Nøkkel og leilighet. Leieforhold (Foto: iStock.com).

BoligMentoren gir deg her svar på viktige spørsmål når det gjelder leieforhold, og hvordan du kan unngå problemer i dette.

Tekst: Helene Aarnes og Vidar Heimset – post@boligmentoren.no

Det aller viktigste å huske på er at må lages en skriftlig kontrakt som er underskrevet av begge parter før et leieforhold starter. Bruk BoligMentorens kontrakt og gjerne også vår mal for husordensregler. Dette gjelder også i leieforhold hvor du leier ut til en du stoler på, kjenner godt, eller er i familie med. Dersom det skulle oppstå en tvist er det svært vanskelig å bevise hva som egentlig er avtalt hvis du ikke har et skriftlig dokument å vise til.

Viktige punkter i husleiekontrakten

En grundig utfylt husleiekontrakt og tilpassede husordensregler, er avgjørende for et godt leieforhold.

Flere temaer i kontrakten krever at du tenker nøye gjennom hva som er riktig for deg. Dette gjelder blant annet størrelsen på leien, hva som er inkludert i leien, størrelsen på depositum og lengden på oppsigelsestiden. Tenk også på om det er spesielle forhold ved ditt utleieobjekt som bør omtales i avtalen. For eksempel boder leietaker ikke skal benytte eller vedlikehold som stiller særlige krav til leietaker.

Et godt råd er å sette opp husleiekontrakten slik at leietaker må betale første husleie og depositum forskuddsvis, altså slik at disse beløpene er på konto før nøkkel utleveres. Vi blir jevnlig kontaktet av medlemmer som først oppdager at leietaker er betalingsudyktig etter at vedkommende har flyttet inn i leiligheten.

Tidsbestemt eller tidsubestemt leieforhold?

Når det gjelder type leieavtale, finnes det to hovedtyper. Tidsbestemte og tidsubestemte. Tidsubestemte avtaler løper inntil de sies opp av en av partene jf. husleielovens § 9-1.

Tidsbestemte avtaler har en fast løpetid, og denne kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år jf. husleielovens § 9-3. Et tidsbestemt leieforhold opphører uten oppsigelse når opphørstidspunktet kommer. Tidsbestemte avtaler kan ikke sies opp i leieperioden med mindre dette er nærmere avtalt. I praksis er det mange som har en tidsbestemt avtale hvor en eller begge parter er gitt oppsigelsesrett eller rett til å fornye leieavtalen ved utløp av tidsperioden.

Depositum i leieforhold

BoligMentoren anbefaler som hovedregel at det avtales depositum tilsvarende tre måneders leie som sikkerhet for krav etter leieavtalen. Det kan ikke avtales større depositumsbeløp enn det som tilsvarer seks måneders leie jf. husleielovens § 3-5.

Avtale om depositum bør fremgå av husleiekontrakten. Deponering skal skje ved at beløpet settes inn på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår. Spør om depositumskonto i banken, depositumet skal under ingen omstendighet betales inn på en konto som tilhører deg.

Når det gjelder bankgaranti er dette likestilt med depositum i loven, og det er de samme regler som gjelder. Det finnes i dag en rekke garantier gitt av for eksempel arbeidsgivere, NAV og ulike finansinstitusjoner. Ikke alle er like gode. Før du aksepterer garanti i stedet for depositum, bør du være sikker på at garantien dekker det samme som depositum etter husleieloven gjør. Kontakt oss dersom du er usikker.

Når leietaker misligholder sine plikter

Hvis leietakeren misligholder sine plikter i leieperioden er det flere ulike misligholdssanksjoner som kan tas i bruk. For det første kan utleier kreve at forholdet rettes. Er husleie ikke betalt, kan utleier kreve betaling.

For det andre kan misligholdet gi grunnlag for oppsigelse, eller i graverende tilfeller gi utleier rett til heve avtalen og kreve fraflytting straks. Heving krever at leietakerens mislighold er vesentlig, jf. husleielovens § 9-9. Det kan i mange tilfeller være diskutabelt om et forhold kvalifiserer til heving eller «bare» oppsigelse. Vi anbefaler derfor normalt utleiere å være tilbakeholdne med å bruke heving som sanksjon.

For det tredje kan leietakeren pådra seg et erstatningsansvar etter husleielovens § 5-8. Dette forutsetter at utleier har lidd et økonomisk tap som følge av at leietakeren ikke har oppfylt sine plikter i leieforholdet.

Det er til sist viktig å huske at leietaker etter endt leieforhold, oppsigelse eller heving av leieforholdet ikke nødvendigvis flytter frivillig. I en del tilfeller kan du få behov for bistand fra namsmannen for å få leietaker ut av leiligheten. Klausul om utkastelse er lagt inn i BoligMentorens husleiekontrakt.

Husleietvistutvalget

Bruk av misligholdsanksjoner kan selvsagt også føre til en konflikt med leietaker. Slike tvister kan behandles i Husleietvistutvalget (HTU), hvor den kan løses gjennom mekling eller avgjøres ved vedtak.

Kanskje du også liker disse
Forslag til Husleielovutvalget. (Ill. foto: iStock.com).
Hytte i skogen om vinteren.
Skatt utleie (Foto: iStock.com).
Utleieforsikring iStock