JUS: Har du satt deg inn i de nye byggereglene?

Fra 1. januar 2016 ble det enklere og rimeligere å bygge om eksisterende bolig fra f.eks loft, bod eller kjeller til boligformål. Forenklingen vil blant annet gjøre det enklere å leie ut deler av egen bolig. Men det er viktig å sette seg inn i hvilke regler som gjelder. 

Tekst: Advokat John F. Treider – post@boligmentoren.no

Tidligere ble det stilt samme krav ved ombygging av eksisterende bolig som ved nybygg. Nå vil boligeier kunne slippe en del byggetekniske krav som blant annet berør takhøyde, universell utforming og krav til isolasjon. Det er heller ikke krav om bruk av ansvarlig foretak og tiltakshaver kan selv stå ansvarlig for ombyggingen. Det må imidlertid fremdeles søkes om bruksendring av det ombygde arealet.

For å kunne benytte deg av unntakene i forskriftene må boligen ikke være bygd senere enn 1. juli 2011. Fristen regnes fra det tidspunkt det ble søkt om tillatelse til å føre opp boligen. Rommet du vil endre må ligge inntil et annet rom for varig opphold, det vil si at rommene må dele vegg, tak eller gulv.

Når gjelder ikke reglene?

De nye reglene gjelder også hvis du ønsker å bruksendre et rom inne i leiligheten din i et borettslag eller sameie. Hvis du derimot ønsker å endre bruken av rom utenfor din egen leilighet, for eksempel kjeller eller loftsbod i borettslag, gjelder ikke de nye reglene. Da må du bruke et ansvarlig foretak og kravene vil i hovedsak være de samme som for nybygg.

Det samme vil også gjelde hvis man etablerer en ny boenhet. For å bli ansett som «ny boenhet» må det ombygde arealet inneholde alle hovedfunksjonene som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. Enheten må dessuten ha egen inngang og være fysisk adskilt fra øvrige boligareal i den eksisterende boligen.

Kort om kravene  

Det stilles ikke lenger spesielle energikrav bortsett fra at det skal tilrettelegges for forsvarlig energibruk. Kravet til isolasjon vil være de samme som for den eksisterende bolig. Minimum takhøyde reduseres fra 2,2 meter til 2,0 meter og deler av rommet kan dessuten ha skrå himling med enda lavere takhøyde. For loft kreves det en fri høyde på 1,9 meter i en 60 cm bredde.

Kravene om universell utforming tas bort. Det vil blant annet si at det ikke kreves trinnfri adkomst og dimensjonering for rullestol. Det er heller ikke krav til at toalett og bad skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne.

Plass til oppbevaring

Det er ikke lenger krav til størrelse på bod og oppbevaringsplass, men kun et generelt krav om at det ombygde arealet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring. Lufting med vindu og lufteventiler aksepteres som tilstrekkelig ventilasjon så lenge boligen ellers ikke har et annet luftesystem. Kravet til minimum radonkonsentrasjon (200 bq/m3) i luften beholdes, men det stilles ikke krav til radonsperre eller tiltak i grunnen slik som for nybygg.

Vinduer som kan brukes som rømningsvei vil også tilfredstille kravet til dagslys. Det stilles ikke krav til utsikt. Det er heller ikke krav om at arealet skal ha en planløsning som gjør det lett å orientere seg. Forskriftsendringen kan føre til at areal i den eksisterende boligmassen kan bli godkjent som boligareal. Dette vil være fornuftig både ut fra et samfunns- og privatøkonomisk hensyn.

Har du spørsmål, kontakt oss på telefon 22 42 17 90 eller e-post: post@boligmentoren.no.