000.

Den som mener å ha et skjevdelingskrav, har også bevisbyrden og må sannsynliggjøre at slikt krav foreligger. Vår erfaring er at det oppstår tvist om skjevdelingskrav nokså ofte, og for å redusere risikoen for slike konflikter, kan det være lurt å skrive en ektepakt hvor eventuell fordeling av formue og skjevdelingsmidler blir dokumentert.

Særeie og felleseie

Særeie må være avtalt i en ektepakt. (Foto: iStockphoto.com).

Ektefellene kan ha helt eller delvis særeie. I motsetning til felleseie, som kun regulerer verdier, er særeie en «eiendomsregel». Det betyr at særeie får betydning for hvem som rent faktisk eier og skal overta den konkrete eiendelen. Eiendeler som er særeie, skal holdes utenfor delingen. Særeie må være avtalt i en ektepakt.

Under et samboerforhold gjelder prinsippet «ditt er ditt, og mitt er mitt», som overordnet utgangspunkt. Ved deling etter samlivsbrudd, er hovedregelen derfor også at hver samboer beholder egne verdier og gjeld. Hvis det ønskes en annen type formuesordning, må dette reguleres ved avtale.

Samboere og «sameie»

Selv om samboere i utgangspunktet juridisk sett har delt økonomi, forekommer det naturligvis ofte at de kjøper og eier bolig og andre verdier sammen. Slike eiendeler eier partene i fellesskap, såkalt «sameie». Ved samlivsbrudd skal verdiene som eies i sameie, fordeles etter de faktiske eierforholdene. Det avgjørende i en slik vurdering er de reelle eierforholdene. Det faktum at boligen for eksempel er tinglyst med en halvpart på hver, vil altså ikke alltid være utslagsgivende. Det er likevel presumsjon for at partene eier like mye, med mindre det foreligger bevis på en annen fordeling av eierandelene. Noen samboere setter opp eierforholdene i en samboeravtale. Gjennom en slik avtale har begge parter oversikt over hvordan fordelingen vil bli ved et eventuelt brudd, noe som reduserer risikoen for konflikt. Det er dessverre langt fra alle som har tenkt igjennom disse tingene, noe som kan gi ubehagelige overraskelser ved et samlivsbrudd.

Bidrag og medeierskap

Økonomiske uenigheter ved samlivsbrudd kan gi langvarige konflikter, som er kostbare og psykisk tøffe å stå i. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Ved fastsettelse av eieforholdene vil det videre ha betydning hvilket direkte og indirekte bidrag samboerne har hatt i eiendelen/boligen. Direkte bidrag vil være egenkapital, nedbetaling av lån og selvbyggerinnsats. Indirekte bidrag som hus- og omsorgsbidrag, og dekning av forbruksutgifter kan imidlertid også være sameiestiftende. I hvilken utstrekning det er etablert et medeierskap, må vurderes konkret og kan være svært vanskelig å forutse. Dersom det er uklart om det er etablert et medeierskap, og det anses å være en rimelig løsning, kan en part bli tilkjent vederlag for den berikelsen vedkommende samboer har bidratt med overfor den andre. Dette beløpet fastsettes i så tilfelle på bakgrunn av en skjønnsmessig vurdering.

Konflikter og skifteavtale

Økonomiske uenigheter ved samlivsbrudd kan gi langvarige konflikter, som er kostbare og psykisk tøffe å stå i. Vi ser også ofte at vanskelige oppgjør som fører til vanskelig situasjoner for felles barn. En advokat kan bistå med å opplyse om regelverket, og sette opp en skifteskisse, som gjør det enklere for partene å forstå hvordan oppgjøret skal skje etter fordeling av verdier og gjeld når det er bestemt hvem som skal overta de ulike eiendeler.

Hvis partene blir enige om hvordan oppgjøret skal foretas, kan en advokat også bistå med å sette opp en skifteavtale. Ved en skifteavtale sikrer man at oppgjøret i størst mulig grad avsluttes, og ingen av partene kan komme med nye krav.

Blir de ikke enige om hvordan skifteoppgjøret skal gjennomføres, kan ektefeller begjære offentlig skifte, eller anlegge et ordinært søksmål. Offentlig skifte er ikke en mulighet for samboere, som må gå til søksmål. Offentlig skifte og søksmål er imidlertid kostbare og tunge prosesser for de involverte partene, og i mange saker vil alle parter være best tjent med å komme til en utenomrettslig løsning

Hvis partene blir enige om hvordan oppgjøret skal foretas, kan en advokat også bistå med å sette opp en skifteavtale. (Ill. foto: iStockphoto.com).