Rettigheter og plikter når utleieleiligheten brenner

For utleier vil en brann i utleieobjektet kunne medføre spørsmål om hvilke rettigheter og plikter de har overfor leietakeren. Disse vil BoligMentoren se nærmere på i denne artikkelen.

Tekst: Malin Lorentzen Lund – post@boligmentoren.no

Som eier av bolig som leies ut, har du en plikt til å sørge for at nødvendige sikringstiltak for å forebygge mot brann finnes i boligen. Dette innebærer at utleier skal skaffe og montere slokkemidler og røykvarslere, samt sørge for at det finnes rømningsveier i boligen. Tilstrekkelige rømningsveier er også et krav som må være oppfylt for at husrommet skal være godkjent som bolig av bygningsmyndighetene.

Leietaker vil derimot ha ansvaret for vedlikehold. Dette innebærer f.eks. å teste og bytte batterier i røykvarslere og å sjekke at slokkemidler fungerer. Leietaker har naturligvis også ansvar for å sørge for at rømningsveiene ikke er blokkerte.

Brann vil påføre leieobjektet en mangel
Skade etter brann vil etter husleieloven kategoriserer som en mangel ved leieobjektet. Utgangspunktet etter husleieloven, er at leietaker vil kunne gjøre gjeldende mangelsbeføyelser når det foreligger en mangel. Eksempler på mangelsbeføyelser etter husleieloven er krav på oppfyllelse, retting, avslag i leien eller heving av leiekontrakten.

Oppfyllelse vil ikke kunne kreves hvis dette er umulig. Det avgjørende på dette punktet, er om utleier påføres urimelige ulemper eller kostnader ved oppfyllelsen. Etter en brann vil dette ofte kunne være tilfelle.

Når det gjelder prisavslag, vil leietaker ved en delvis brannskade kunne kreve en reduksjon i leien tilsvarende leieobjektets reduserte verdi frem til utbedring har skjedd. Blir boligen derimot totalskadet, vil ikke utleiers ytelse eksistere lenger. Det vil da ikke være noe spørsmål med hensyn til prisavslag.

Rette opp mangelen
Utleier kan ha et ønske om å rette mangelen for at leieforholdet skal bestå. Utleiers rett til dette er betinget av at rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for leier, og forutsatt at leietaker ikke ellers har en særlig grunn for å motsette seg dette. Er det derimot leietaker som krever at husrommet blir satt i stand igjen etter brannen, legger loven opp til en interesseavveining mellom partene, hvor de krav som stilles til hvilke kostnader og ulemper utleier må akseptere, vil variere med mangelens betydning for leietaker.

Vurderingstemaet er om utleiers kostnader eller ulemper klart overstiger leiers interesse i å få mangelen rettet. I vurdering kan det blant annet legges vekt på omkostningene, om utleier er næringsdrivende, og størrelsen på den avtalte leien. Videre vil det være av betydning om hindringen for utleiers retting er midlertidig eller permanent, om leier tilbyr seg å betale deler av utbedringskostnadene, og hva som er husrommets forventede levetid.

Heving av leieavtalen
Hvorvidt partene kan heve leieavtalen, er et annet spørsmål som kan oppstå. Utleier og leietaker kan ha forskjellige ønsker med hensyn til dette. En leietaker som i et stigende leiemarked har en gunstig avtale, ønsker kanskje å fastholde denne, mens utleieren ser at han kan leie ut boligen for en høyere sum dersom han får nye leietakere. Man kan videre seg for seg at utleieren kan ha et ønske om å utvikle eiendommen på ny, eller bruke den til andre formål, når skaden først har skjedd.

Tidsubestemte leieavtaler kan sies opp av utleier på visse vilkår. Spørsmålet blir om det foreligger «saklig grunn» for oppsigelse etter husleieloven § 9-5. En totalskade etter en brann vil antakelig være nok for at vilkåret skal kunne anses oppfylt, med mindre utleier er å bebreide for skadene som oppstod. Fra leietakers side kan en tidsubestemt avtale normalt sies opp fritt, om ikke annet er avtalt.

Når det gjelder tidsbestemte leieavtaler er disse normalt uoppsigelige i avtaletiden. Utleiers mulighet til å fri seg fra avtalen, beror dermed på hvorvidt leietaker i stedet kan kreve retting. Når det gjelder vurderingen av om retting kan kreves, viser jeg til det som er skrevet om dette ovenfor.

Ansvaret for skader
I de tilfeller hvor leieobjektet ikke har sikkerhetsmangler som utleier er ansvarlig for, svarer leietaker selv for tap han lider. Hver part bør forsikre sine interesser. I BoligMentorens husleiekontrakt, er det tatt inn som et punkt i kontrakten at leietaker selv plikter å tegne egen innboforsikring. Dersom denne benyttes vil det allerede ved kontraktsinngåelsen være tydelig for leietaker at han ikke kan kreve dekning for skader av utleier ved en brann.