Kan leietaker bruke angreretten på en inngått leiekontrakt?

I denne artikkelen får du vite mer om dine rettigheter som forbruker og hvordan en kommersiell utleier kan unngå å komme i en situasjon hvor leietaker kan bruke sin angrerett.

1. Utgangspunktet

Ikke sjelden opplever leietakere at de angrer på at de har inngått en langsiktig leiekontrakt for et leieobjekt etter innflytting. I enkelte tilfeller kan reglene om heving av leiekontrakten i husleieloven § 2-12 brukes dersom det er mangler ved leieobjektet, men det skal normalt mye til for at leietaker kan vinne fram med et krav om heving.

Etter norsk avtalerett er partene i utgangspunktet bundet av en inngått leiekontrakt, og leietaker kan ikke senere fritt angre på sin beslutning om å leie. Leietaker er da forpliktet til å betale leie i den avtalte leieperioden uavhengig av om man ønsker å bo eller faktisk bor i leieobjektet eller ikke.

Normalsituasjonen er at leietaker gjennomfører fysisk visning av leieobjektet sammen med utleier, og deretter signerer en leiekontrakt på utleiers kontor. I et slikt tilfelle vil partene være bundet av leiekontrakten og angrerettloven vil ikke gjelde.

I dag er det imidlertid mer og mer vanlig at leietakere kun baserer sin beslutning om leie på en utleieannonse og/eller en digital visning. Videre praktiserer utleiere ofte digital signering av leiekontrakten uten at partene møtes fysisk. I mange tilfeller er verken utleier eller leietaker da klar over at angrerettloven kan komme til anvendelse for leiekontrakten. I en slik situasjon oppstår både særskilte rettigheter for leietaker, og strenge krav for utleier for å unngå etterfølgende krav fra leietaker om at de angrer på sin beslutning om å leie.

2. Hva innebærer angreretten?

Angreretten gir leietaker muligheten til å avslutte en leieavtale etter at den er inngått. For å benytte seg av angreretten må leietaker vanligvis gi beskjed til utleier innen 14 dager etter avtaleinngåelsen, uavhengig av om leietaker allerede har flyttet inn og brukt boligen.

Angrerettloven pålegger utleier en omfattende plikt til å informere leietaker om angreretten før avtalen inngås, og denne plikten kan ikke fravikes til utleierens fordel. Det er også utleierens ansvar å dokumentere at informasjonen om angreretten er blitt gitt til leietaker før leiekontrakten ble inngått.

Dersom utleier ikke oppfyller sin opplysningsplikt om angreretten, kan fristen for å angre avtalen forlenges fra 14 dager til ett år og 14 dager etter avtaleinngåelsen. Selv om utleier oppfyller opplysningsplikten innen ett år, vil angrefristen likevel utløpe 14 dager etter at leietakeren mottok informasjonen.

For utleier er det derfor avgjørende å kunne dokumentere at leietakeren har mottatt all nødvendig informasjon om angreretten før avtaleinngåelsen. Standardiserte opplysningskjemaer om angreretten kan benyttes for å oppfylle denne plikten, men vi ser ofte et behov for å tilpasse disse skjemaene særskilt til utleieformål.

Praksis fra Forbrukerklageutvalget viser at det kreves nøye oppfyllelse av informasjonsplikten fra utleierens side. Selv små feil, som bruk av eldre versjoner av opplysningskjemaer eller utilstrekkelig tilgjengeliggjøring av informasjon om angreretten på utleierens nettsider, kan føre til at utleieren anses å ha brutt sine plikter. Selv om leietakeren erklærer seg kjent med sin angrerett, er dette alene ikke tilstrekkelig, og utleier må gi ytterligere informasjon om angrerettloven.

3. Hvilke konsekvenser risikerer utleier dersom leietaker bruker angreretten?

Dersom utleier blir møtt med et krav fra leietaker om at angreretten benyttes, blir partene i utgangspunktet fristilt fra sine forpliktelser etter leiekontrakten. For utleier kan dette medføre store konsekvenser.

Risikobildet for utleier kan kategoriseres i to typetilfeller:

• Utleier har gitt korrekte og dekkende opplysninger om angreretten
• Utleier har ikke gitt korrekte og dekkende opplysninger om angreretten

I det første typetilfellet har leietaker en angrerett på 14 dager fra leiekontrakten ble inngått.

