Salg av brukt bolig kan bli konfliktfylt

Ved salg av brukt bolig kan man risikere krav fra kjøper i opptil fem år etter overtakelse på grunn av mangel ved eiendommen. Tall fra Forbrukerrådet viser at cirka hvert femte boligkjøp ender med konflikt. Eierskifteforsikringsselskapene mener at dette tallet er lavere.

Tekst: John F. Treider og Christian Staff – post@boligmentoren.no

Mangel er et begrep som brukes om feil ved boligen, sett i forhold til alder, pris og opplysninger i prospektet med mer. Hva som er mangel reguleres av Lov om avhending av fast eiendom fra 1992. Etter loven har selger en utstrakt opplysningsplikt og kjøper en undersøkelsesplikt i forhold til eiendommen.

Avvik i boligens tilstand

Utgangspunktet er at en eiendom har mangel dersom boligens tilstand avviker fra det som er avtalt eller forutsatt i kjøpsdokumentene som: kjøpekontrakt, salgsoppgaven, takst/tilstandsrapport, egenerklæring og eventuelle muntlige opplysninger gitt av selger, megler eller andre medhjelpere.

Forhold som er i direkte strid med det som er opplyst ved salget, vil som regel være en mangel. Hvis det feilaktig står i salgsoppgaven at de to badene har varmekabler i gulvet, vil dette være grunnlag for å kreve prisavslag/ erstatning etter avhendingsloven, dersom det viser seg ikke å være tilfelle. Videre vil en vurdering av om det foreligger mangel, foretas ut fra forventninger til boligen med grunnlag i alder, pris, vedlikehold, stand osv.

Selgers ansvar

Det er viktig å merke seg at selger har ansvar for skjulte feil og mangler, som var tilstede før overtakelse. Risikoen for boligen går over på kjøper ved overtakelse. Videre kan det foreligge mangel dersom selgeren har unnlatt eller gitt feilaktige opplysninger om eiendommen, men kun dersom det er grunn til å regne med at denne informasjonen har påvirket avtalen mellom partene.

De fleste boliger, selges i dag med en såkalt «som den er» klausul. Dette vilkåret vil kun være gyldig hvis kjøper har fått informasjon om det før budgiving, og mangel vil da foreligge hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med basert på kjøpesum, alder, vedlikehold osv. Rettspraksis viser at utbedringskostnadene må ligge mellom tre til fem prosent av kjøpesummen, for at feilen skal kunne anses som vesentlig.

Framtidsutsikter for konfliktnivå

Som tidligere nevnt ender om lag 20 prosent av boligsalgene med konflikt. For å prøve å dempe dette konfliktnivået, foreslår Finansdepartementet å innføre en ny bestemmelse i eiendomsmeglerloven. Den nye bestemmelsen kan pålegge megler å råde boligselgere til å skaffe seg en tilstandsrapport på boligen før den selges. Innføringen av kravet om tilstandsrapporter innebærer at en fagkyndig skal gjøre en omfattende teknisk gjennomgang av boligen før salget. Lovgiver håper at grundig informasjon før kjøpet gjennomføres, vil redusere konfliktnivået. Høringsfristen for dette forslaget et 04.01.16 og BoligMentoren vil gi høringsuttalelse.

Også Justisdepartementet vurder å gjøre endringer på sitt område. Det vil si å ansvarliggjøre takstmenn, og på denne måten gi dem et særskilt profesjonsansvar. Det blir spennende å følge denne utviklingen og se blant annet hvilke forslag som fremmes for Stortinget. BoligMentoren vil følge nøye med i utviklingen videre.

Ved salg av brukt bolig kan man risikere krav fra kjøper i opptil fem år etter overtakelse på grunn av mangel ved eiendommen. (Foto: Helene Aarnes).

Ved salg av brukt bolig kan man risikere krav fra kjøper i opptil fem år etter overtakelse på grunn av mangel ved eiendommen. (Foto: Helene Aarnes).