Hvorfor skattereglene for salg av egen bolig bør endres

Bestemmelsen i skatteloven § 9-3 sier at gevinst ved salg av bolig er skattefri om boligen er eid i minimum ett år og brukt av eier som egen bolig (hjem) i minst ett av de to siste årene før realisasjon. Realisasjon er som regel tidspunktet for når avtale om salg blir inngått. 

Formålet med regelen er at en boligeier skal kunne selge sitt hjem og kjøpe seg en tilsvarende bolig med samme standard. Hensynet til mobilitet i befolkningen tilsier at en ikke skal bli skattlagt for å flytte. (Hva med dokumentavgift? red.anm.) 

Utfordringen er at utformingen av skatteloven § 9-3 legger til rette for skattefritak av store verdier, som burde blitt beskattet. Samtidig som alminnelige boligeiere, som burde vært omfattet av bestemmelsen, faller utenfor og skattlegges. 

Kort om regelen

Gevinst er verdistigningen i eiertiden. Det er to objektive vilkår om eiertid og botid som må være oppfylt for at gevinsten skal være skattefri; altså at boligen er eid i minimum ett år og brukt av eier som egen bolig i minst ett av de to siste årene. Eier blir fortsatt ansett for å bo i boligen dersom han på grunn av helse, jobb eller utdanning må bo et annet sted, såkalte brukshindringer. 

De som faller utenfor

De aller fleste selger og kjøper egen bolig i samme tidsrom. Men det kan tenkes flere tilfeller hvor det ikke er praktisk å selge boligen innen et år etter utflytting. Da skattlegges gevinsten. Folk selger sjelden hus, men når de gjør det handler det gjerne om store verdier. Det er flere som har fått ubehagelige opplevelser.  

• En huseier blir forelsket og flytter inn i en annens bolig som samboer. Det er vanskelig å vite om et forhold vil vare, så huseieren selger ikke huset sitt. Det er ikke alltid naturlig å ta opp slike saker det første året av et samboerskap. Huseier risikerer å bli skattlagt for gevinsten ved salg av sin egen bolig. 

• Et ektepar arver et hus fra en avdød tante på en annen kant av landet, som de ønsker å flytte til. Huset krever omfattende vedlikehold, det er mye reising, så de bor i huset mens vedlikeholdet pågår. Det tar halvannet år før huset er innflytningsklart. De oppfyller ikke lenger kravet til botid i sitt opprinnelige hjem hvor de har bodd i 15 år. 

• Et medlem ønsket å flytte fra byen og ut på landet, men var usikker på hvor på landet. Han ønsket derfor å leie for å se om han trivdes, og avvente salget av boligen i byen. Vil han trives i bygden? Kanskje nabobygden? Sikkerheten han har ved å kunne flytte tilbake til byen risikerer han å bli skattlagt for. For øvrig vil salgsomkostninger i seg selv være en god grunn til å avvente et boligsalg, til man er sikker på at man ønsker å selge. 

• Et par ønsket å flytte fra en grisgrendt kommune, men lav omsetning av boliger gjorde at de ikke fikk solgt innen ettårsfristen. En utfordring i distriktene er få interesserte kjøpere og lang salgstid. Boligselger må stadig ned i pris, desto lenger tid som går. 

• Leietaker som ikke vil flytte. Det er tilfeller hvor utfordring med avvikling av leieforhold i tidligere egen bolig har medført at salg har blitt utsatt og gevinsten skattlagt. En utkastelsesprosess kan ta opptil to måneder å gjennomføre.  

• En familie drar på jordomseiling. Etter ett år er de drittlei hverandre og velger å skille lag. Når felles bolig skal selges blir gevinsten skattlagt. Jordomseiling er ingen brukshindring. 

Dette er reelle eksempler. Folk som har bodd i sin egen bolig i en årrekke må likevel betale store summer i gevinstbeskatning. Reglene om brukshindring er ment å fange opp livets eventualiteter, men treffer åpenbart ikke godt nok.  

I motsatt tilfelle, om boligeier er bevisst reglene, vil de kunne oppleves som unødvendig tvang til å selge sin eiendom, med de komplikasjonene det innebærer. 

Eksempel på gevinstberegning

Sentral enebolig som for 15 år siden ble verdsatt til 1,2 millioner kroner. Områdeutvikling og boligprisvekst gjør at den er verdsatt til 8 millioner kroner i dag. Gevinsten utgjør 6,8 millioner kroner, hvor en skatt på 22 prosent utgjør cirka 1,5 millioner kroner. 

De som ikke burde vært omfattet

Hensynet til nøytralitet og effektivitet i skatteretten tilsier at skatteregler bør utformes slik at de ikke påvirker folks adferd, og hindrer adferd som er samfunnsøkonomisk uheldig. Skatteloven § 9-3 legger opp til storstilt tilpasning, hvor store verdier fullt lovlig unntas beskatning. 

