Nye endringer i eierseksjonsloven  kan hindre utleiemisbruk

De siste årene har vi i BoligMentoren fått flere henvendelser fra seksjonseiere i sameier der enkelte seksjoner brukes til omfattende korttidsutleie, utleieforhold som varer i mindre enn 30 dager. Korttidsutleievirksomheten i enkelte sameier kan være så betydelig at det kan ligne hotellvirksomhet.

Tekst: Pernille Holo Ebbestad – radgiver@boligmentoren.no

I statsråd 10.april 2019 ble det vedtatt endringer i eierseksjonsloven som trer i kraft fra 01.01.2020. 

Begrensning i korttidsutleie

Korttidsutleievirksomheten i enkelte sameier kan være så betydelig at det kan ligne hotellvirksomhet. (Ill foto: iStockphoto.com)

Da lovforslaget om å begrense korttidsutleie ble sendt ut, påpekte vi i vårt høringssvar at omfattende korttidsutleie medfører betydelig større uro i nabolaget, at leietakerne ofte ikke har kjennskap til husordensregler, samt at utleievirksomheten generelt skaper åpenbare konsekvenser for sikkerhet i sameiet. Videre har vi fått tilbakemeldinger fra medlemmer om skadedyrproblematikk knyttet til intensiv korttidsutleie.

Vi syns derfor det er positivt at det fra 01.01.20 skal gjelde en begrensning i retten til korttidsutleie i eierseksjonssameier. I en ny § 24 syvende ledd skal det fremgå at korttidsutleie i mer enn 90 dager i året ikke er tillatt.  I forarbeidene fremgår det at formålet med 90-dagersgrensen er å begrense sameiere som driver med hyppig og intensiv utleie, ikke sameiere som driver med alminnelig korttidsutleie.

Grensen på 90 dager kan imidlertid fravikes og settes til mellom 60 og 120 døgn i året. En beslutning om å fravike 90 dagers-grensen krever 2/3 flertall på årsmøtet. Det kan ikke avtales at korttidsutleie er tillatt i mindre enn 60 dager eller mer enn 120 dager i året.

Flere endringer

Fra 01.01.20 er det kun den som selger seksjonen skal betale rettsgebyret i forbindelse med eierskifte. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Fra 01.01.20 vil sameiet etter eierseksjonsloven § 63 A kunne kreve at den som avhender, altså selger, en seksjon skal betale et gebyr på opptil fire ganger rettsgebyret i forbindelse med eierskiftet. Det kan ikke avtales at andre enn den som selger seksjonen skal betale gebyret.

Gebyret er ment å dekke kostnader med arbeid som sameiet har i forbindelse med eierskiftet. Slikt arbeid kan være forespørsler fra eiendomsmegler i forbindelse med salget, utregning av felleskostnader, skrive ut nye betalingsblanketter og så videre. En lignende regel finnes allerede i borettslagsloven, og begrunnelsen for å innføre regelen også i eierseksjonssameier er at kostnaden ved et eierskifte skal plasseres hos den som utløser kostnaden, ikke som en felleskostnad i sameiet.

I høringsuttalelsen i forbindelse med lovforslaget var vi i BoligMentoren negative til forslaget om eierskiftegebyr. Vi mener endringen vil medføre at maksgebyret hurtig blir etablert som en fast ordning ved eierskifte i mange sameier, noe som vil gi forretningsførere uforholdsmessig god betaling for kortvarig og kurant arbeid på bekostning av boligeiere. 

Presisering i ervervbegrensningen

Fra 01.01.20 skal det gjelde en begrensning i retten til korttidsutleie i eierseksjonssameier. (Ill. foto: iStockphoto.com).

I eierseksjonsloven § 23 første ledd er det i dag bestemt at ingen kan kjøpe eller erverve mer enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie. Formålet med begrensningen er å hindre at samme person får en for dominerende rolle når avgjørelser skal tas i sameiet. Det finnes viktige unntak til hovedregelen, som for eksempel at stat og kommuner har anledning til å eie mer enn to seksjoner.

Det har imidlertid vist seg å være lett og omgå ervervsbegrensningen i form av indirekte erverv. Bestemmelsen i § 23 første ledd rammer etter sin ordlyd direkte erverv, mens indirekte erverv frem til nå ikke har vært lovregulert. Indirekte erverv vil for eksempel være at kjøpere av seksjoner bruker stråmenn, for eksempel slektninger, som formelt får hjemmelen til den aktuelle seksjonen. Ofte vil da stråmannen og den faktiske eieren inngå en avtale om proforma eierskap, slik at den som har hjemmel til eiendommen ikke er den som råder som eier over eiendommen. Ved indirekte erverv kan derfor samme person skaffe seg stor eierdel i sameiet.

På bakgrunn av dette ble det foreslått et nytt tredje og fjerde ledd i § 23, som regulerer hva som skal regnes som indirekte erverv. Meningen med bestemmelsene er å uttrykkelig fastslå hvilke situasjoner som vil være indirekte erverv, og dermed også omfattet av hovedregelen om at ingen kan erverve mer enn to seksjoner i samme sameie. Reglene i tredje og fjerde ledd tar utgangspunkt i den avgrensningen i personkretsen som finnes i aksjeloven, men med et unntak som gjør det mulig for nærstående å kjøpe en seksjon til bruk for seg selv, eller andre nærstående. Bestemmelsene skal også hindre at noen etablerer et selskap som allerede eier en seksjon i sameiet, og på den måten indirekte erverver flere seksjoner.

Ikke tilbakevirkende

Regelen om indirekte erverv skal ikke virke tilbake i tid. (Ill. foto: iStockphoto.com).

I høringsuttalelsen vi skrev i forbindelse med lovforslaget, var BoligMentoren i all hovedsak positive til presiseringen av indirekte erverv. Vi etterlyste imidlertid en behandling av situasjonen der en person allerede har ervervet mer enn to seksjoner før lovendringen trer i kraft. I forarbeidene til det endelige lovforslaget har Kommunal- og moderniseringsdepartementet presisert dette: Regelen om indirekte erverv skal ikke virke tilbake i tid. Dette vil si at de som allerede har ervervet mer enn to seksjoner før 01.01.20, fremdeles skal kunne eie disse. Videre foreslår departementet en overgangsregel som slår fast at lovendringen ikke får virkning for avtaler om kjøp som er gjort før 01.01.20, selv om overtakelse av seksjonen finner sted etter denne dato.