Regulering av festeavgift ved bolig- og fritidshus
Tomtefesteloven har særlige regler om regulering av festeavgift for tomter som er festet (leid) til bolig- og fritidshus. Reglene er ufravikelige i favør av festerne, og overstyrer det som er avtalt om regulering i festekontrakten.
Tekst: Advokat Harald O. Sletner (H) – DALAN advokatfirma DA
Tomter som festes til andre formål enn bolig- og fritidshus er ikke vernet på samme måte. For disse tomtene vil loven kun få anvendelse dersom ikke annet følger av partenes avtale. Bakgrunnen for at loven operer med egne regler for boliger og fritidshus, er at lovgiver har ønsket å gi et spesielt vern for festere i slike kontrakter, forteller BoligMentorens nye samarbeidspartner Dalan advokatfirma DA i følgende artikkel.
Hovedregel – indeksregulering
Hovedregelen er at festeavgift knyttet til bolig- og fritidshus kun kan reguleres i samsvar med pengeverdien (konsumprisindeksen). Dette selv om festekontrakten angir at reguleringen skal kunne skje på annen måte. Tomtefesteloven gir partene anledning til å kreve indeksregulering hvert 10. år. Dersom partene har avtalt annet om hvor ofte regulering skal skje, vil dette være avgjørende. Det er imidlertid ikke anledning til å avtale at regulering skal skje oftere enn én gang i året. I og med at konsumprisindeksen nesten uten unntak har vært stigende fra år til år, er det i praksis kun bortfester som krever slik regulering av avgiften.
Indeksreguleringen tar utgangspunkt i leien slik den ble ved sist regulering. Hvis avgiften ikke tidligere har vært regulert, vil utgangspunktet være den avgiften som følger av avtalen. Beregningen av den nye leien skal bygge på tallene i Konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå. Denne er lett tilgjengelig på hjemmesiden til Statistisk sentralbyrå (SSB), hvor det også finnes en priskalkulator.
Unntak – engangsløft
Advokat Harald O. Sletner, DALAN advokatfirma DA. (Foto: privat).
Tomtefesteloven har to unntaksregler som gir bortfester av tomt til bolig og fritidshus, mulighet til å løfte avgiften høyere enn det som vil følge av en regulering etter konsumprisindeksen. Disse reglene omtales ofte som «engangsløft».
Den første unntaksregelen om engangsløft knytter seg til «første regulering etter 2002». Her er bortfester gitt rett til å kreve at reguleringen skal skje slik det «tvillaust» følger av festeavtalen. I eldre festeavtaler er det temmelig vanlig at reguleringen skal ta utgangspunkt i tomteverdien på reguleringstidspunktet. En regulering etter tomteverdi vil ofte resultere i en vesentlig høyere avgift enn det som følger av en indeksregulering. Loven stiller imidlertid opp et tak (høgste beløp) pr dekar. Maksimalbeløpet stiger i takt med konsumprisindeksen og er i 2019 kr 12.611.
Vilkåret «første regulering» kan ikke tas bokstavelig. Det er f.eks. ikke uvanlig at festekontrakter gir mulighet for ulike former for regulering til ulike tidspunkt. Dersom den første reguleringen etter 2002 – i samsvar med avtalen – anviser en indeksregulering, vil ikke gjennomføringen av en slik regulering være til hinder for et engangsløft når kontrakten senere gir anledning til regulering på annen måte.
Indeksreguleringen tar utgangspunkt i leien slik den ble ved sist regulering. (Foto: iStockphoto.com).
Nytt engangsløft i 2015
I 2015 ble det innført et nytt engangsløft som gir bortfester rett til å kreve oppregulering av avgiften ved kontraktens utløp/forlengelse. Slike engangsløft er bare mulig i kontrakter som opprinnelige ble inngått med en utløpsdato, ikke evigvarende. I hvilken grad kontrakten er å anse som evigvarende eller ikke må bygge på en tolkning av den opprinnelige festeavtalen. Her skal nevnes at det i nyere rettspraksis finnes eksempler på at kontrakter som gir festeren rett til å kreve fornyelse ved festetidens utløp har blitt forstått som «evigvarende».
Det kan videre ikke gjøres noe engangsløft dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse, og at regulering ikke skal skje ut over det som følger av endringer i pengeverdien. Dersom det er grunnlag for å gjøre et slikt engangsløft kan avgiften i utgangspunktet reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2 % av tomtens verdi. Det er imidlertid også her satt en begrensning slik at avgiften ikke kan overstige lovens maksimalbeløp pr dekar (for 2019 – kr 12.611). Partene er gitt anledning til å foreta et nytt engangsløft når det har gått 30 siden sist.
