Hva slags eierform passer for deg?

Blant alle de ulike eierformene er det noen som gir deg både fri salgs- og utleierett. Andre igjen har strenge forholdsregler. Det behøver nødvendigvis ikke betyr at det ene er bedre enn det andre. Det kommer an på hva som er ditt behov.

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Hvordan finner du boligtypen som passer deg best? På markedet finnes det selveier-, andels-, aksje- og obligasjonsboliger. Hva er egentlig forskjellen, og hva lønner det seg å kjøpe?

Som boligkjøper er det viktig å vite forskjellen på de ulike eierformene, slik at du kan gjøre gode valg ved kjøp av bolig. Hva slags type det er, om det er leilighet, rekkehus eller enebolig, sier ingenting om eierformen. Det er fordeler og ulemper ved alle eierformer. Men det skal være trygt å kjøpe alle typer boliger, så lenge du sjekker at sameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet er drevet på en god måte. I denne utgavens tema vil vi gi dere en oversikt over de ulike eierformene og komme med råd om hva som er viktig å tenke på ved kjøp av bolig.

Selveier – frihet til å velge

I et eierseksjonssameie kan det være stor utskiftning av beboere, da alle seksjonseierne står fritt til å leie ut sin del som de selv ønsker.

Selveierbolig betyr at du eier hele boligen selv. Denne eierformen betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Det finnes to kategorier selveide boliger:

  1. Eneboliger og rekkehus hvor kjøper blir eier av bolig og tomt med eget gårds- og bruksnummer.
  2. Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen, og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget.

Kjøper du en eiet bolig på eget gårds- og bruksnummer eller en eierseksjon i et eierseksjonssameie, dokumenteres ditt eierskap ved at du får utstedt skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøtet tinglyses i grunnboken hos Kartverket i Hønefoss. I grunnboken blir også eventuelle panteheftelser på eiendommen registrert. Opplysningene i grunnboken er offentlige, slik at alle kan få vite hva som står om den enkelte eiendom der. Mot et gebyr kan alle også få kopi av tinglyste dokumenter.

Hvem bør kjøpe en selveierbolig?

– Med en selveierbolig har du stor fleksibilitet og full råderett over boligen så lenge råderetten utøves innenfor kommunens reguleringsplan og vedtekter i eventuell forening, og hensynet til naboene ivaretas. Kjøper du en seksjon i et eierseksjonssameie har du også full råderett over seksjonen din, som betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen fritt. Et eierseksjonssameie reguleres av eierseksjonsloven, slik at alle seksjonseiere er underlagt denne. I tillegg må en seksjonseier følge sameiets vedtekter og husordensregler, sier Pernille Ebbestad Holo, juridisk rådgiver hos BoligMentoren.

Hva er ulempene med en selveierbolig?

Kjøper du en andel i et borettslag, eies eiendommen av borettslaget, men du får enerett til å bruke en bestemt bolig.

– I et eierseksjonssameier kan det være stor utskiftning av beboere, da alle seksjonseierne står fritt til å leie ut sin del som de selv ønsker. Med AirBnB og lignende utleietjenester er det en del seksjonseiere som nå opplever at det stadig er nye leietakere i sameiet, forteller Ebbestad Holo, og fortsetter:

– Det er også viktig å være oppmerksom på at ved kjøp av en selveierbolig påløper det en dokumentavgift som er større jo dyrere boligen er. Dokumentavgiften utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen, sier hun videre.

Kontroller regnskap og årsberetning

Ved kjøp av eierseksjonsleilighet vil det være viktig å få opplyst fellesutgiftenes størrelse og hva de dekker.

– Du bør også kontrollere nøye siste årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år, i tillegg til utskrift av protokoll fra siste årsmøte i sameiet. Der kan det for eksempel fremgå om det er planlagt at fellesavgifter skal økes eller om sameiet planlegger å iverksette tiltak som kan påføre sameierne en utgift. Det vil gi en helhetlig oversikt overøkonomien i sameiet. Be også om å få se seksjonsbegjæringen, sier Ebbestad Holo.

Be om vedtektene

For flere eierformer er det viktig å sjekke bl.a. regnskapet før du velger å legge inn bud på boligen.

Det er også viktig å be om vedtektene for eierseksjonssameiet. Enkelte av bestemmelsene i eierseksjonsloven kan fravikes i vedtektene, slik at vedtektene kan inneholde rådighetsbegrensninger for fellesareal, biloppstillingsplass med mer.

– Kjøper du boligen gjennom megler, skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven. Frivillig salg av ferdig oppført bolig og eierseksjon reguleres av avhendingsloven, forteller Ebbestad Holo.

Borettslag gir begrenset utleie

En borettslagsleilighet er det samme som en andelsleilighet. Borettslagsbolig kan være leilighet, rekkehus, tomannsbolig, enebolig eller fritidsbolig. Borettslag kan organiseres som et frittstående borettslag, eller som et borettslag tilknyttet et boligbyggelag.

– Kjøper du en andel i et borettslag, eies eiendommen av borettslaget, men du får enerett til å bruke en bestemt bolig. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen, forteller Pernille Ebbestad Holo.

På grunn av at eier av borettslagsbolig ikke direkte eier leiligheten, blir eierne av andelen heller ikke direkte ansvarlige ovenfor borettslagets kreditorer. Borettslagets kreditorer må forholde seg til borettslaget, som er et selskap med begrenset ansvar. Dersom du kjøper en andel i et borettslag blir ditt eierskap registrert i Borettsregisteret, som føres av Kartverket i Ullensvang. I Borettsregisteret blir også eventuell pant på andelen notert. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler.

