Innløsning av festetomt

Tomtefeste er et spørsmål som opptar flere av BoligMentorens medlemmer. Vi ba derfor  vår kontaktperson hos Kluge Advokatfirma, advokat Marianne Lundegaard Bjørnsen, om å svare på spørsmål vedrørende innløsning av festetomt.

Tekst og foto: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

  1. Hva betyr innløsning av festetomt?

Innløsning av en festetomt innebærer at eiendomsretten til festetomten overføres fra bortfesteren til festeren. Festeforholdet blir med dette avsluttet, og festeren blir eier og hjemmelshaver til grunnen som en vanlig eier.

Advokat Marianne Lundegaard Bjørnstad,  Kluge Advokatfirma.

  1. Hvor viktig er festekontrakten ved spørsmål om innløsning?

Festekontrakten er grunnlaget for festeforholdet, og fastsetter i fellesskap med tomtefesteloven innholdet i det konkrete festeforholdet. Av denne grunn er det generelt viktig for både fester og bortfester å ha kjennskap til innholdet i festekontrakten. Tomtefesteloven må suppleres av festekontrakten, og åpner en rekke steder for at festekontrakten kan inneholde en avvikende regulering. Blant annet gjelder dette ved spørsmål om innløsning, der festekontrakten kan være avgjørende for både innløsningstidspunktet og innløsningssummen.

Dersom fester ikke har et eksemplar av festekontrakten, kan denne bestilles fra Kartverket mot betaling av et gebyr (per i dag kr 172,-). Dette forutsetter imidlertid at festekontrakten er tinglyst. For det tilfellet at festekontrakten ikke er tinglyst, må fester henvende seg til bortfester.

  1. Når kan en festetomt innløses?

Festekontrakten må undersøkes for å kartlegge når festeforholdet startet, hvilken festetid som er avtalt, samt hvorvidt festekontrakten inneholder reguleringer om innløsningstidspunktet. I følge tomtefesteloven kan den som fester en tomt til bolighus

eller hytte innløse denne når det har gått 30 år av festetiden, med mindre kortere tid er avtalt. Deretter kan den som fester tomt til bolighus kreve innløsning hvert annet år, mens den som fester tomt til hytte kan kreve innløsning hvert tiende år. Innløsning kan også kreves når den avtalte festetiden er ute.

Det er verdt å merke seg at festeren i utgangspunktet må fremsette skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunktet.

Det er også viktig å presisere at det finnes unntak fra festers rett til å kreve innløsning, og mest praktisk er landbruksunntaket.

  1. Hvordan fastsettes innløsningssummen?

Igjen må partene undersøke hvorvidt festekontrakten inneholder reguleringer om

innløsningssummen, da partene har adgang til avtale en lavere innløsningssum enn det som følger av loven. Hvis partene har inntatt en slik regulering i festekontrakten, vil dette gå foran lovens regler om beregning av innløsningssum.

Dersom det er tale om en tidsbegrenset festekontrakt (i motsetning til en evigvarende), kan bortfester velge om innløsningssummen skal utgjøre 25 ganger årlig festeavgift eller 40 % av råtomteverdien. Bortfester står med andre ord fritt til å velge det alternativet som gir høyest innløsningssum.

I tilfeller der festeavgiften settes til 25 ganger årlig festeavgift, skal denne reguleres på innløsningstidspunktet – før den multipliseres. Festeavgiften skal som hovedregel reguleres enten i tråd med endringen i pengeverdien, eller til to prosent av råtomteverdien på innløsningstidspunktet. I utgangspunktet beror dette på hvorvidt det er henholdsvis mer eller mindre enn ti år igjen av den avtalte festetiden, men også i

enkelte tilfeller hvor det er mer enn ti år igjen av den avtalte festetiden kan grunneier antakelig ha krav på å oppjustere festeavgiften til to prosent av råtomteverdien. Mange festere har vært vant til å betale lave festeavgifter, og forventer derfor at også innløsningssummen vil være beskjeden. Det kan imidlertid bli tale om en betydelig innløsningssum dersom råtomteverdien er høy, eller det er lenge siden festeavgiften har vært justert.

I tomtefesteloven er det likevel fastsatt et maksbeløp for årlig festeavgift per dekar
– kr   9 000,- oppregulert i henhold til konsumprisindeksen fra 1. januar 2002 (indeksert frem til 2016 er maksbeløpet kr 11 725,-).

  1. Hvordan gjennomføres innløsning?

Bortfester er forpliktet til å gjøre det som er nødvendig for å få festetomten fradelt fra sin egen eiendom, slik at hjemmelen kan overføres til festeren. I praksis betyr dette å søke tomten fradelt hos kommunen.

Innløsning gjennomføres deretter ved at bortfesteren overle

verer skjøtet til festeren, mot betaling av innløsningssummen. Med mindre partene har avtalt noe annet, er det festeren som må dekke kostnadene som innløsningen fører med seg. Dette inkluderer kommunens gebyrer i forbindelse med fradelingen, samt gebyrer til Kartverket i forbindelse med hjemmelsoverføringen. Kommunens gebyrer fastsettes av den enkelte kommune, mens gebyrene til kartverket i hovedsak består av dokumentavgift (2,5 prosent av innløsningssummen) og tinglysningsgebyr (per i dag kr. 525,-).

  1. Hva er den største utfordringen ved innløsning av festetomt?

En utfordring for festere som ønsker å innløse sin festetomt, er at det kan være vanskelig å orientere seg i regelverket. Verken festekontrakten eller tomtefesteloven kan leses alene, men utfyller hverandre og må leses i sammenheng.

For øvrig opplever mange fastsettingen av innløsningssummen som en utfordring. Reglene er kompliserte, og vi ser at det ofte kan være vanskelig for fester å forstå om bortfester har anledning til å kreve den innløsningssummen som fester blir møtt med. Blant annet kan det være vanskelig for fester å ta stilling til bortfesters utsagn om råtomteverdi. Dersom partene ikke blir enige om vilkårene for innløsning, må tvisten avgjøres ved skjønn (en form for rettergang).

Det kan tilføyes at festeren ikke er bundet til å gjennomføre innløsningen, dersom skjønnet fastsetter en innløsningssum som festeren synes er for høy. I så fall har festeren fire uker på å frafalle innløsningskravet.

(Ill. foto: iStockphoto.com).