Prinsipiell dom om grunneieres strandrett og vern mot utbygging

Høyesterett avsa 12. februar 2019 en dom som avklarer hvilket vern grunneieres strandrett gir mot utbygginger fra naboene. Det var også spørsmål om naboen hadde mistet sin rett fordi hun ikke hadde protestert tidligere.

Tekst: Advokat Jon-Andreas Lange – DALAN Advokatfirma DA

Konkret gjaldt saken en utbygging av en gjestebrygge på Skjærhalden på Hvaler, som strakk seg 230 meter utover og gikk på skrå foran naboeiendommen. Spørsmålet var om gjestebryggen krenket naboens strandrett, inkludert naboens rett til selv å bygge brygge.

Gjestebryggen ble bygget i 2005. Først i 2015, etter at naboen var blitt kjent med at hun selv hadde en strandrett og at gjestebryggen kunne være en krenkelse av denne retten, protesterte hun på gjestebryggen og gikk til sak.

Fredrikstad tingrett konkluderte med at strandretten ikke var krenket. Borgarting lagmannsrett kom derimot til at strandretten var krenket. Men lagmannsretten mente at en interesseavveining tilsa at man begrenset konsekvensene av krenkelsen, slik at selve hovedbryggen kunne bli liggende.

Høyesterett tok saken til behandling, noe som viser at Høyesterett så det som prinsipielt viktig å avklare innholdet i strandretten. Høyesterett hadde et annet syn på saken enn både tingretten og lagmannsretten.

Strandrett gir vern mot naboen

Spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om gjestebryggen krenket naboens strandrett, inkludert naboens rett til selv å bygge brygge. (iStockphoto.com).

Ettersom saken gjaldt retten til å bygge flytebrygge, foretok Høyesterett en grundig gjennomgang av tidligere dommer om utbyggingsretten. Høyesterett oppsummerer retten slik:

«Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den dermed vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene».

Strandretten har altså to sider: en rett til selv å utnytte området utenfor egen strandlinje, og et vern mot at andre utnytter området.

Ikke «førstemann til mølla»

En sentral anførsel fra utbygger var at de var først ute med å bygge, og dermed måtte ha fått en beskyttet rett.  Høyesterett avviser dette: «Om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført. I denne forstand gjelder det altså ikke noe prinsipp om først i tid, best i rett».

Dette betyr at man som hovedregel kan protestere på inngrep i egen strandrett som allerede er gjennomført. Men som vi skal se, kan det bli et spørsmål om man ved egen opptreden har akseptert inngrepet og dermed mistet retten til å protestere.

Ingen interesseavveining

Forfatter av artikkelen: Advokat Jon-Andreas Lange – DALAN Advokatfirma DA (Foto: privat).

Utbygger hevdet videre at en interesseavveining mellom partene tilsa at anlegget ikke skulle fjernes. Høyesterett avviste også dette synspunktet. Når det gjelder tvist mellom private grunneiere, slår dommen fast at det ikke er rom for å legge vekt på hvem av dem som har sterkest interesse i å utnytte området.

Høyesterett uttaler: «Det er ikke grunnlag for å fastlegge de enkelte grunneieres rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensene basert på en interesseavveining mellom dem».

Men dette gjelder altså kun mellom private grunneiere. Høyesterett presiserer at resultatet kan bli et annet hvis strandretten er i konflikt med «andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser». I så fall kan strandeier ha et svakere vern.

Hvor langt rekker utbyggingsretten?

I dommen sies det:

«I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett».

Dersom man forholder seg til en aktuell reguleringsplan, kan man altså i hvert fall bygge ut innenfor denne grensen, men andre personers strandrett kan sette begrensninger.

Krenket naboens utbyggingsrett

Gjestebryggen ble bygget i 2005. Først i 2015, protesterte grunneier på gjestebryggen og gikk til sak. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Høyesterett konkluderte etter dette med at naboens utbyggingsrett var krenket av gjestebryggen.

