Ny regjering og nye endringer i byggesaksreglene

I januar i år presenterte de fire regjeringspartiene en ny politisk plattform. BoligMentoren har sett litt nærmere på hva Granavolden-plattformen sier om byggesaksreglene, og hva vi muligens kan forvente av endringer i disse.

Tekst: Pernille Ebbestad Holo – radgiver@boligmentoren.no

Siden 2015 har det blitt gjort flere forenklinger i byggesaksforskriften.

Byggesaksforskriften utdyper og utfyller plan- og bygningsloven og inneholder blant annet regler for når et byggeprosjekt ikke krever byggesøknad. Siden 2015 har det blitt gjort flere forenklinger i byggesaksforskriften. Dette har ført til at boligeiere kan bygge mer på egen eiendom uten å måtte søke om tillatelse fra kommunen. I den nye Granavolden-plattformen er det antydet at det vil bli gjort ytterligere utvidelser av søknadsfrie bygningstiltak. I plattformen står det at regjeringen vil ”forenkle og tydeliggjøre regelverk (…) med sikte på å utvide boligeieres handlingsrom til å gjøre endringer på egen eiendom” og ”forenkle krav til saksbehandling og redusere antall søknadspliktige tiltak”. Ut fra disse relativt generelle formuleringene oppstår spørsmålet om hvilke konkrete endringer i byggesaksforskriften vi kan forvente.

Tre tiltak nevnes

Plattformen nevner tre konkrete tiltak som skal utredes for mulige endringer:

  • Fjerning av søknadsplikt for platting og terrasse.
  • Utvidelse av kravene til søknadsfri garasjebygging.
  • Det skal bli enklere å etablere utleiedel i tilknytning til egen bolig.

Vi har sett på reglene som gjelder i dag, og har merket oss ut enkelte punkter som vi mener bør endres.

Størrelse- og høydekrav

Et konkret tiltak er fjerning av søknadsplikt for platting og terasse. (Foto: Helene Aarnes).

Både platting, terrasse og garasje kan i dag bygges uten byggesøknad så lenge tiltakene er innenfor gitte størrelse- og høydekrav. Skal du for eksempel bygge en terrasse, må denne være under 0,5 meter fra bakken for å slippe søknad. Vi mener det er naturlig at disse kravene utvides, slik at det kan bygges større og høyere uten byggesøknad. Så lenge kravene til avstand til nabogrenser er overholdt, ser ikke BoligMentoren noe problem i at man for eksempel kan bygge en terrasse som er høyere enn 0,5 meter fra bakken.

Frittliggende garasje

Skal du bygge garasje uten byggesøknad, må garasjen være” frittliggende”.  At en garasje må være frittliggende betyr isolert sett at den ikke skal henge sammen med hovedhuset, men forskriftsteksten gir ikke nærmere svar på hvor stor avstand det må være mellom bygningene. I en tolkningsuttalelse fra 2018 uttaler Kommunal- og moderniseringsdepartementet at ”det må være åpen plass på alle sider av bygningen slik at det går an å bevege seg rundt(…)”, og at ”avstanden (…) må være så stor at vedlikehold av byggene kan utføres”.

Hvor stor plass som er nødvendig for å bevege seg rundt og utføre vedlikehold, sier ikke departementet noe om. BoligMentoren mener et slikt skjønnsmessig vilkår åpner opp for en lite ensartet behandling hos kommunene, som kan føre til at enkelte kommuner krever byggesøknad for prosjekter andre kommuner mener er søknadsfrie. Vi mener dette er uheldig, og forventer at Regjeringen tar tak i problemstillingen, og i det minste gir klarere retningslinjer for hva som er en frittliggende bygning.

Lite effektiv søknadsprosess for utleiedel

I byggesaksforskriften finnes det ikke egne regler for opprettelse av utleiedel. (Il. Foto: iStockphoto.com).

I byggesaksforskriften finnes det ikke egne regler for opprettelse av utleiedel. Er delen av boligen som skal leies ut allerede godkjent for beboelse, trengs det ikke ytterligere byggesøknad for å leie ut. Er derimot delen av huset som skal leies ut ikke godkjent for beboelse, må det enten søkes om varig bruksendring, eller opprettelse av ny boenhet.

Vår erfaring er at det er vanskelig å finne frem i regelverket, med den følgen at det er vanskelig å forutse at alle nødvendige krav er oppfylt før søknad sendes inn. Resultatet av dette er at kommunene ofte må sende søknader tilbake, med merknader om det som er mangelfullt. En slik saksbehandling er lite effektiv, og gjør at søknadsprosessen blir lenger enn nødvendig.

Like krav for eldre boliger

Hvilke krav som må oppfylles for å få innvilget søknad om bruksendring, eller opprettelse av ny boenhet, fremgår av byggeteknisk forskrift (TEK17). I TEK17 § 1-2 åttende ledd gjøres det unntak for en del tekniske krav når det søkes om bruksendring for boliger oppført før 01.07.11. Blant annet er det gjort unntak for kravet til tilgjengelighet, romhøyde og størrelse på bod. Begrunnelsen for lemping av disse kravene, er at det er store forskjeller på kvalitetskrav til nybygg og eldre boliger.

Endring av eldre boliger slik at de oppfyller samme tekniske krav som nybygg, er ofte umulig eller svært dyrt, noe som gjør at boligeiere ikke får disponert egen bolig slik de ønsker.

BoligMentoren er enig i disse synspunktene, men ser ikke hvorfor unntakene kun skal gjelde for eldre boliger der det søkes om bruksendring. Vi mener de samme hensynene gjør seg gjeldende for eldre boliger der det søkes om opprettelse av ny boenhet, og håper Regjeringen vil se på muligheten for å lempe på de tekniske kravene også i disse tilfellene.

Endring av eldre boliger slik at de oppfyller samme tekniske krav som nybygg, er ofte umulig eller svært dyrt, noe som gjør at boligeiere ikke får disponert egen bolig slik de ønsker. (Foto: Helene Aarnes).