Det typiske eksempelet er salg av utleiebolig. Før eier selger, bor han selv ett år i boligen og unngår skatt. Dette er i strid med formålet med § 9-3 og innebærer ofte en uhensiktsmessig bruk av boligmassen. En leietaker må flytte og utleiers opprinnelige hjem står tomt. Eventuelt blir familien splittet når mor eller far bor ett år i utleieleiligheten. 

Flere er av den oppfatning at det er tilstrekkelig å foreta en adresseendring, for å oppfylle botid. Det er feil. Det er reelt bosted, at man faktisk bor der, som er avgjørende. Men det blir sjelden oppdaget når det er vanskelig å bevise og kontroller nærmest fraværende. I slike tilfeller blir utleieboligen stående tom i et år før salg.  

Skatteloven § 9-3 er derfor samfunnsøkonomisk ugunstig ved at det nærmest oppfordres til tilpasning som medfører at det ikke skattes, boliger blir stående tomme, hindrer effektiv omsetning, leietakere må flytte og at det er kostbart og tidkrevende eventuelt å kontrollere.   

Et annet eksempel hvor bestemmelsen får anvendelse i strid med formålet er ved såkalt flipping av boliger, hvor personer kjøper en bolig og bor i den mens den pusses opp. På samme måte som om dette var deres tiltenkte hjem, unngår de skatt på gevinst ved salg etter et år med oppussing. Her er et eksempel på en som fikk mellom 40 og 50 millioner skattefritt etter en slik manøver.  

Verken utleier eller boligflipper har eget hjem som formål ved erverv av boligen. Til tross for dette skattlegges ikke gevinsten. Dette til tross for at pengene ikke investeres i en ny egen bolig. Det er verken i tråd med formålet til bestemmelsen, og heller ikke særlig samfunnsøkonomisk gunstig.  

Skatteutvalgets forslag

Skatteutvalget adresserte i NOU 2022: 20 ulempe ved gunstige tilpasningsmuligheter ved salg av bolig. De kom også med forslag om en botidsmodell. Forslaget er at skatten skal beregnes ut fra hvor mye boligeier hadde bodd i boligen i løpet de siste fem årene før salg.  

Lovutvalgets forslag vil gjøre det mindre attraktivt å tilpasse seg reglene, og er egnet til å hindre uønsket tilpasning. Utfordringen med forslaget er at det ikke tar hensyn til de som burde vært omfattet, men som faller utenfor i dag. Dersom en bolig er ervervet til bruk som fast bopel, og salg av boligen skal finansiere ny fast bopel, er det uheldig om 20 eller 40 prosent av gevinsten skattlegges. Les for øvrig vårt høringssvar her. 

Les mer: Skatteutvalget vil ha nye regler for skatt på boligsalg

Hva er alternativet?

Det finnes flere alternative innretninger som i større grad ivaretar formålet til skatteloven § 9-3, og hvor man unngår uheldige tilpasninger. Vi kan se til andre land, eller tilbake i vår egen historie. 

Dagens regler ble innført i 1987. Frem til da hadde vi blant annet en regel om betinget skattefritak. Betingelsen for skattefritak var at boligselger reinvesterte den skattepliktige gevinsten i et nytt hjem, som måtte tas i bruk innen fire år etter utgangen av året den tidligere boligen ble solgt.  

Krav om betinget skattefritak ble også tatt til følge selv om selger ikke hadde bebodd den solgte boligen, så lenge det kunne vises til at den ble ervervet til bruk som fast bopel. Det avgjørende var altså skatteyters subjektive grunner for kjøpet av den solgte boligen.   

Reglene om betinget skattefritak er ikke ulike de gjeldende svenske skattereglene hvor man kan utsette beskatningen om man selger og kjøper til eget boligformål. Også i Danmark er boligselgeres formål med kjøpet avgjørende for om gevinsten er skattefri.  

Om du før 1987, ikke skulle reinvestere gevinsten i ny egen bolig, var gevinsten først helt skattefri om du hadde eid boligen i minst ti år og bodd i den i fem av de siste ti årene. Om eier- eller botiden var kortere, ble gevinsten skattlagt forholdsmessig.  

Les mer: Skattefritt salg av egen bolig før 1987

Konklusjon

Konklusjonen er at skatteloven § 9-3 rammer straffer lovlydige huseiere og premierer kjeltringer og boligflippere. Regelen er samfunnsøkonomisk ugunstig og bidrar til økt ulikhet. Formuen i boligmarkedet er et resultat av felles innsats, og bør tilfalle fellesskapet på en rettferdig måte. Dagens situasjon er uholdbar og vi bør se til 80-tallet eller våre naboland for inspirasjon.