Det er ulike typetilfeller av ulovlig bruk av boenhet; etablering av utleiehybel i kjeller eller loft, næringslokale benyttet som bolig, eller andre søknadspliktige endringer. (Ill. foto: iStock.com).

Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse viser godkjent bruk av en bolig. Utfordringen oppstår i det ferdigattest ikke foreligger, eller at den ikke samsvarer med boligens bruk og utforming.

Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no

Det har vært en økt bevissthet rundt ulovlig bruk av boliger de senere årene. Problemstillingen knytter seg særlig til eldre hus, hvor areal har blitt omgjort, boenheter har blitt delt opp eller slått sammen, uten de nødvendige offentligrettslige tillatelsene.

Ferdigattest

En ferdigattest er en godkjenning om å ta i bruk bygningen, som utstedes av kommunen og skal finnes i deres arkiver. Det var først i 1924 at det ble krav om offentlig tillatelse før en bolig kunne tas i bruk, det kan derfor mangle ferdigattest for eldre hus enn dette. Søknadsplikt for selvstendig boenhet trådte i kraft ved bygningsloven av 1965. Det var heller ikke praksis å utstede ferdigattest i perioden 1987-1998.

Kommunens siste godkjente (approberte) tegninger vil vise hvilken bruk boligen er godkjent for.

I de tilfellene boligen ikke samsvarer med ferdigattesten, er bruken helt eller delvis ulovlig. Det er stor forskjell i alvorlighetsgrad når det gjelder ulovlig bruk, og saksforholdet varierer i kompleksitet og omfang. Det kan være snakk om bruken av et enkelt rom, eller omfatte flere boenheter i et eierseksjonssameie eller borettslag.

Konsekvensen av ulovlig bruk er krav fra kommunen om at den ulovlige bruken opphører. Kommunen kan ilegge tvangsmulkt, dersom den ulovlige bruken ikke opphører.

Når kartet ikke passer terrenget

Det er ulike typetilfeller av ulovlig bruk; etablering av utleiehybel i kjeller eller loft, næringslokale benyttet som bolig, eller andre søknadspliktige endringer. Det var tidligere mulig å stifte borettslag og seksjonere boliger uten at boenhetene var lovlig etablert med ferdigattest. Slike boliger kan ha blitt kjøpt og solgt flere ganger uten at eierne har vært klar over den ulovlige bruken.

I 2018 ble det innført en koblingsregel i eierseksjonsloven § 7, tredje ledd, som sier at hver seksjon skal være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven. De senere årene har også eiendomsmeglere blitt mer oppmerksomme på ulovligheter, og etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal det nå opplyses om dette.

I ett og samme sameie eller borettslag kan enkelte boenheter være lovlig etablert og andre ikke. Det typiske er utfordringer knyttet til boenheter på loft eller kjeller i det som tidligere var fellesareal som boder og vaskerom. Det kan være utfordrende å få godkjent boenheter på tidligere fellesarealer, der det aldri har vært godkjente oppholdsrom.

Hva bør eier av en ulovlig boenhet gjøre?

Dette avhenger av hvordan boenheten kom i eiers besittelse og hvor lenge eier har eid og visst om den ulovlige bruken.

Har det blitt gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger i forbindelse med boligkjøp, bør eier reklamere overfor selger og megler så raskt som mulig. I tillegg bør eventuelle rettshjelpsforsikringer benyttes for å avklare ansvarsforholdet og sikre et eventuelt krav.

Har eier eid boenheten lenge, eller visst om ulovligheten, kan det være vanskelig å fremme et krav. Eier kan da vurdere å søke om godkjenning av den ulovlige boenheten i ettertid, såkalt legalisering. Det innebærer en ny byggesøknad for etablering av boenhet, som kan være en omfattende prosess. Vi ser nærmere på det i avsnittet under.

Eier kan velge å gå i dialog med kommunen for å avklare forholdet og få veiledning. Alternativt kan du starte prosessen med legalisering før den ulovlige bruken blir oppdaget. Da benyttes en fagperson som kan bistå og stå som ansvarlig søker.

Dersom en ulovlig boenhet leies ut, bør leieforholdet avvikles slik at den ulovlige bruken opphører. Ved utleie er boligens lovlighet utleiers ansvar og i utgangspunktet ikke oppsigelsesgrunn. Utleier risikerer tvangsmulkt om noen varsler kommunen og leietaker blir boende.

