Hvordan lykkes du
med å være utleier?

Tekst: Helene Aarnes og Vidar Heimset – post@boligmentoren.no

Det viktigste å huske på når du leier ut bolig, er å ha en skriftlig kontrakt som er signert av begge parter før leieforholdet starter, bruk BoligMentorens kontrakt og gjerne også vår mal for husordensregler. Dette gjelder også når du leier ut til en du stoler på, kjenner godt, er i familie med e.l. Dersom det skulle oppstå en tvist blir det svært vanskelig å bevise hva som egentlig er avtalt hvis du ikke har et skriftlig dokument å vise til. Som utleier bør du være nøye under utfylling av kontrakten.

Viktige punkter i husleiekontrakt

Det er mange viktige punkter å regulere i en husleieavtale, blant annet størrelsen på leien, hva som er inkludert i leien, oppsigelsestiden og ikke minst tvangsfravikelse. Tenk også på om det er spesielle forhold ved ditt utleieobjekt som bør omtales i avtalen, for eksempel boder leietaker ikke skal benytte eller vedlikehold som stiller særlige krav til leietaker.

Et godt råd er å sette opp leiekontrakten slik at leietaker må betale første husleie og depositum forskuddsvis, altså slik at disse beløpene er på konto før nøkkel utleveres. Vi i BoligMentoren blir jevnlig kontaktet av medlemmer som først oppdager at leietaker er betalingsudyktig etter at vedkommende har flyttet inn i leiligheten.

Her kan du gratis laste ned BoligMentorens husleiekontrakt.

Hva slags leieavtaler kan du inngå?

Når det gjelder type leieavtale, finnes det to hovedtyper. Det er tidsbestemte og tidsubestemte. Tidsubestemte avtaler løper inntil de sies opp av en av partene jf. husleielovens § 9-1.

Tidsbestemte avtaler har en fast løpetid, denne kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år jf. husleielovens § 9-3, og avtalen opphører uten oppsigelse når opphørstidspunktet kommer. Tidsbestemte avtaler kan ikke sies opp i leieperioden. Ønsker du en kombinasjon, er dette også mulig. I praksis er det mange som har en tidsbestemt avtale hvor en eller begge parter er gitt oppsigelsesrett eller rett til å fornye leieavtalen ved utløp av tidsperioden.

Hvorfor viktig med depositum

BoligMentoren anbefaler som hovedregel at det avtales depositum tilsvarende tre måneders leie som sikkerhet for krav etter leieavtalen. Det kan ikke avtales større beløp enn seks måneders leie jf. husleielovens § 3-5.

Avtale om depositum bør fremgå av husleiekontrakten. Deponering skal skje ved at beløpet settes inn på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår. Spør om depositumskonto i banken, depositumet skal under ingen omstendighet betales inn på en konto som tilhører deg.

Når det gjelder bankgaranti er dette likestilt med depositum i loven, og det er de samme regler som gjelder. Det finnes i dag en rekke garantier gitt av for eksempel arbeidsgivere, NAV og ulike finansinstitusjoner, og ikke alle er like gode. Før du aksepterer garanti i stedet for depositum bør du være sikker på at garantien dekker det samme som depositum etter husleieloven gjør. Kontakt oss dersom du er usikker.

Når leietaker misligholder sine plikter

Ikke si ja til en depositumsgaranti før du vet at garantien gir en nær tilsvarende dekning som depositum etter husleieloven gjør.

Hvis leietakeren misligholder sine plikter i leieperioden er det flere ulike misligholdssanksjoner som kan tas i bruk. For det første kan utleier kreve at forholdet rettes. Har leietakeren skadet leiligheten, kan utleier kreve at skadene utbedres for leietakers regning. Er husleie ikke betalt, kan utleier kreve betaling.

For det andre kan misligholdet gi grunnlag for oppsigelse, eller i graverende tilfeller gi utleier rett til heve avtalen og kreve fraflytting straks. Heving krever at leietakerens mislighold er vesentlig, jf. husleielovens § 9-9, og det kan i mange tilfeller være diskutabelt om et forhold kvalifiserer til heving eller «bare» oppsigelse. Vi anbefaler derfor normalt utleiere å være tilbakeholdne med å bruke heving som sanksjon.

For det tredje kan leietakeren pådra seg et erstatningsansvar etter husleielovens § 5-8. Dette forutsetter at utleier har lidd et økonomisk tap som følge av at leietakeren ikke har oppfylt sine plikter i leieforholdet.

Det er til sist viktig å huske at leietaker etter endt leieforhold, oppsigelse eller heving av leieforholdet ikke nødvendigvis flytter frivillig. I en del tilfeller kan du få behov for bistand fra namsmannen for å få leietaker ut av leiligheten. Klausul om utkastelse er lagt inn i husleiekontrakten til BoligMentoren.

Behandling av utleiesaker

Bruk av misligholdsanksjoner kan selvsagt også føre til en konflikt med leietaker. Slike konflikter kan i enkelte områder av landet behandles hos Husleietvistutvalget (HTU) eller for øvrig i Forliksrådet.

Bli medlem