Ved salg av bolig er det klare utgangspunktet at leietaker beholder retten til å leie. En del utleiere velger å si opp leietaker i forbindelse med salg av boligen, mens andre lar leietaker følge med på flyttelasset. Er selve boligsalget en gyldig oppsigelsesgrunn? Og får man nødvendigvis en høyere pris om leieforholdet avvikles?

Tekst: Ole Christian Juriks – ole@boligmentoren.no

Husleielovens § 9-5 krever at en oppsigelse må ha en «saklig grunn» for å være gyldig. Ubegrunnede eller mangelfullt begrunnede oppsigelser godtas ikke. En saklig grunn skal knytte seg til forhold vedrørende leietaker eller utleiers eget ønske om disponering av husrommet. I rettspraksis er det stilt relativt små krav til hva som regnes som «saklig grunn».

Selve salget vil være et relevant, men ikke nødvendigvis et avgjørende argument.

Selv om man har en «saklig grunn» etter husleielovens § 9-5 er det ingen automatikk i at oppsigelsen holder. (Ill. foto: iStock.com.)

Interesseavveining

Selv om man har en «saklig grunn» etter husleielovens § 9-5 er det ingen automatikk i at oppsigelsen holder. Leietaker har et vern etter husleielovens § 9-8 (2) ved at en domstol, eller i de aller fleste tilfeller Husleietvistutvalget, kan foreta en rimelighetsvurdering av oppsigelsen. Avgjørelsen vil bero på en avveining av de ulike interessene i saken.

Momenter i en slik interesseavveining kan være knyttet til leietakers livssituasjon, muligheten til å skaffe ny bolig, hensynet til leietakers barn, men også hvilke forventninger som ble skapt ved inngåelse av leiekontrakten. Ble det for eksempel informert om at boligen kunne bli solgt i leieperioden, vil det være relevant i vurderingen.

Har utleier for eksempel leid ut til et par som venter barn, og gitt dem en klar forventning om et langvarig leieforhold, vil dette være tungtveiende i argumenter i favør av leietaker i en rimelighetsvurdering av en oppsigelse begrunnet med salg av boligen. Her vil hensynet til stabilitet i forbindelse med en fødsel kunne veie tyngre enn utleiers behov for å selge under de forutsetninger han eller hun mener er best.

Ny eier som overtar et løpende leieforhold vil måtte forholde seg til den opprinnelige leiekontrakten, og kan ikke kreve revidering av de rettigheter og plikter som er avtalt der. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Salg av bolig med et løpende leieforhold

I de tilfeller hvor boligkjøper ønsker å leie ut boligen også etter overtakelse, vil det kunne vurderes som klart positivt å overta et stabilt leieforhold. I slike tilfeller kan et løpende leieforhold også virke positivt inn på salgssummen. Dette vil typisk gjelde for eneboliger med lofts- eller sokkelleilighet, hvor utleie bidrar til å finansiere boligkjøpet.

Ny eier som overtar et løpende leieforhold vil måtte forholde seg til den opprinnelige leiekontrakten, og kan ikke kreve revidering av de rettigheter og plikter som er avtalt der. Tilsvarende vil gjelde for eiendom som er overtatt ved arv eller som gave.

Overtakelse av leieforholdet bør avklares med boligkjøper før oppsigelse av leietaker. På det tidspunkt kjøper opplyser selger om at han ønsker å bebo husrommet selv fra overtakelse, vil det kunne utgjøre en saklig grunn i en oppsigelse. Eventuell risikofordeling knyttet til avvikling av leieforholdet bør i slike tilfeller avtales mellom kjøper og selger.

Nødvendige visninger i forbindelse med salg må leietaker akseptere. Dette er regulert i husleielovens § 5-6 som gir utleier eller utleiers representant tilgang til for nødvendig tilsyn underveis i leieforholdet. Dersom visningsaktiviteten blir omfattende, er det rimelig at leietaker kompenseres for ulempen.

Kanskje du også liker disse