Hvorfor bør du ha husordensregler i tillegg til husleiekontrakten?

Det er helt avgjørende med en nøye utfylt skriftlig kontrakt som er signert av begge parter før et leieforhold starter. Dette er noe de aller fleste gjør. Langt færre utarbeider egne husordensregler til bruk i leieforholdet.

Tekst: Vidar Heimset – vidar@boligmentoren.no

Det er mange grunner til at gjennomtenkt og individuelt tilpasset sett husordensregler vil være verdifullt for deg som utleier.

Plikter som utleier

Istedenfor å ta utgangspunkt i leietakers plikter i leieforholdet kan de være naturlig å ta utgangspunkt i dine plikter som utleier. Etter husleielovens § 5-2 første ledd er det i utgangspunktet utleiers plikt å opprettholde ro og orden på eiendommen.

Husordensregler må utarbeides for de individuelle utleienhetene, ikke som standardregler for alle typer utleieboliger.

Det er lett å tenke seg at for eksempel fester, bråk, oppussingsarbeid, dyrehold og røyking kan bli til ubehag og sjenanse for naboene til leietaker, om det ikke finnes klare forhåndsfastsatte regler å forholde seg til når det gjelder dette.

Videre ser vi til stadighet at det er behov for regulering av forhold som for mange fremstår som selvsagte. Eksempler vil her typisk være at søppelposer skal kastes i søppeldunk og ikke legges i gangen utenfor leiligheten, at det alltid skal stå et minimum av varme på om vinteren selv om leietaker er på ferie, og at leietaker plikter å holde port eller felles inngangsdør låst.

Hva kan stå i husordensreglene?

Som medlem i BoligMentoren kan du fritt laste ned vår mal for husordensregler i leieforhold på medlemssidene.

Rådet vi alltid gir utleiere som kontakter oss i forbindelse med utarbeidelse av husordensregler, er at de må tenke på den konkrete leiligheten og de konkrete forholdene i dette leieforholdet. En god mal er et godt utgangspunkt, men gode husordensregler forutsetter at du har tenkt gjennom hva som er viktig å ivareta i dette konkrete leieforholdet.

Et viktig spørsmål før du begynner på utarbeidelsen av husordensregler, er om det foreligger andre husordensregler eller retningslinjer for det aktuelle leieobjektet, det kan være ordensregler i sameier, branninstruks, avtaler om vask av fellesarealer eller bruk av felles vaskerom. Alle slike dokumenter bør forelegges leietaker i forbindelse med inngåelse av husleiekontrakt.

Konkrete og detaljerte regler

Husleielovens § 5-2 andre ledd sier at leietaker «plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden».

Det er en smakssak hvilke plikter/ordensregler som skal inntas i husleiekontrakten, og hvilke som skal inntas i husordensreglene.

Et vanlig utgangspunkt i husordensregler vil være at leietaker plikter å sørge for godt renhold og god orden i egen bolig. Dette bør så følges av regler om renhold av eventuelt fellesareal. Husordensreglene bør være så konkrete og detaljerte som mulig. Er det søppelhenting på tirsdag, og det kreves at søppelspannet må flyttes fra A til B for å bli tømt? Da bør det skrives i husordensreglene at leietaker plikter å flytte søppelspannet til B for tømming tirsdag og returnere dette til A så snart som mulig etter tømming.

Husordensreglene bør også inneholde en regel om når det skal være ro, og at det skal varsles om fester i forveien. At det skal være ro mellom klokken 23 og 07 er en vanlig og rimelig regel. Videre kan det være smart å gjøre leietaker oppmerksom på at hyppig festing og festing på unormale tidspunkter, vil kunne utgjøre et brudd på leiekontrakten.

Dyrehold, rot og røyking

Som utleier kan du som et klart utgangspunkt forby dyrehold dersom du ønsker dette. Vær imidlertid klar over at husleieloven sier at leietaker kan holde dyr «dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen». Gode grunner vil her være at leietaker trenger en førerhund eller at det av psykososiale grunner er positivt for leietaker å ha et dyr.

Røyking er et av punktene det for mange er viktig å ha med i husordensreglene.

Røyking er et tema som forblir viktig å regulere. Røyking kan skade leieobjektet, forverre vedlikeholdssituasjonen, og potensielt gjøre det vanskeligere å få leid ut i fremtiden. Du kan som utleier forby røyking, men som vi kommer tilbake til nedenfor, er det viktig at leietaker leser og signerer på dette forbudet forut for inngåelse av leiekontrakt, slik at forbudet er avtalt og ikke bare ensidig pålagt.

Plassering av sykler, annet sportsutstyr og utstyr til barn, utstyr som det typisk vil være dårlig plass til i en liten leilighet, er en gjenganger som klagepunkt for utleiere. Klare regler er viktig for å unngå generelt rot i bygningen og klager fra naboer. Videre vil det ofte av hensyn til brann og rømning være viktig at slike forhold er godt regulert.

Kan leietaker henge opp bilder og vegghengt TV etter eget ønske, eller male kjøkkenet rosa om ånden og arbeidslysten kommer over ham? Når det gjelder vegger og oppussing varierer det stort fra huseier til huseier hva som oppleves som akseptabelt og ønskelig. Nettopp derfor bør du tenke godt gjennom hva som er viktig for deg, og ikke bare hva andre har foreslått når du lager husordensregler for ditt leieforhold.

Skal reglene stå i husleiekontrakten eller i et eget regelsett?

Det er en smakssak hvilke plikter/ordensregler som skal inntas i husleiekontrakten, og hvilke som skal inntas i husordensreglene.

Husordensreglene bør gis til leietaker sammen med husleiekontrakten.

BoligMentoren har inntatt det standpunkt at husleiekontrakten bør være mest mulig oversiktlig og forståelig for partene, og vår gratis husleiekontrakt er derfor kortere og mindre ordrik enn flere andre husleiekontraktsmaler en kan få tak i. I forlengelsen av dette er det vår oppfatning at begge parter i et leieforhold er best tjent med at regler om orden, oppførsel og praktiske plikter i leieforholdet samles i et eget dokument.

Det er viktig at et slikt eget dokument med husordensregler leveres leietaker sammen med husleiekontrakten, og at disse dokumentene gjennomgås i fellesskap og signeres før oppstart av leieforholdet. Slik blir husordensreglene en naturlig en del av avtalen mellom deg og leietaker, og ikke bare et pålegg fra din side, som de typisk vil være ved at husordensreglene sendes leietaker etter innflytting, eller ligger på dørmatten når leietaker låser seg inn første gang. Husordensreglene bør alltid være et naturlig vedlegg til husleiekontrakten.

Et godt samspill mellom husleiekontrakt og husordensregler, hvor leietaker aksepterer betingelsene i begge dokumenter før leieforholdets oppstart, vil være en god forsikring med tanke på leieforholdets videre forløp.

Det er en trygghet for begge parter med både husleiekontrakt og husordensregler.