Det er ikke uvanlig at det oppstår tvister om eiendomsgrenser. Nedenfor skal det gis en orientering om sentrale temaer ved fastsettelse av grenser mellom eiendommer.

Tekst: Harald O. Sletner – Partner | Advokat (H) Dalan Advokatfirma DA

Som grunneier eller eiendomsutvikler vil du ofte ha behov for å avklare eiendommens grenser. Dette bl.a. for å avgjøre hvor og hvordan tomten kan bebygges, hvor det kan legges avkjøring og avsettes areal til parkering osv. Det kan videre være at naboer (eller andre) benytter areal, eller planlegger tiltak, som kan være i strid med din bruk eller planer for tomten.

Den opprinnelige grensen

I dag opprettes nye tomter ved at det holdes en oppmålingsforretning. (Ill. foto: iStockphoto.com).

De fleste faste eiendommer har oppstått ved at de er fradelt fra en større eiendom. Det juridiske utgangspunkt for grensene vil være det som ble avtalt/fastsatt ved fradelingen. Tomtegrensene kan f.eks. være beskrevet i kjøpsavtalen eller at det vises til kartbilag eller en grensebeskrivelse i skylddelingsforretningen e.l.

I eldre grensebeskrivelser vises det ofte til grensemerker i form av «stor stein», «gjerde», «kors i berg» «sprekk i fjell» osv. Det kan by på store bevismessige utfordringer å gjenfinne slike grensepunkter.

I dag opprettes nye tomter ved at det holdes en oppmålingsforretning. Eldre betegnelser på slike oppmålinger er delingsforretninger eller skylddelingsforretninger. Ved en oppmålingsforretning skal grensene merkes i terrenget (offentlige grensemerker) og koordinatfestes i eiendommens matrikkel (de offentlig registrerte opplysninger om eiendommen). Moderne målebrev angis med GPS-koordinater, noe som gjør det enkelt å gjenfinne de ulike grensepunktene dersom merkene i terrenget skulle bli borte.

Hvis det er feil i oppmålingen, vil denne ikke være bindende. Det avgjørende er hva som ble avtalt eller på annen måte privatrettslig bestemt mellom partene ved fradelingen. Dette gjelder selv om oppmålingsforretningen er tinglyst, og selv om eiendommen er overdratt til nye eiere.

Endringer i den opprinnelige grensen

De fleste eiendommer er inntegnet på ulike offentlige kart. (Ill foto: Helene Aarnes)

Grenser kan ha endret seg siden eiendommen ble fradelt. Som et utgangspunkt vil grunneiere ha mulighet til å inngå avtaler om endringer i eiendomsgrensene. En avtale om endret grense mellom berørte grunneiere vil være bindende også for senere eiere av eiendommene. Endringer i forhold til den opprinnelige grensen kan også være bestemt ved dom, ekspropriasjon eller jordskifte. Det kan også oppstå grenseendringer etter reglene om hevd og alders tids bruk.

Dersom det kan bevises at den opprinnelige grensen senere er endret, vil det være den nye grensen som er bindende.

Nærmere om offentlige kartgrunnlag

De fleste eiendommer er inntegnet på ulike offentlige kart. Det være seg i Kartverkets eiendomskart eller i kommunale plankart, reguleringskart osv. Ofte vil kartene gi en riktig beskrivelse av eiendomsgrensene, men ikke alltid. At en grense er tegnet inn på et kart innebærer ikke – i seg selv – at den er juridisk bindende. Det vil imidlertid kunne ha stor bevismessig tyngde hvordan grensene er tegnet inn på de ulike kartene.

Nærmere om grensepåvisning og grensejustering

Artikkelforfatter Harald O. Sletner – Partner/Advokat (H) Dalan Advokatfirma DA. (Foto: Dalan).

Ved behov for å avklare eksisterende grenser kan det foretas en grensepåvisning. Dette innebærer at grensene måles opp på nytt med ny merking i terrenget og med registering av koordinater i matrikkelen. Slike oppmålinger foretas av kommunen. Det er en forutsetning for grensepåvisninger at det oppnås enighet om grensene. Dersom partene kommer til enighet, kan det noteres en «referanse» i matrikkelen om at partene har inngått avtale om grenseforløpet. En slik avtale er bindende og kan tinglyses.

Dersom det er enighet mellom de berørte parter kan kommunen også foreta mindre grensejusteringer for å gjøre eiendomsgrensene mer hensiktsmessige.

Hvis berørte grunneiere ikke kommer til enighet om grensen, vil ikke kommunen ha myndighet til å bestemme hvor grensen skal gå. For å avgjøre grensetvister må saken bringes inn til jordskifterett eller de ordinære domstoler.

Grensetvister

Tvister om eiendomsgrenser kan bringes inn til jordskifterett eller de ordinære domstoler. (Ill. foto: iStockphoto.com)

Tvister om eiendomsgrenser kan bringes inn til jordskifterett eller de ordinære domstoler (forliksråd, tingrett osv). Jordskifteretten er en særdomstol som behandler en rekke spørsmål knyttet til fast eiendom, både i landbruket og i urbane strøk. I og med at jordskifteretten har særlig kompetanse knyttet til fast eiendom, herunder fastsettelse av eiendomsgrenser, velger de fleste å benytte jordskifterett når det er tvist om eiendomsgrenser.

En klar fordel med å velge jordskifterett fremfor de ordinære domstoler, er at jordskifteretten «fullfører» saken. Dette ved at jordskifteretten – etter å ha fastsatt hvor grensen går – avmerker grensen i terrenget, koordinatfester den og legger den inn i kart. Avslutningsvis sørger jordskifteretten også for at grensen blir ført i matrikkelen og tinglyst.

Kanskje du også liker disse