Hva må du tåle av slitasje på utleieboligen?

En utleiebolig vil bestandig bli preget av de som bor der, noe loven sier utleier må godta. Men hva er vanlig slitasje og elde? Uenighet om dette, er en av de vanligste årsakene til konflikt mellom utleier og leietaker.

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Juridisk rådgiver og talsmann for BoligMentoren, Vidar Heimset.

Først og fremst er det viktig å huske på at leietaker faktisk betaler for å bruke boligen. Vanlig bruk fører til slitasje, og normal slitasje kan ikke kreves erstattet når leieforholdet er over. Hvor omfattende slitasjen er, avhenger av hvem du leier ut til, hvor lenge vedkommende har bodd i utleieboligen og hva leieavtalen sier om vedlikehold. Du må tåle spikerhull i veggene, riper i parketten, slitasje på kjøkkeninnredning osv. Leier du ut til barnefamilier eller familier med husdyr, så vil det føre til noe større slitasje.

Det er slitasje ut over «vanlig» slitasje som gjør at utleier kan kreve erstatning fra leietaker. Denne grensen mellom hva som er vanlig og uvanlig slitasje, kan være vanskelig å trekke, forteller BoligMentorens juridiske rådgiver, Vidar Heimset.

– I en opphetet situasjon hvor leieforholdet har hatt en uheldig avslutning, er det ikke uvanlig at utleier gjør gjeldende et krav om erstatning for slitasje. Dette kravet er noen ganger ikke godt nok begrunnet. Vi ser at mange ikke helt forstår at for å kreve erstatning for slitasje, er det viktig å dokumentere kravet. I tillegg kan ikke det økonomiske kravet være høyere enn det som har vært nødvendig til reparasjon.

Viktig med vedlikehold

Selv om du leier ut boligen, er det viktig å huske på vedlikeholdet. Loven har spesifisert ansvaret til både utleier og leietaker. Utgangspunktet er at leietaker plikter å vedlikeholde inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen, blant annet dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, samt varmtvannsbeholdere.

Leietaker har ansvaret for at blant annet røykvarsleren virker. (Alle ill. foto: iStockphoto.com).

– Dette betyr ikke bare at leietaker må utføre vedlikeholdet, han må også dekke kostnadene knyttet til dette. Når det gjelder røykvarsler og brannslukningsutstyr fastslår loven at leietaker plikter å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende. Videre fremgår det av loven at dersom gjenstander som tilhører utleier må skiftes ut, så er dette utleiers ansvar hvis ikke annet er avtalt, sier Vidar Heimset.

Men utleier har mer ansvar. Et enkelt utgangspunkt er at dersom vedlikeholdet ikke er lagt på leietaker, så har utleier ansvaret. Utleier har ansvar for det indre vedlikeholdet av husrommet, for eksempel vegger, dører og vinduer. Videre har utleier ansvar for det ytre vedlikeholdet av selve bygningen og fellesarealer både inne og ute som leietaker kan benytte, for eksempel felles inngang, felles trapp, parkeringsplass og hage, sier Vidar Heimset videre.

Selv om loven er klar med sine anbefalinger, er det ikke noe i veien for at partene kan opprette sin egen vedlikeholdsavtale.

– Reglene om vedlikeholdsplikt som er skissert over kan fravikes ved avtale. Du og leietaker kan ta inn egne bestemmelser om vedlikeholdsplikt i leieavtalen, som da blir lovlige unntak fra vedlikeholdsreglene. Klassiske eksempler på dette vil være at det avtales at leietaker skal klippe plenen, måke/strø fortauet utenfor leiligheten ved behov eller at ha plikter til renhold i felles trapp, sier han.

Dokumenter boligen sammen

En enkel måte å unngå spørsmål rundt slitasje, skader osv. ved utflytting, er å gjennomgå boligen sammen både ved innflytting og utflytting. Det er viktig å dokumentere tilstanden til boligen ved innflytting – og ved utflytting.

Vanlig bruk av en bolig fører til slitasje, og normal slitasje kan ikke kreves erstattet når leieforholdet er over.

