Kan du leie ut skattefritt?

I natt kom skattemeldingen. BoligMentoren mottar ukentlig henvendelser om skattereglene for utleie av både bolig og hytte. Her kommer en oversikt.

Tekst: Pernille Ebbestad Holo – radgiver@boligmentoren.no

Utgangspunktet er at alle leieinntekter er skattepliktige fra første krone, men det finnes unntaksregler som gjør at leieinntektene er skattefrie.

Leier du ut en enebolig eller tomannsbolig der du selv bruker minst 50 prosent av boligen regnet etter utleieverdien, er leieinntektene skattefrie. For å finne utleieverdien må du undersøke hva både din del av boligen og utleieleiligheten kan leies ut for på det frie markedet. Nettsider som finn.no kan gi en pekepinn på hva lignende boliger i området leies ut for. Er utleieverdien på utleiers del av boligen for eksempel kr 15 000 i måneden, er leieinntekter skattefrie hvis utleieleilighetens leieverdi er kr 15 000 eller mindre.

Dersom utleier leier ut størstedelen av boligen, regnet etter utleieverdien, er altså leieinntektene skattepliktige. Er leieinntektene skattepliktige skal boligen regnskapsbehandles for hele året.

Fribeløp på kr 20 000
Leieinntekter er også skattefrie dersom du leier ut hele, eller en større del av boligen for inntil kr 20 000 i året. Hvis du bor i boligen selv og leier den ut i sommerferien for inntil kr 20 000, er altså inntektene skattefrie. Overskrider du summen på kr 20 000 skal boligen regnskapsbehandles for hele året, som vil si at også leieinntekter fra en annen kort leieperiode i løpet av året er skattepliktig.

Skatteplikt for flermannsbolig

(Ill. foto: istockphoto.com).

Eier du en flermannsbolig og leier ut deler av denne, er det alltid skatteplikt på leieinntektene – selv om du bor i boligen selv. En flermannsbolig inneholder tre eller flere familieleiligheter (leiligheter hvor det minst er plass til to voksne og ett barn) eller to familieleiligheter med en eller flere selvstendige hybler.

Bruker du imidlertid en eller flere av familieboligene selv, regnes disse som én boenhet. Bruker for eksempel utleier to familieleiligheter og leier ut den tredje, skal boligen anses som en tomannsbolig og da kan leieinntektene være skattefrie hvis utleier selv bruker minst 50 % av boligen regnet etter utleieverdien.

Flere hus på eiendommen
Har du flere frittstående bygninger på samme eiendom, er utgangspunktet at hver bygning behandles hver for seg. Har en eller flere av bygningene på eiendommen en tjenende funksjon, regnes disse bygningene som en del av boligen. Typiske eksempler på tjenende bygninger er en garasje eller bod, og slike tjenende bygninger skal behandles sammen med boligen.

Har du en tilleggsbygning på eiendommen med flere funksjoner, for eksempel en garasje med utleieleilighet i 2. etasje, må det vurderes hvor stort omfang den tjenende funksjonen (garasjen) har sammenlignet med den ikke-tjenende funksjonen (utleieleiligheten). Har tilleggsbygningen fortsatt karakter av å være en tjenende bygning til hovedboligen, for eksempel fordi det ikke finnes andre parkeringsmuligheter for boligeierne, skal tilleggsbygningen behandles med boligen selv om utleieverdien på utleieleiligheten er større enn parkeringsplassens. Vi anbefaler å kontakte Skatteetaten dersom du er usikker på hvorvidt en tilleggsbygning har en tjenende funksjon eller ikke, slik at du regnskapsbehandler eiendommen din riktig.

Fritidsbolig

(Ill. foto: Helene Aarnes).

For fritidsboliger, som hytter, er også utgangspunktet at leieinntekter er skattepliktige. Bruker hytteeier fritidseiendommen selv i et rimelig omfang over tid, kan hytteeier skattefritt leie ut hytta for kr 10 000 i året. På leieinntekter over kr 10 000 i året regnes 85 % som skattepliktig inntekt.

Leier du for eksempel ut hytta for kr 40 000 i året, er de første kr 10 000 skattefrie. 85 % av beløpet over kr 10 000 blir beskattet. 85 % av kr 30 000 er kr 25 500. Per 2017 er skattesatsen 24 %, som tilsier at du i eksempelet må betale kr 6 000 i skatt for leieinntektene på hytta.

Bruker ikke hytteeier fritidseiendommen i et rimelig omfang over tid, vil eiendommen anses som en utleiehytte. En utleiehytte brukes ikke av eieren, kun til utleie, og da er alle leieinntekter skattepliktige. Leieinntektene fra hytta skal da regnskapsbehandles for hele skatteåret.

Fritidsbolig i utlandet
Eier du en feriebolig i utlandet som du leier ut, skal leieinntektene oppgis på skattemeldingen. Reglene for skattelegging er de samme som for fritidshus i Norge.

Selv om du skal oppgi leieinntekter fra feriebolig i utlandet på skattemeldingen i Norge, betyr ikke det at du må skatte dobbelt. Norge har inngått avtaler med flere land for å hindre dobbeltbeskatning. Disse avtaler bestemmer om leieinntekter skal beskattes i Norge eller i landet boligen ligger i.

Listen over hvilke land Norge har skatteavtaler med, og mer informasjon om skatt på bolig i utlandet, finner du her: 

Husk fradragene

(Ill. foto: iStockphoto.com).

Er leieinntektene dine skattepliktige, må du huske på at driftskostnader knyttet til utleieboligen skal føres som fradrag i skattemeldingen. Driftskostnader kan for eksempel være forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og utgifter til nødvendig vedlikehold. Påkostning av utleieboligen, som for eksempel oppussing for å bringe boligen i bedre, eller annen stand enn den var i, regnes ikke som vedlikehold og kan ikke kreves fradrag for.

Hva fører du på skattemeldingen?
Er leieinntektene dine skattepliktige, skal altså boligen regnskapsbehandles for hele året og du får fradrag for driftsutgifter som knytter seg til utleieboligen. Du må fylle ut skjemaet RF-1189 Utleie mv. av fast eiendom sammen med skattemeldingen.

Du beregner overskudd eller underskudd ved å trekke fradragsberettigede driftskostnader fra utleieinntektene. I skattemeldingen skriver du overskudd i post 2.8.2 og underskudd i post 3.3.12. Fyll ut post 2.8.5 dersom du har overskudd ved bolig i utlandet. Fyller du ut skattemeldingen elektronisk, havner overskudd/underskudd på rett post i skattemeldingen automatisk. I inntektsåret 2017 blir du beskattet med 24 % av et eventuelt overskudd.

Mer informasjon om skatt på utleie finnes på  skatteetaten sine nettsider. Er du usikker på hva du skal betale i skatt, hvordan skattemeldingen skal fylles ut eller annet, anbefaler vi å kontakte Skatteetaten slik at skattemeldingen din er korrekt.

(Ill. foto: IStockphoto.com).