Første januar 1987 skjedde en dramatisk endring i reglene for skatt ved salg av egen bolig. Fra da av kunne du slippe gevinstbeskatning om du hadde eid boligen i minst ett år og bebodd den i minimum ett av de to siste årene før salg. Det et de samme reglene som gjelder i dag. Men hvordan var skattereglene ved salg av bolig før 1987?

Tekst: Ole Christian Juriks – ole@boligmentoren.no

Hovedregelen har alltid vært full skatteplikt på gevinst ved salg av fast eiendom. Det er samtidig lange tradisjoner for unntak fra denne hovedregelen ved salg av egen bolig. Før 1987 kunne man oppnå fullt eller delvis skattefritak avhengig av hvor lenge man hadde eid og brukt boligen. Disse reglene gjaldt tilsvarende ved salg av fritidsbolig.

Før 1987 kunne man oppnå fullt eller delvis skattefritak avhengig av hvor lenge man hadde eid og brukt boligen. (Foto: Ole Christian Juriks).

Fullt skattefritak

For å få fullt skattefritak måtte selger ha eid boligen i minst ti år, og benyttet minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, som egen bolig i fem av de siste ti årene før salg. Dersom selger ikke oppfylte kravene til eier- og brukstid, ble gevinsten fritatt forholdsmessig basert på faktisk eier- og brukstid.

Bruks- og eiertiden ble som i dag regnet fra dato til dato. Om bruken hadde foregått i ulike perioder, ble periodene lagt sammen. Den samlede bruks- eller eiertid ble avrundet nedover til nærmeste hele år. Hadde for eksempel bruks- eller eiertiden vart i seks år og elleve måneder ble den satt ned til seks år.

Delvis skattefritak

Dersom skatteyter kun oppfylte kravet til enten eie- eller brukstid, ble den skattepliktige gevinsten beregnet forholdsmessig. Det avgjørende var at man oppfylte enten kravet til eier- eller botid. Om skatteyter eksempelvis hadde eid boligen i seks år, men kun bodd der i tre år, ville det medført full beskatning av gevinsten.

Om kravet til brukstid var oppfylt, men ikke kravet til eiertid ble den skattepliktige del av gevinsten redusert med én femtedel for hvert hele år selger hadde eid eiendommen ut over fem år. For eksempel ved eierskap i syv år og bruk i fem år ble den skattepliktige gevinsten redusert med to femtedeler.

På tilsvarende måte ville hvert bruksår mellom en og fem redusert den skattepliktige gevinsten med én femtedel, forutsatt at eiertiden på ti år var oppfylt. En skatteyter som hadde eid boligen i mer enn ti år, men kun brukt den som egen bolig i tre av de siste årene før salg, ville måttet skatte av to femtedeler av gevinsten.

Dersom skatteyter hadde brukt mindre enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, ble gevinstfritaket redusert tilsvarende bruken. Selger ville i slike tilfeller kun oppnå skattefrihet for den delen av gevinsten som falt på det arealet selger brukte som egen bolig.

Det var også kombinasjoner hvor skatteyter i perioder bebodde over halvparten av boligen og i andre perioder under. I slike tilfeller måtte man konkret vurdere hvor omfattende bruken var i de årene skatteyter opptjente brukstid, og beregne gevinsten forholdsmessig.

Før 1987 ble skattefritak også akseptert om man kjøpte ny bolig før man solgte den gamle. (Ill foto: iStock.com)

Betinget skattefritak

Det tok lang tid å opparbeide seg nødvendig eie- og brukstid, og det kunne være vanskelig å regne seg frem til skattepliktig gevinst. For til en viss grad å bøte på dette hadde man regler om betinget skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig.

Betinget skattefritak innebar at gevinstbeskatningen kunne utsettes, og potensielt bli skattefri, dersom skatteyter reinvesterte den skattepliktige gevinsten i ny egen bolig. Ved en slik reinvestering ville ikke den skattepliktige gevinst komme til beskatning, med mindre et eventuelt senere salg av den nye boligen utløste skatteplikt.

Boligselger måtte reinvestere den skattepliktige del av gevinsten i en ny fast bolig, som måtte tas i bruk innen 4 år etter utgangen av året den tidligere boligen ble solgt.

Skattefritak ble også akseptert om man kjøpte ny bolig før man solgte den gamle, så lenge salget av den gamle boligen skjedde innen ett år etter kjøpet av den nye boligen. I særlige tilfeller ga loven ligningssjefen adgang til å forlenge fristen for reinvestering. Reglene om brukshindring gjorde seg også gjeldende i tiden før 1987.

Krav om betinget skattefritak ble også tatt til følge selv om skatteyter ikke hadde bebodd den solgte boligen, så lenge det kunne vises til at den ble ervervet til bruk som fast bopel. Det avgjørende var altså skatteyters subjektive grunner for kjøpet av den solgte boligen.

Reglene om betinget skattefritak som gjaldt før 1987 er ikke ulike de gjeldende svenske skattereglene hvor man kan utsette beskatningen om man selger og kjøper til eget boligformål. Også i Danmark har boligselgeres formål med kjøpet avgjørende betydning for om gevinsten ved salg av egen bolig er skattefri. I Norge har vi i dag kun regler om betinget skattefritak ved ufrivillig realisasjon, som brann og ekspropriasjon.

Før 1987 kunne man oppnå fullt eller delvis skattefritak avhengig av hvor lenge man hadde eid og brukt boligen. (Foto: Ole Christian Juriks).

Radikale endringer – liberalisering og forenkling

Systemet var komplisert, krevde mye veiledning fra skattekontorene og ga lite inntekter til staten. Det var derfor ikke overraskende at en skattekommisjon i 1984 kom frem til at regelverket burde forenkles.

Skattekommisjonen la frem et forslag som gikk ut på at gevinst ved salg av egen bolig skulle være skattefri når selgeres hadde eid boligen i minst tre år og selv hadde brukt den som bolig i minst to av de fire siste årene før salg.[1]  Siden kravet til eier- og botid ble betydelig redusert, ble reglene om delvis skattefritak og betinget skattefritak også foreslått opphevet.

Departementet stilte seg i stor grad bak kommisjonens vurderinger, men fremmet forslag om minimums tre års eiertid og at man i sin eiertid har brukt boligen som egen bolig i minst tre av de siste seks år før salg. [2]

Da saken ble behandlet i Stortinget gikk de folkevalgte derimot inn for reglene vi kjenner i dag, med krav til minimum ett års eie- og brukstid hvor brukstiden må ha vært oppfylt i et av de to siste årene før salg. Bakgrunnen for at Stortinget ikke gikk inn for en lenger eie- og brukstid var fordi det kunne ha «urimelige utslag».[3]

Endringer trådte i kraft 01.01.1987. Nærmest over natten gikk man gikk fra ti års eier- og fem års brukstid, til kun ett års eier- og brukstid, for fullt skattefritak. En vesentlig liberalisering og forenkling av reglene som påvirker mange folk og som vi lever med den dag i dag.


Kilde: Koch, Sverre E.: «Gevinstbeskatning ved avhendelse av fast eiendom». Utg. Foreningen. no#.  1981 – s. 45 – 73 og s. 161-176

[1] NOU 1984:22 s.23

[2] Ot.prp. nr. 4 (1986-87) s. 22-26

[3] Innst. O. nr. 22 (1986-87) s. 10

Kanskje du også liker disse