Skal det fremsettes et krav om erstatning for slitasje, er det helt avgjørende at tilstanden til leieobjektet på overtakelsestidspunktet kan dokumenteres. Hvis leiligheten er helt ny, er det enkelt å gjøre denne vurderingen, mens det er vanskeligere å vurdere en gammel leilighet hvor det har vært flere leietakere og liten eller ingen oppussing. Hvis ikke tilstanden er dokumentert, vil resultatet av en tvist lett bli at utleier ikke har noe krav å komme med, siden feilen «allerede var i boligen».

– Utleier og leietaker bør sammen gjennomføre en befaring av leieobjektet ved overtakelse. En bør da skrive ned funn om tilstanden, så begge parter vet om funnene. Det er viktig å ta bilder med et godt kamera, slik at det i ettertid vil være mulig å sammenligne bilder i en før/etter vurdering, sier juridisk rådgiver, Vidar Heimset.

Den samme gjennomgangen bør også gjøres ved utflytting, med både notater og bilder. Husk at bevisbyrden ligger på den som krever erstatning, og protokoller utarbeidet i fellesskap, i tillegg til bilder, er gode beviser.

BoligMentorens juridiske rådgiver tror en felles befaring før oppstart av leieforholdet til en viss grad er en forsikring i seg selv.

– Husk at husordensregler kan inntas i, eller følge som et vedlegg til husleiekontrakten. Dyrehold, røyking, plassering av sykler inne i leiligheten, varslingsregler for fester og tidspunkter for ro i boligen kan være stikkord, sier Heimset.

Korrekt depositum

Når du leier ut er det veldig viktig å opprette en depositumkonto. Dette gjør det enklere å få erstatning hvis kravet er reelt.

– Vi ser at utleier i leieforhold, hvor leietaker har deponert et beløp, har langt bedre forutsetninger for å få dekket et krav om erstatning av utgifter ved utbedring av skader og uvanlig stor slitasje. Selv om et depositum er leietakers penger, vil det for de fleste føles mindre smertefullt med et trekk i et avsatt beløp, forteller Vidar Heimset.

Hva med NAV-garanti?

– Det er viktig å være klar over at NAV normalt bare garanterer for husleien i en nærmere angitt periode. NAV-garantien dekker normalt ikke erstatning for skader, uvanlig stor slitasje, rydding og rengjøring. I denne sammenhengen er ikke en NAV-garanti like godt som et tilsvarende stort depositum, sier han videre.

Hva med de som har en «ulovlig» depositumkonto – f.eks. forskudd på leie?

-Har du et ulovlig / «irregulært» depositum, må dette betales tilbake til leietaker straks, og du bør få i stand en lovlig depositumsordning. I en tvist etter endt leieforhold, vil dekning i et ulovlig depositum ikke bli akseptert. «Tar» du dekning i et ulovlig depositum må du huske at leietaker kan kreve forsinkelsesrente fra dagen det ulovlige depositumet ble betalt inn, advarer Heimset.

Ikke utsett kravet

Det er viktig å fikse feil i boligen før den leies ut.

I de tilfellene hvor utleier klart har rett til å få dekket utgifter til dokumentert unormal slitasje, eller direkte skader, så er det viktig og ikke utsette kravet.

– Husleielovens utgangspunkt er at kravet skal sendes innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget skaden. Vi ser ofte at betalingsviljen til leietaker er best kort tid etter leieforholdets opphør, og blir dårligere etter hvert som tiden går. Oppdager du og leietaker noe på en felles avsluttende befaring, er det lurt å sende kravet raskt, da leietaker i slikt tilfelle gjerne vil forvente kravet, sier Heimset.

Pusse opp – eller ikke?

Skal du leie ut en bolig for første gang, eller for tiende gang, er det like viktig å gjennomgå den grundig og fikse feil før du tar inn nye leietakere. Pusser du opp slik at skader på flater og inventar er rettet opp, vil du også til en viss grad ha nullstilt boligen for en vurdering av fremtidige skader og slitasje, forutsatt at boligens tilstand ved overtakelse dokumenteres.

– Er ting på stell får leieforholdet en bedre start enn om leietaker umiddelbart må begynne å påpeke defekte vifter eller lekkasje i vask. Ved at boligen fremstår tiltalende, og uten stor slitasje, er kanskje viljen til å ta vare den større, avslutter Vidar Heimset.