Overføring av eiendom til neste generasjon

Det viktigste du gjør er å planlegge hva som skal skje med eiendommen. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen skal overføres til alle barna eller til ett av barna. Det vil ofte lønne seg å planlegge det sammen med barna for å finne en løsning som alle kan være komfortabel med.

Dersom du ser for deg at du beholder eiendommen gjennom din levetid, må eventuelle tanker om fordelingen inn i et testament. Hvis arveoppgjøret kommer uten at det er opprettet et testament, er det arveloven som styrer arveoppgjøret. Dersom arvingene er uenige om hvem som skal overta eiendommen, kan det ende med at eiendommen selges i det åpne markedet.

Opprett testament

Det er i all hovedsak barnas (livsarvingers) pliktdelsarv som reduserer testators frihet til å gjøre som testator selv vil. Barna har i utgangspunktet et samlet krav på 2/3 av verdiene i arv.

I 2021 kom den nye arveloven med en vesentlig endring som for mange forenkler arveoppgjøret. Selv om barna har krav på sin pliktdelsarv, kan likevel mor og far nå bestemme hvem som skal arve de konkrete eiendelene. Et ektepar som etterlater seg familieboligen og et mindre beløp på konto, har nå frihet til å bestemme at yngste datter skal arve familieboligen. Forutsetningen er da at yngste datter betaler ut sine søsken slik at alle mottar det samme kronebeløpet i arv. Mor og far kan dermed både bestemme hvem som arver eiendommen, og samtidig likebehandle barna ved at de arver like mye.

Overføring av eiendommen i live

Dersom du ønsker å overføre eiendommen mens du lever, kan det være lurt å se på en helhetlig løsning. Overføring til ett av flere barn kan ofte kombineres med å sikre rettigheter for de andre barna. Det kan være en forkjøpsrett, bruksrett eller, hvis eiendommen er stor nok, en rett til fradeling av tomt slik at de andre barna får muligheten til å bygge ved siden av. Når rettigheter besluttes, må det også vurderes om rettigheten skal tinglyses eller ikke. En tinglyst bruksrett for søsken er et stort hefte for eier av eiendommen. Det er uansett viktig å snakke gjennom hva rettighetene innebærer og hvor lenge de skal vare. På den måten reduseres risikoen for overraskelser i etterkant.

Foreldre som gir fra seg en eiendom, må også vurdere om det er ønskelig å beholde noen rettigheter. På samme måte som for barna, kan det være en rett til bruk av eiendommen. Andre type rettigheter kan være en rett til å ta ut ved eller nyttiggjøre seg av andre ressurser på eiendommen. Foreldre velger ofte å tinglyse sin bruksrett for å sikre seg best mulig. Det vil vanligvis innebære at barna ikke får solgt eiendommen ut av familien så lenge bruksretten består, men det kan også være et av formålene med en tinglyst bruksrett.

Noen ganger er det veldig vanskelig å komme til enighet om hvem som skal overta eiendommen, og fordeling av rettigheter løser ikke alltid uenigheten. Det kan da være en løsning å se på de øvrige verdiene til foreldrene. Kanskje kan det barnet som ikke overtar fritidseiendommen, få en avtalt fortrinnsrett til å overta boligeiendommen på et senere tidspunkt?

Sameie som løsning

Sameie kan også være et alternativ for å sikre at alle barna får lik rett til eiendommen. Samtidig kan overføring av en eiendom i sameie være en utsettelse av en potensiell konflikt. Dersom barna er godt voksne og har egne barn, så er det fort mange familier som skal benytte den samme eiendommen. Det kan derfor gå kort tid før det blir behov for neste generasjonsskifte, og da er det mange som potensielt skal samarbeide.

Et sameie krever en god avtale mellom eierne hvor de på forhånd har tatt stilling til hvordan de skal løse typiske problemstillinger som oppstår. Det kan være ulike behov og økonomisk frihet til å gjennomføre oppgradering av eiendommen, eller uenighet om fordeling av vedlikeholdsplikten hvis eiendommen etter hvert brukes mer av den ene eller den andre. Alle problemstillinger kan ikke løses i en sameieavtale, men det vil redusere den fremtidige risikoen for konflikt.

Forskudd på arv

Når en eiendom overføres helt eller delvis vederlagsfritt mens foreldrene lever, er det nødvendig å bestemme om verdien barnet mottar skal avkortes i den fremtidige arven eller ikke. Ved å beslutte avkortning legges det til rette for mest mulig verdimessig likebehandling ved det endelige arveoppgjøret. Etter arveloven skal avkortning bare skje dersom det har vært en betingelse for overføringen. Vi anbefaler at avkortning gjøres skriftlig og at de andre arvingene får informasjon om at avkortning skal skje.

Ikke utsett generasjonsskifte

Dersom dere velger å utsette generasjonsskiftet, kan nye utfordringer oppstå. Hvis begge foreldrene er eiere av eiendommen, må begge ha samtykkekompetanse til å inngå avtale om overføring av eiendommen. I tilfelle den ene eller begge ikke lenger er samtykkekompetent, må det oppnevnes verge for å overføre en eiendom. Dette gjør at familien mister noe av kontrollen over avtalen som skal inngås. En person som har oppnevnt verge får vanligvis ikke statsforvalteren sitt samtykke til å overføre en eiendom helt eller delvis vederlagsfritt. Det kan derfor innebære at eiendommen bare kan overføres hvis barna betaler full pris.

Opprett fremtidsfullmakt

Vi anbefaler å opprette en fremtidsfullmakt for å sikre at den andre ektefellen eller barna får en fullmakt til å overdra eiendom som forskudd på arv, hvis en eller begge ektefellene ikke lenger er i stand til å ivareta seg selv. På den måten kan du beholde kontrollen innad i familien.

Se opp for fallgruver

Overføring av eiendom til barna mens foreldrene lever, utløser full dokumentavgift for barna. En eiendom til en verdi av kr 5 000 000 innebærer dokumentavgift på kr 125 000. Dersom eiendommen i stedet overføres til alle barna i arveoppgjøret etter begge foreldrene, vil det ikke bli dokumentavgift. Bakgrunnen for dette er at det er fritak for dokumentavgift for ideell arveandel etter loven. Barna betaler derfor ikke dokumentavgift hvis de overtar en eierandel som tilsvarer deres arveandel.

Det er også anbefalt å få vurdert om en overføring utløser gevinstbeskatning. Det kan være tilfelle dersom eier ikke er i en skattefri posisjon, og barna kjøper eiendommen. Barna anses for å kjøpe eiendommen fra foreldrene, selv om oppgjøret skjer ved at de betaler direkte til de andre barna. Overføring av eiendom kan også påvirke formuen til den som mottar eiendommen, særlig dersom barna overtar boligeiendommen uten at de selv skal bo der. I så tilfelle vil boligeiendommen normalt sett endre seg fra å være primærbolig hos foreldrene, til å bli en sekundærbolig hos barna. Dette vil medføre en betydelig økning i skattemessig verdi på eiendommen.

Det er alltid en god regel å få nedtegnet det som avtales skriftlig, slik at det ikke blir noen spørsmål senere om hva som er avtalt.

Er det noe du lurer på, bare ta kontakt med senioradvokat Greta Skauge Garmann – gsg@harris.no.