Byggesøknad

Om en boenhet er ulovlig etablert, kan det være fornuftig å søke om legalisering. Typiske tilfeller er søknad om etablering av en ny boenhet, sammenføyning (sammenslåing) av to boenheter eller oppdeling av boenheter. Dette er ikke tiltak eier kan søke om selv, det må benyttes en ansvarlig søker med ansvarsrett. Det er kommunen som behandler søknaden.

En søknad tar utgangspunktet i dagens krav til standard som finnes i Teknisk forskrift (TEK 17). I tillegg vil plan- og bygningsloven og kommunale planer legge føringer for prosessen. En boenhet må blant annet oppfylle krav til oppholdsareal, bodplass, lysinnslipp, lydisolering, parkering mv. Det kan med andre ord innebære en del bygningsmessige tilpasninger for å legalisere boenheten.

I tillegg er det særlige krav til brannsikring som innebærer rømningsvei, branndører og isolering av brannceller. Kravene til brannsikring avhenger av risikoklasse og antall etasjer i bygget. Det kan være nødvendig å be en branningeniør lage et brannkonsept, som er en rapport som viser hvilke tiltak som er nødvendig. En slik rapport må kontrolleres av en uavhengig ingeniør (uavhengig kontroll).

Det trengs tegninger av boligen, tiltaket må nabovarsles og det må innhentes tillatelser fra relevante myndigheter for arbeidet. Det vil kunne være behov for dispensasjoner fra kommuneplanen. Eksisterende byggverk vil ikke alltid kunne oppfylle alle krav i gjeldende planer, typisk krav til parkering, uteoppholdsareal, avstand til nabogrense osv. En slik byggesøknad vil omfatte hele bygget og kreve tilslutning av eventuelt borettslag/sameie.

På et tidspunkt kan det være hensiktsmessig å gå i dialog med kommunen om eventuelle dispensasjoner. Men merk at dersom kommunen reagerer, kan du risikere å måtte flytte ut av den ulovlige boenheten frem til det foreligger en ferdigattest eller en midlertidig brukstillatelse.

Når det er sendt inn søknad med alle vedlegg og nye tegninger over bygget som oppfyller kravene i TEK17 og kommunale planer, vil man få en rammetillatelse, som er en godkjenning av tiltakets ytre rammer. Så søkes det om en igangsettingstillatelse, som innebærer at tiltaket (byggingen) kan iverksettes. Når tiltaket er gjennomført i tråd med søknaden vil du få en ferdigattest.

Mangelfulle arkiver

For en del eldre hus foreligger det ingen tegninger som forteller om hva som er godkjent bruk. Det kan være at huset er eldre enn 1924, eller at kommunens arkiv er mangelfullt. I slike tilfeller kan det være vanskelig å få en ferdigattest, og som vi har sett kan veien via en søknad være lang. Ved uvesentlige ulovligheter kan det derfor være lurt å be kommunen om en bekreftelse på at de ikke vil forfølge saken som en eventuell ulovlighet.

Kommunen har veiledningsplikt i byggesaker som i andre saker som omfattes av forvaltningsloven. Ved vurderingen om en boenhet er lovlig etablert skal kommunen også vurdere de forhold som taler for at boenheten er lovlig.

Søk informasjon i forkant

Er det tvil om en boenhet eller et areal er godkjent til bruken som er oppgitt, bør dette undersøkes i forkant. Ta kontakt med byggesaksavdelingen i kommunen eller arkivet for å få siste godkjente tegninger.

Verdien av et areal som er godkjent for varig opphold er vesentlig høyere enn et areal som ikke er godkjent. Men merk at det vil kunne påløpe betydelige kostnader knyttet til engasjering av ansvarlig søker, branningeniør, saksbehandlingsgebyrer og faktiske arbeider på bygget.

Denne artikkelen er ikke ment som en utfyllende beskrivelse av årsaker og løsninger på utfordringer med ulovlige boenheter. Medlemmer kan ta kontakt for veiledning i sin sak.

Kanskje du også liker disse
Medlemmene i BoligMentoren og Bergen Huseierforening vil nå møte et sterkere juridisk miljø innen rådgivning. Her juridisk rådgiver Ole Christian Juriks.
Er du uenig med naboen om hvor grensene til eiendommen din går, er jordskifteloven stedet svarene kan finnes, og jordskifteretten fornuftig å ta kontakt med. (Ill. foto: iStock.com).
Det er ulike typetilfeller av ulovlig bruk av boenhet; etablering av utleiehybel i kjeller eller loft, næringslokale benyttet som bolig, eller andre søknadspliktige endringer. (Ill. foto: iStock.com).
Kostnadene ved å drifte huset blir stadig høyere, forteller boligeier Arild Berglund.
jul