• Dersom leietaker uttrykkelig har bedt om å få flytte inn før utløpet av angrerettperioden, og utleier samtykker til dette, er leietaker forpliktet til å betale for bruken av leieobjektet frem til angreretten brukes.
• Dersom utleier har gitt leietaker mulighet til å flytte inn før utløpet av angrerettperioden, og leietaker ikke har bedt om dette selv, vil utleier ikke kunne kreve at leietaker betaler for bruken frem til angreretten brukes.

I det andre typetilfellet kan utleier eksponere seg for en langt større risiko. Her kan leietaker avstå fra å betale leie eller kreve tilbakebetalt allerede betalt leie fra utleier for den perioden vedkommende har disponert leieobjektet. Som beskrevet over i punkt 2 vil utleier i verste fall risikere å måtte tilbakebetale leie for ett år og 14 dager, dersom leietaker flyttet inn samme dag som leiekontrakten ble inngått. Som eksempel vises det til en leiekontrakt for leilighet hvor det er avtalt en månedlig leie på NOK 15 000. Utleier risikerer da å måtte tilbakebetale leie til leietaker med NOK 187 500. Dersom en kommersiell utleier har et visst omfang av sin utleievirksomhet, og angrerettloven ikke er fulgt, risikerer utleier et stort økonomisk tap.

Krav om tilbakebetaling av leie fra leietaker kan utleier ikke motsette seg, og leietaker bryter ikke leiekontrakten dersom angreretten benyttes.

4. Hvordan kan utleier begrense sin risiko?

Utleiere kan ta flere forholdsregler for å begrense risikoen knyttet til angrerett ved utleie av bolig:

Annonse og visninger: Tilby grundig informasjon om boligen i utleieannonsen og gjennom visninger. Dette gir potensielle leietakere et godt inntrykk av eiendommen før de inngår avtalen, og kan bidra til at de ikke påberoper seg angreretten.

Tydelig informasjon om angreretten: Dersom det kun gjennomføres digital visning og signering av kontrakten, må utleier sørge for å gi leietaker utfyllende og riktige opplysninger om angreretten i leieannonsen, på nettsiden og i selve leiekontrakten slik at perioden for angrerett begrenses til 14 dager. Dette inkluderer detaljer om angrefristen, hvordan den kan utøves, og konsekvensene for begge parter. Dersom utleier blir oppmerksom på at det ikke er gitt opplysningene på kontraktstidspunktet må utleier sørge for å sende dette til leietaker snarest mulig, og helst slik at angrerettperioden utløper før leietaker flytter inn i boligen. 

Oppfyll opplysningsplikten: Sørg for å gi all nødvendig informasjon om angreretten og dens betingelser før leieavtalen inngås. Dette inkluderer tilgjengeliggjøring av standardiserte opplysningskjemaer om angreretten, som kan lastes ned fra offisielle kilder.

Dokumentasjon av opplysningene: Ha dokumentasjon som bekrefter at leietakeren har mottatt og forstått informasjonen om angreretten før avtaleinngåelsen. Dette kan inkludere kvitteringer for sendt informasjon eller signerte bekreftelser fra leietakeren.

Oppdatering av informasjon: Hold deg oppdatert på eventuelle endringer i regelverket knyttet til angreretten og sørg for at informasjonen som gis til leietakeren, er korrekt og oppdatert.

Profesjonell juridisk rådgivning: Konsulter en advokat eller annen juridisk ekspert for å sikre at leieavtalen og prosessen rundt utleie er i samsvar med gjeldende lovverk, og for å håndtere eventuelle tvister eller problemer knyttet til angreretten på en effektiv måte.

Harris har lang erfaring med å bistå både utleier og leietakere, og har førstehåndskunnskap om de problemstillinger som omtales i denne artikkelen. Vi kan bistå med å utarbeide kvalitetssikrede rutiner og standardmaler for dokumentasjon til bruk i utleievirksomheten, bistå leietakere med å fremme krav om bruk av angrerett eller bistå utleiere etter at de har mottatt krav fra leietakere.

Ta kontakt med en av våre advokater med spesialkompetanse på husleierett.