Retten til den felles bolig ved samlivsbrudd

Neste utgave av medlemsbladet til BoligMentoren er i sluttfasen. Her kommer en smakebit på en av våre jusartikler: Ved separasjon mellom ektefeller eller opphør av samboerforhold, oppstår det ofte spørsmål om hvordan felles eiendelene skal deles. Særlig spørsmålet om hvem som har rett til å bli boende i tidligere felles bolig, kan være konfliktfylt. Denne artikkelen vil gi deg svar.

Tekst: John Treider, Christian Staff og Malin Lorentzen Lund – post@boligmentoren.no

Reglene er noe forskjellige for ekteskap og samboerforhold. Før og under ekteskapet/samboerforholdet, kan imidlertid partene inngå avtale om blant annet fordeling av eiendeler. For ektefeller gjøres dette i en ektepakt og for samboere ved samboerkontrakt/avtale. I det følgende vil vi i BoligMentoren gi en fremstilling av hovedregel om deling, når slik avtale ikke er inngått:

Opphør av ekteskap
Når et ekteskap oppløses, er utgangspunktet at alle midler som er felleseie mellom ektefellene er gjenstand for deling. Med felleseie menes de midler ektefellene erverver eller skaper i løpet av ekteskapet, det være seg bolig, bil, hytte eller møbler. Verdier som hver av ektefellene hadde ved ekteskapets inngåelse, inngår ikke i felleseiet. Det samme gjelder for midler man har fått i arv eller gave under ekteskapet. Forutsetningen er at verdiene fortsatt er i behold, er for eksempel en arv brukt til å betale en ferietur, er ikke arven lenger i behold.

Særeie og felleseie
Særeie er betegnelsen på de verdier ektefellene ved avtale har bestemt at ikke skal deles, eller arv/gave hvor arvelater/giver har bestemt at gaven eller arven skal være unntatt fra deling. Særeie og felleseie er således betegnelser på formuesordningen mellom ektefellene. Felleseiemidlene skal deles likt etter at hver ektefelle har tatt ut verdier til dekning av gjeld på sin rådighetsdel. Ekteparets felles bolig vil dermed gis en verdi som hver av partene har rett på en halvpart av.

Noen ganger har den ene eller begge ektefellene ønske om å bli boende i den felles boligen. Det kan i slike tilfeller oppstå tvister om hvem som skal få denne retten. Den grunnleggende regel om dette, finnes i ekteskapsloven § 66, om «retten til naturalutlegg». Hver av ektefellene har etter bestemmelsen rett til å beholde det vedkommende «fullt ut eller for det vesentlige eier», normalt tilsier dette en eierandel på 75  prosent eller mer. Dette gjelder også hvor verdien av eiendelene overstiger det beløp ektefellen skal ha ved delingen. I slike tilfeller vil den andre ektefellen normalt måtte betales ut.

Et unntak fra retten til naturalutlegg, finnes i samme bestemmelse, hvor det heter at hovedregel gjelder bare hvor retten til naturalutlegg ikke vil virke «åpenbart urimelig etter forholdene». Dette har en begrenset betydning, og det skal en del til for at dette kommer til anvendelse. Det andre unntaket finnes i lovens § 67, som er en særregel om bolig og innbo. Denne regelen spiller i praksis en stor rolle. Her heter det at når «særlige grunner» taler for det, kan en ektefelle gis rett til å få utlagt på sin del fast eiendom eller andel av fast eiendom som utelukkende eller hovedsakelig har tjent til felles bolig, uavhengig av tidligere eierforhold. Her vil spesielt barnas behov være et moment av stor betydning ved avgjørelsen.

Høyesterettsavgjørelse om «særlige grunner»
I en Høyesterettsavgjørelse fra 2013 ble det klarlagt hva som ligger i «særlige grunner» i § 67. Ektefellene giftet seg i 1983, og senere kjøpte de et tidligere gårdsbruk hvor de bosatte seg etter en omfattende renovering. I 2011 ble de separert, og det oppstod tvist om hva som skulle gjøres med eiendommen. Den ene parten fremmet krav om å få overta eiendommen til skiftetakst, mens den andre krevde eiendommen solgt på det åpne marked, da det etter dennes syn forelå usikkerhetsmomenter i et takstsystem som skulle gjenspeile omsetningsverdien.

Retten uttalte i denne forbindelse at «særlige grunner» er de som skiller seg fra de helt alminnelige. Det ble vist til lovens forarbeider, som gir anvisning på at det skal foretas en «konkret vurdering» når det skal avgjøres hvem som skal få utlagt den felles bolig. Det ville bl.a. kunne ha betydning hvilken av ektefellene som brakte inn eiendommen, eller om noen av dem hadde en særlig tilknytning til den. Retten kom etter dette til at en verdsettelse ved skiftetakst ikke kunne gjøres gjeldende som en generell innvendig mot naturalutlegg.

Ved bedømmelsen var det av sentral betydning at boligen var i sameie mellom ektefellene, og at kun en av partene hadde fremsatt krav om å få overta den. Denne parten hadde også en sterk tilknytning til stedet, var oppvokst der og hadde foreldre og annen familie bosatt i nærheten. Disse faktorene hadde dessuten vært viktige den gang ekteparet bosatte seg der. Den andre parten hadde ikke meldt behov eller annen interesse for eiendommen enn dens økonomiske verdi. Resultatet ble dermed at parten som ønsket eiendommen utlagt til seg hadde slike særlige grunner for dette som ekteskapsloven § 67 bokstav a krever.

Opphør av samboerforhold
Når samboerforholdet opphører, oppstår spørsmålet om hvem som skal fortsette å bo i det som tidligere var parets eller familiens felles hjem. Utgangspunktet er at hver av partene beholder sine eiendeler ved oppgjøret. Unntak finnes i husstandsfellesskapsloven av 1991, som på nærmere angitte vilkår gir ugifte husstandsmedlemmer rett til å overta bolig og innbo mot å betale omsetningsverdien.

For å få rettigheter etter loven, må man ha bodd sammen i en husstand i minst to år, eller ha felles barn. Det følger av lovens § 3 at det kreves «sterke grunner» for å kunne overta boligen. I forarbeidene til loven, fremgår det skal være en «klar overvekt av hensyn» for at kravet vinner fram. Momenter av betydning vil f.eks. være partenes behov og interesser, herunder eventuelle barns behov. Nettopp om en samboer skal ha den daglige omsorgen for barn, vil være et sterkt argument for å overta boligen.

Ved oppløsning av samboerforhold, stilles det strengere krav for å overta en bolig, enn ved skifte mellom ektefeller. Ved ekteskapsoppløsning kreves «særlige grunner», mens det etter husstandsfellesskapsloven kreves «sterke grunner». Loven gir altså anvisning på en strengere norm i sistnevnte forhold.

Særeie og felleseie er betegnelser på formuesordningen mellom ektefeller. Er boligen felleseie, skal verdien deles på begge. (Ill. foto.: iStockphoto.com).

Særeie og felleseie er betegnelser på formuesordningen mellom ektefeller. Er boligen felleseie, skal verdien deles på begge. (Ill. foto.: iStockphoto.com).