Hvorfor har vi en vanskelig husleiesituasjon?

Norges Bank hevet i dag styringsrenten med ytterligere 0,5 prosentpoeng. Det har blitt vesentlig dyrere å eie bolig de seneste årene, og rentehevningen forsterker dette bildet.

Dyrere renovasjon og andre kommunale avgifter, eiendomsskatt, strømpriser ute av kontroll, stadig stigende rente og en endring i konsumprisindeksen på 6,8 prosent fra juli 2021 til juli 2022 er bare noen av forholdene som kan nevnes. En helt ordinær indeksregulering av en husleie på kr 10 000,- fra juli 2021 til juli 2022 vil gi en ny leiepris på ca. kr 10 680,-.

At utleieprisene stiger er derfor overhodet ikke overraskende. Boligutleie blir lite attraktivt om det ikke gir en fornuftig gevinst, og utleier har stadig måttet kalkulere inn nye og høyere utgifter. Husleier fastsatt for tre år siden har ikke tatt høyde for den økonomiske situasjonen vi har i Norge i dag i sine kalkyler, og det er da naturlig at flere utleiere enn normalt benytter seg av muligheten til regulering til «gjengs leie».

Les mer: Ikke gjør feil ved leieprisøkning.

Når de løpende kostnadene knyttet til det å eie fast eiendom stadig stiger, blir det også mindre attraktivt å eie. En betydelig del av utleiemarkedet i Norge består av private som eier en ekstra leilighet, en hybel eller en sekundærbolig. Høyere formuesskatt på sekundærbolig og høyt egenkapitalkrav for kjøp av sekundærboliger i Oslo har gjort det mindre gunstig å eie sekundærboliger. Fersk statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at det nå er 9 339 færre sekundærboliger i Norge enn for tre år siden. Dette kan tyde på at utleier rett og slett gir opp og selger, og det som tidligere var utleieboliger blir kanskje ordinære boliger. Det er i alle fall helt åpenbart at det faktum at vi har nesten 10 000 færre sekundærboliger i Norge enn vi hadde for tre år siden påvirker utbudet av leieobjekter.

Er revisjon av husleieloven en løsning? 

Det fremgår av Hurdalsplattformen at regjeringen vil vurdere Husleieloven som forbrukerlov og sikre leietakere mer stabile leieforhold. Arbeiderpartiet gikk til valg med ønske om å revidere husleieloven med mål om å styrke leietakere sine rettigheter, og at det skal bli enklere å føre tilsyn og kontroll hos utleiere.

Som interesseorganisasjon for boligeiere, og dermed mange utleiere, vil vi minne om at både leietakeres og utleieres rettigheter nasjonalt er styrket vesentlig ved at Husleietvistutvalget fra 1. september 2021 er landsdekkende førsteinstans for utleietvister. Verktøyet regjeringen kan bruke er å gjøre klageadgangen til Husleietvistutvalget allment kjent.

Les mer: Vil sikre at alle får rask og rimelig hjelp i husleiekonflikter.  

Vi ønsker en god balanse mellom utleier og leietakers rettigheter og plikter i utleieforhold, men vi vil advare mot løsninger som gjør det mindre attraktivt for private å leie ut, ved at kravene til å drive utleie blir for vanskelige å møte, eller ved at sikkerheten ift. vanskelige leietakere blir svekket, for eksempel når utleieobjektet er en del av utleiers bolig.

På samme måte som stigende løpende kostnader ved det å eie bolig gjør det mindre attraktivt å eie og leie ut, kan en forskyvning av rettigheter i favør av leietakere gjøre at færre private finner det attraktivt å drive utleie. 

Vi har tidligere fremholdt at et arbeid opp mot husleieloven må ta inn over seg at mange utleiere også er vanlige familier som uten en utleiemulighet lett ville stå utenfor boligmarkedet. Mange utleiere leier ut en del av sin egen bolig, nettopp for å kunne finansiere kjøpet av boligen. I takt med økende boligpriser og kostnader ved det å eie har dette blitt en vanligere finansieringsmodell, som for mange er nødvendig for å sikre tilgang til boligmarkedet. 

Er mer profesjonalisert utleie en løsning?

Det blir stadig tatt opp at utleiemarkedet roper etter profesjonalisering. En profesjonalisering av leiemarkedet vil nødvendigvis på sikt måtte føre til at færre private leier ut, mens vi får flere og større profesjonelle aktører. Vi er på ingen måte overbevist om at såkalt profesjonalisert utleie vil gagne andre enn de store aktørene innen utleie.

I løpet av et år har vi tallrike samtaler og e-postutvekslinger med medlemmer om innkreving og regulering av husleie.

Under pandemien fikk vi en rekke bekreftelser på at private «uprofesjonelle» utleiere ga utsettelse, eller avskrev husleie fra leietakere som var i en vanskelig økonomisk situasjon. På samme måte opplever vi svært ofte at utleiere leier ut til priser langt under markedsleie, og at husleier oppreguleres til lavere beløp enn det utleier med husleieloven i hånd kunne krevd.

Hovedgrunnen til dette er etter vår oppfatning at mange private utleiere ikke har en utelukkende økonomisk motivasjon bak sin utleievirksomhet. Vi snakker ofte med utleiere som er opptatt av å beholde gode leietakere som er ryddige og betaler punktlig. De vil derfor heller la leietaker beholde dagens leiepris enn å øke denne betraktelig, slik det i disse dager vil være anledning til i mange leieforhold. På samme måte har mange private utleiere en oppfatning av leietakers økonomiske bæreevne, som ofte fører til at utleier viser tilbakeholdenhet med å øke husleien for mye.

En profesjonalisering av leiemarkedet vil muligens kunne føre til at en del formelle forhold blir noe bedre ivaretatt enn de blir i enkelte leieforhold i dag, men vil en profesjonalisering av utleiesektoren gagne leietaker?

Vi tror at store profesjonelle utleieaktører i langt større grad vil legge sine husleier opp mot markedsleie enn det mange private utleiere gjør i dag. Dette er bare en antakelse, men om den er rett vil en profesjonalisering av utleiesektoren bare føre at det å leie bolig blir enda dyrere.