JUS: Salg av bolig med leietaker

Du har funnet drømmeboligen med utleiedel. Av prospektet fremgår det at leietaker følger med på kjøpet. Hva gjør du?

Tekst: Christian Staff og John F. Treider – post@boligmentoren.no

Ved salg og overdragelse av utleiebolig beholder som hovedregel leietaker retten til å leie hele eller deler av boligen. Ønsker utleier å si opp leietaker før leietiden er ute, gjelder husleielovens oppsigelsesvern fullt ut. Selve salget vil være et relevant, men ikke veldig tungtveiende argument.

Når eiendomsretten er overført, vil den nye eieren måtte forholde seg til den opprinnelige husleieavtalen. Begge parter beholder sine rettigheter og plikter etter den gamle avtalen og ny eier vil altså ikke ha en automatisk rett til å si opp leietaker, og kan heller ikke endre avtalen ved f.eks. å heve leien. Det samme utgangspunkt vil også gjelde der eiendommen er overført ved arv, gave med mer.

Utleiers oppsigelse – tre hovedgrupper
Etter Husleielovens § 9-7 må oppsigelsen oppfylle visse formkrav for å være gyldig. Den må være skriftlig og begrunnet og må dessuten opplyse om at leietager kan protestere innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det må også informeres om konsekvensene av ikke å protestere.

Oppsigelsen må etter lovens § 9-5 være saklig begrunnet. Der utleieren selv ønsker å benytte utleiedelen til bolig for seg selv eller noen i husstanden, eller når rivning eller ombygging gjør at utleiedelen må fraflyttes, vil dette være saklige og tungtveiende grunner for en gyldig oppsigelse. Det samme vil også gjelde ved mislighold av leieavtalen. Lovgiver har dessuten tatt høyde for at det kan være andre saklige grunner for oppsigelse.

Det er imidlertid viktig å være klar over at selv om man har saklig grunn for å si opp leietaker og formkravene til oppsigelsen er fulgt, er det ikke automatikk i at oppsigelsen holder. Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen og utleier deretter bringer saken inn for domstolen, vil avgjørelsen bero på en avveining av de ulike interesser i saken.

Om du har spørsmål rundt dette temaet – ta kontakt med BoligMentoren – vi kan hjelpe deg.