Kan du leie ut skattefritt?

Nå nærmer det seg levering av skattemeldingen. BoligMentoren mottar ukentlig henvendelser om skattereglene for utleie av både bolig og fritidseiendom. Her kommer en oversikt over hvilke leieinntekter som er skattefrie og hvilke som er skattepliktige.

Tekst: Silje Østgaard Ljøen – silje@boligmentoren.no

Utgangspunktet er at alle leieinntekter er skattepliktige fra første krone, men det finnes unntaksregler som gjør at leieinntektene er skattefrie. Dette avhenger av hva slags eiendom du leier ut, hvor mye du leier ut og hvordan du bruker eiendommen.

I utgangspunktet er all leieinntekt skattepliktig fra første krone. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Leier du ut en enebolig eller tomannsbolig der du selv bruker minst 50 prosent av boligen regnet etter utleieverdien, er leieinntektene skattefrie. For å finne utleieverdien må du undersøke hva både din del av boligen og utleieleiligheten kan leies ut for på det frie markedet. Nettsider som finn.no kan gi en pekepinn på hva lignende boliger i området leies ut for.

Er utleieverdien på utleiers del av boligen for eksempel kr 15 000 i måneden, er leieinntekter skattefrie dersom utleieleilighetens leieverdi er kr 15 000 eller mindre. Dersom utleier leier ut størstedelen av boligen, regnet etter utleieverdien, er altså leieinntektene skattepliktige. Leieinntektene er skattefrie dersom du leier ut hele eller deler av boligen din for inntil kr 20 000 i året, forutsatt at leieperioden er over 30 dager.

Flere hus på eiendommen

Du kan gå glipp av fradrag, hvis du oppgir feil opplysninger. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Har du flere frittstående bygninger på samme eiendom, er utgangspunktet at hver bygning behandles hver for seg. Har en eller flere av bygningene på eiendommen en tjenende funksjon, regnes disse bygningene som en del av boligen. Typiske eksempler på tjenende bygninger er en garasje eller bod, og slike tjenende bygninger skal behandles sammen med boligen.

Har du en tilleggsbygning på eiendommen med flere funksjoner, for eksempel en garasje med utleieleilighet i 2. etasje, må det vurderes hvor stort omfang den tjenende funksjonen (garasjen) har sammenlignet med den ikke-tjenende funksjonen (utleieleiligheten). Har tilleggsbygningen fortsatt karakter av å være en tjenende bygning til hovedboligen, for eksempel fordi det ikke finnes andre parkeringsmuligheter for boligeierne, skal tilleggsbygningen behandles med boligen selv om utleieverdien på utleieleiligheten er større enn parkeringsplassens. Vi anbefaler å kontakte Skatteetaten dersom du er usikker på hvorvidt en tilleggsbygning har en tjenende funksjon eller ikke.

Fritidsbolig

En utleiehytte brukes ikke av eieren, kun til utleie, og da er alle leieinntekter skattepliktige. (Ill. foto: iStockphoto.com).

For fritidsboliger, som hytter og landsteder, er også utgangspunktet at leieinntektene er skattepliktige. Bruker hytteeier fritidseiendommen selv i et rimelig omfang over tid og eiendommen ikke har karakter av å være utleieeiendom, kan hytteeier skattefritt leie ut hytten for kr 10 000 i året. På leieinntekter over kr 10 000 i året regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Leier du for eksempel ut hytten for kr 40 000 i året, er de første kr 10 000 skattefrie. 85 prosent av beløpet over kr 10 000 blir beskattet. 85 prosent av kr 30 000 er kr 25 500.  Skattesatsen er 22 prosent for inntektsåret 2019 (og 2020), som tilsier at du i eksempelet må betale kr 56 10 i skatt for leieinntektene på hytten.

Fritidsbolig i utlandet

Selv om du skal oppgi leieinntekter fra feriebolig i utlandet på skattemeldingen i Norge, betyr ikke det at du må skatte dobbelt. (Foto: Helene Aarnes).

Eier du en feriebolig i utlandet som du leier ut, skal leieinntektene oppgis på skattemeldingen. Reglene for skattelegging er de samme som for fritidshus i Norge.

Selv om du skal oppgi leieinntekter fra feriebolig i utlandet på skattemeldingen i Norge, betyr ikke det at du må skatte dobbelt. Norge har inngått avtaler med flere land for å hindre dobbeltbeskatning. Disse avtaler bestemmer om leieinntekter skal beskattes i Norge eller i landet boligen ligger i.

Listen over hvilke land Norge har skatteavtaler med, og mer informasjon om skatt på bolig i utlandet, finner du her:

Husk fradragene

Husk å føre inn driftskostnadene, en utgift du får fradrag for. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Er leieinntektene dine skattepliktige, må du huske på at driftskostnader knyttet til utleieboligen skal føres som fradrag i skattemeldingen. Driftskostnader kan for eksempel være forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og utgifter til nødvendig vedlikehold. Påkostning av utleieboligen, som for eksempel oppussing for å bringe boligen i bedre, eller annen stand enn den var i, regnes ikke som vedlikehold og kan derfor ikke kreves fradrag for.

Nye regler for kortidsutleie

Fra og med inntektsåret 2018 ble det vedtatt egne skatteregler for korrtidsutleie, det  vil si utleie i mindre enn 30 dager. Leier du ut leiligheten eller fritidsboligen din til flere leietakere i løpet av året, hvor alle leieforholdene er under 30 dager, er leieinntektene inntil kr 10 000 skattefrie. Av leieinntekter over kr 10 000 regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt, og skattlegges med 22 prosent for skatteåret 2019 og 2020.