Kjøper betaler ingen dokumentavgift ved kjøp av borettslagsandel.

Forkjøpsrett

Forkjøpsrett i borettslag gjelder dersom det er bestemt i vedtektene, og innebærer at andre medlemmer i borettslaget eller boligbyggerlag har rett til og tre inn i høyeste bud på andelen som selges.

– For kjøpere av andel i borettslag betyr det at andre kan «snike i køen» og overta budet. For selgeren har ikke forkjøpsretten så stor betydning, da andelen blir solgt til høyeste bud uansett, forteller Ebbestad Holo.

Sjekk økonomien

Alle andelseiere i et borettslag betaler en del av felleskostnadene.

Alle andelseiere i et borettslag betaler en del av felleskostnadene. Be derfor om å få se borettslagets årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år før et eventuelt kjøp av andelsleilighet, slik at du vet hvor stor kostnad man må betale hver måned.

– Du bør også sette deg godt inn i protokollen fra siste årsmøte for å finne ut av om det er truffet noen vedtak som får betydning for borettslagets økonomi. For eksempel kan det være vedtatt at alle badene skal pusses opp, og da vil også felleskostnadene øke. Du bør også undersøke hvor stor fellesgjeld borettslaget har, og hvordan denne nedbetales hver måned, råder Ebbestad Holo.

Hva dekker felleskostnadene?

Felleskostnadene skal dekke de faste utgifter borettslaget har, for eksempel felles husforsikring, kostnad til forretningsfører, snørydding, offentlige avgifter og strøm til fellesareal. Felleskostnadene fordeles som regel ut fra boligens størrelse, som vil si at de største boligene betaler mer enn de minste.

«Aksjebolig» er døende

Aksjebolig er en døende eierform. Det er ikke lenger adgang til å etablere nye boligaksjeselskaper.

Eierformen «aksjebolig» ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig.

Ved å kjøpe en aksjebolig, blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrettsammen med de andre aksjonærene. Som regel kan aksjene (med tilhørende leierett til boligen) selges fritt for markedspris, men det kan være avtalte former for forkjøpsrett.

– Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du i utgangspunktet full råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven og boligaksjeselskapets vedtekter. Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser, forteller juridisk rådgiver Pernille Ebbestad Holo.

Før 1. juli 1960 kunne man fritt velge den ene eller annen form, men lov om borettslag fra 1960 gjorde borettslagsformen obligatorisk og dessuten gjaldt denne loven også delvis for boligaksjeselskapene.

– Aksjebolig er en døende eierform. Det er ikke lenger adgang til å etablere nye boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven, forteller Pernille Ebbestad Holo.

Salg av aksjeboliger reguleres som hovedregel av kjøpsloven, men det er vanlig å forutsette at reglene i avhendingsloven får anvendelse så langt de passer ved salg av aksjebolig.

Tomtefeste bør avvikles

BoligMentoren opplever at det er oppstår svært mange konflikter rundt festetomter. Ofte oppstår det spørsmål om tolkning av gamle festeavtaler, om festeren har rett til innløsning (kjøpe tomten), og om økning av festeavgiften.

– Etter vårt syn er en festekontrakt svært risikofylt for festeren, og vi mener hele tomtefesteinstituttet er utdatert og bør avvikles. Under følger en kort innføring i hva det betyr å kjøpe en bolig på festet tomt, sier juridisk rådgiver Pernille Ebbestad Holo.

Eier boligen – ikke tomten

BoligMentoren mener tomtefesteinstituttet er utdatert og bør avvikles.

En festetomt er en tomt som er leiet ut til den som bruker tomten. Den som eier tomten og den som leier tomten kalles henholdsvis bortfester og fester. Kjøper du en bolig på festet tomt blir du altså eier av boligen, men fester (leietager) av tomten boligen står på. Avtale om feste av tomt reguleres av tomtefesteloven.

Festeren betaler en årlig avgift til bortfester for leie av tomten. Når tomten bebygges blir festeren eier av bygningene på tomten, mens bortfester fremdeles eier tomten.

– Festeren har som hovedregel rett til fritt å kunne overdra festeretten og eventuelle bygninger til ny fester, men bortfester kan imidlertid ta forbehold om godkjenning av overdragelsen. Dersom bortfester har forbeholdt seg rett til å godkjenne overdragelse av festekontrakt til ny fester, kan han bare nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn, sier Pernille Ebbestad Holo.

Festekontrakt må leses grundig

Dersom du skal kjøpe bolig eller fritidsbolig på festet tomt, må du gjøre deg kjent med innholdet i festekontrakten. Festekontrakten vil som regel si noe om når festeforholdet løper ut, bortfesterens eventuelle forkjøpsrett, hva den årlige festeavgiften er og adgangen for bortfester til å regulere denne.

– I festeforhold til bolig- og fritidsformål har også reglene om innløsningssummens størrelse vært et omstridt tema. Per i dag er hovedregelen innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Men bortfester har rett til å kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedspris, sier Ebbestad Holo.

Festerens råderett på eiendommen
Selv om festeren kun leier tomten, følger det av tomtefesteloven at festeren har samme fysiske råderett over tomten som eieren har. Dette gjelder så fremt ikke annet er bestemt i festekontrakten.

– Full råderett over tomten betyr at festeren for eksempel kan plante, rydde og hugge trær på tomten, samt bygge innenfor reglene i plan- og bygningsloven, avslutter Ebbestad Holo.

Har du spørsmål rundt eierform og hva du bør velge – ta kontakt med BoligMentoren på tlf. 22 42 17 90 eller e-post: post@boligmentoren.no.