«De rettssetninger jeg har gitt uttrykk for, må etter min oppfatning utvilsomt føre til at Syvertsens rett til utbygging er krenket av gjestehavnens anlegg. Bryggen skrår inn foran Syvertsens eiendom i et område hvor hun har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruk som også hun ønsker. At anlegget allerede er plassert foran hennes eiendom gjør ikke at hun har tapt sin rett. Noen interesseavveining mellom gjestehavnens og Syvertsens interesser er det ikke plass for når det gjelder spørsmålet om Syvertsens eksklusive rett til utnyttelse av sjøområdet utenfor hennes eiendom er krenket».

Dermed skulle saken være løst i naboens favør, slik at bryggen måtte fjernes så langt den grep inn i utbyggingsretten.

Men det gjensto ett spørsmål. Hadde naboen gjennom sin opptreden – såkalt «konkludent atferd» – tapt sin rett til selv å bygge ut slik at hun ikke kunne kreve gjestebryggen fjernet?

Naboens utbyggingsrett var tapt

Selv om naboen i utgangspunktet hadde retten på sin side, kom Høyesterett, under tvil, til at retten var tapt. Dette uttrykkes slik:

«Det avgjørende for meg er at Syvertsen må anses å ha opptrådt på en slik måte at det er mest nærliggende å konkludere med at hun har tapt sin rett til å gjøre sin utbyggingsrett gjeldende overfor gjestehavnen. I alle fall etter at reguleringsplanen var vedtatt, og hun ble kjent med planene om utbygging i regi av Skjærhalden Gjestehavn AS, måtte det være klart for henne at også hun kunne bygge ut, og at gjestehavnens planlagte bryggeanlegg ville begrense hennes utbyggingsmuligheter. Når hun likevel ikke reagerte, men tvert imot ønsket gjestehavnen velkommen, må hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til dette

Begge parter var etter det opplyste i 2005 ukjent med at utbyggingen kunne innebære en krenkelse av en naboens strandrett. Dette åpnet for et interessant spørsmål om hvem av partene som hadde risikoen for uvitenhet om naboens strandrett. Var det strandeier selv, eller den som setter i gang et stort byggeprosjekt? Høyesterett trengte imidlertid ikke å ta stilling til dette, ettersom utbyggingsretten uansett ble ansett tapt på grunn av naboens opptreden.

Selv om naboen tapte saken, og dermed etter hovedregelen skulle ha blitt dømt til å betale sakskostnadene til motparten, bestemte Høyesterett at partene skulle bære egne sakskostnader i alle rettsinstansene. Begrunnelser var at saken hadde «reist uavklarte og tvilsomme spørsmål og partene hadde grunn til å se rettens avgjørelse».

Strandretten og vern mot inngrep

Bildet er til illustrasjon, og har ikke noe med saken å gjøre. Strandretten skal gi et sterkt vern mot inngrep fra andre private grunneiere, men det er viktig å protestere i tide hvis man mener at retten krenkes. (Begge Ill. foto: iStockphoto.com).

I oppsummeringen slår Høyesterett fast at strandretten gir et sterkt vern mot inngrep fra andre private grunneiere. Strandeier kan protestere også på allerede gjennomførte inngrep og det spiller ingen rolle om en nabo har en sterkere interesse i å utnytte området. Samtidig viser dommen hvor viktig det er å være klar over strandrettens innhold, og at det er viktig å protestere i tide dersom man mener at retten krenkes.

Fakta:

Hva er strandretten?

Eiere av grunn med strandlinje har eiendomsrett ut til den såkalte marbakken (bratt skråning i grunnen utenfor strandlinjen) eller – hvis denne ikke finnes – til to meters dybde ved middels lav vannstand. Strandretten er en fellesbetegnelse på de rettigheter grunneier har utenfor eiendomsgrensen. Strandeier har en særrett til blant annet å bygge brygge, molo og til å foreta utfylling av sjøområdet. Høyesterett slo fast at «utbyggingsretten omfatter retten til å legge ut flytebryggeanlegg utenfor egen eiendom».