Hvordan sikre eierlinjen for fremtidige generasjoner

På juridisk fakultet i Bergen møter vi universitetslektor Børge Aadland som har undervisningserfaring i tingsrett, rettshistorie, skatterett og eiendomsfaglige emner.

Dagens utfordring

– Eiermodellen er en suksess som har bidratt til mindre ulikhet ved at det store flertall får ta del i prisstigningen. Men eiermodellen er skjør og under stadig press. Stor prisøkning i byområdene har gjort det attraktivt å kjøpe bolig nr. 2, 3, 4. I tillegg er det stadig flere profesjonelle aktører, som bidrar til økt etterspørsel, forteller Aadland, før han fortsetter:

– Resultatet er at mange lavlønnede og unge sliter med å komme inn på boligmarkedet. Uten hjelp fra familien sliter unge med å kunne ta opp et lån. De som ufrivillig forblir på dagens leiemarked, risikerer å havne i en situasjon hvor deres barn arver fattigdom.

Noen faller utenfor mens andre bygger seg opp eiendomsmasse. Vi spør Aadland om han har noen forslag til hvordan lovgiver kan løse denne utfordringen.

Harmonering av borettslags- og eierseksjonsloven

– En løsning kan være å adoptere enkelte elementer fra borettslagsloven til eierseksjonsloven. I borettslag er det et brukereieprinsipp, som innebærer at det er eieren som bor i boligen og muligheten for utleie er begrenset. Brukereieprinsippet begrenser etterspørselen etter borettslagsandeler og er en av grunnene til at vi ser flere førstegangskjøpere i borettslag enn i eierseksjonssameier.

– Man kan tenke seg å overføre brukereieprinsippet til eierseksjonssameier, ikke nødvendigvis i sin helhet, men for eksempel ved at det kun er tillatt at fysiske personer kjøper eierseksjoner. Man kan trekke det så langt som å si at disse må bo i sameiet, men for eksempel ivareta muligheten til å erverve to enheter som ligger i eierseksjonsloven i dag, forklarer Aadland.

Men vil ikke utleiemarkedet påvirkes negativt av et brukereieprinsipp i eierseksjonsloven? Aadland er enig i at en slik endring kan redusere utleieandelen i eierseksjonssameier, men han understreker at en slik endring ikke kan vedtas med tilbakevirkende kraft.

-Vi må ha en balanse mellom eie og leie slik at det ikke blir for få boliger og stort prispress på leiemarkedet. Vi må ivareta de som ikke kan eller ønsker å være på eiemarkedet. En slik regulering vil på sikt kunne medføre at kommunene, samskipnadene og ideelle organisasjoner vil utgjøre en større andel av utleierne.

Fremhever borettslagsmodellen

Aadland fremhever at borettslagsmodellen er økonomisk tryggere enn eierseksjonsmodellen, fordi et borettslag er et sikrere panteobjekt for bankene.

– Borettslag har større mulighet til å stifte gjeld med sikkerhet i felles eiendomsmasse, i eierseksjonssameier må det godkjennes av den enkelte seksjonseier, forteller Aadland.

– Det er også ulemper med brukereieprinsippet. I et borettslag kan ikke næringsdrivende eie og drive næring på gateplan, i tilfelle må lokalet leies ut av borettslaget. En utbygger som ønsker boliger på toppen og næring på gateplan, vil i dag alltid velge eierseksjonsmodellen. Det er en ulempe, mener Aadland.

Aadland stiller spørsmålet: – Trenger vi både borettslag- og eierseksjonsmodellen?

– Modellene har etter hvert blitt veldig like hverandre, og kanskje tiden er inne for å slå sammen modellene? Ved å ta i bruk det beste fra de to modellene og lage én felles lov, vil det samtidig være enklere og bedre for brukerne av disse lovene, sier han.

Mulige endringer i konsesjonsloven

-Konsesjonsloven åpner for at kommuner gjennom forskrift kan vedta boplikt. Boplikt er typisk innført i kommuner med stort innslag av turister i enkelte perioder, for å sikre helårs bosetting. Men konsesjonsloven åpner også for at kommunene kan regulere andre sider ved boligomsetningen.

Aadland viser til formålet med konsesjonsloven, som blant annet er å «regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom» for å sikre «eier- og bruksforhold» som er «mest gagnlige for samfunnet».

-I konsesjonsloven fra 1974 var det i tillegg inntatt i formålsbestemmelsen at det skulle tas hensyn til «en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom». På 70- og 80-tallet ble loven i langt større grad brukt av kommunene for å sikre en ønskelig forvaltning av boligmassen, forteller Aadland.

Kommunenes handlingsrom

Universitetslektoren forteller at dagens konsesjonslov ikke gir kommunene de samme mulighetene som de hadde på 70-tallet. Men at mindre endringer i loven kan igjen gi kommunene mulighet til å ivareta lovens formål om innbyggernes boligbehov.

– Med en mindre lovendring i konsesjonslovens § 7 tredje og sjette ledd kan kommunene få mulighet til å regulere omsetningen av boliger gjennom lokale forskrifter. I en kommune med stor etterspørsel etter boliger, kan en slik forskrift for eksempel legge føringer på hvem som kan eie bolig, og hvor mye den enkelte kan eie, forklarer Aadland og fortsetter:

-Det kan for eksempel bestemmes at det kun er fysiske personer som kan kjøpe bolig og at det kun skal være anledning til å eie to boliger i kommunen. Med en slik regulering vil eget boligbehov være dekket og borgeren kan kjøpe og leie ut én annen bolig. En slik forskrift må være forholdsmessig og kan ikke gis virkning med tilbakevirkende kraft.

Har kommunene kompetanse til å regulere boligomsetningen på en så detaljert og inngripende måte?

-De aller færreste kommunene har behov for en slik forskrift, forklarer Aadland. Det vil kun være aktuelt der etterspørselen er størst. Dette vil typisk være store bykommuner, som har egne eiendomsavdelinger til å vurdere konsekvenser og hensiktsmessigheten av en slik regulering.

Aadland understreker at en forskrift etter konsesjonsloven må innføres på kommunalt nivå, basert på det kommunale selvstyret, som det gjøres med boplikt i Sørlandskommunene.

-Vi har hatt mye strengere regulering av boligomsetning tidligere, både på utleie og ved kjøp og salg. Om vi går tilbake til 60- og 70-tallet hadde vi denne type regulering i flere kommuner. Mye av denne reguleringen forsvant på 80-tallet med Willoch-regjeringen. Jeg sier ikke at vi skal tilbake til en planøkonomi, men vi må se på løsninger som gjør det mulig å ta grep der det er prispress.

-Virkemidlene er allerede prøvd ut, men det handler om politisk vilje til å gjennomføre de upopulære med kanskje nødvendige endringene i konsesjonsloven, konkluderer universitetslektoren.