Hva skjer med boligen når du flytter på sykehjem? (Foto: iStock.com).

I vår advokathverdag får vi ofte spørsmål angående boligen når en eier flytter på sykehjem. I denne artikkelen vil vi prøve å gi svar på noen av de spørsmålene som går igjen.

Tekst: Senioradvokat Greta Skauge Garmann, Harris Advokatfirma – gsg@harris.no

Når en person får langtidsplass på sykehjem, flytter han eller hun fra boligen. Dersom det ikke allerede er andre beboere i boligen, f.eks. en ektefelle, vil boligen normalt sett bli stående tom. Mange vil i en slik situasjon vurdere om boligen skal beholdes, selges eller gis som forskudd på arv. Det er mange hensyn som spiller inn i en slik vurdering. Av den grunn er det viktig å vurdere hva som er mest hensiktsmessig for den enkelte. Kanskje er ikke eieren klar for å gi slipp på boligen. Andre vurderinger knytter seg til det økonomiske. Har sykehjemsbeboeren økonomi til å beholde boligen? Vil et salg innebære økt betaling til kommunen for sykehjemsoppholdet, eller er det skattemessige hensyn å ta?

Salg av boligen eller forskudd på arv

Salg av boligen kan være en god løsning i mange tilfeller, spesielt hvis boligen blir stående tom. Da slipper den som er på sykehjem å bekymre seg for eiendommen, og arvingene slipper å ha tilsyn eller sørge for løpende vedlikehold. Men, i tilfellene hvor det er aktuelt å selge boligen, må eieren være samtykkekompetent. Dersom det ikke er tilfelle, må de nærmeste søke om å få oppnevnt verge for å gjennomføre et salg. Statsforvalteren må også samtykke til at boligen selges. Alternativt kan en fremtidsfullmakt tas i bruk, dersom sykehjemsbeboeren har opprettet en fremtidsfullmakt som gir rett til salg.

Boligen kan alternativt gis i forskudd på arv eller som et gavesalg dersom det er ønskelig. Også i et slikt tilfelle må eier være samtykkekompetent. I tillegg er det viktig å vurdere om arveloven setter begrensninger for gaveoverdragelsen. Dersom beboeren f.eks. sitter i uskiftet bo, er det som utgangspunkt begrensede muligheter for å overføre boligen som gave.

Egenandel

Den som får langtidsplass på et alders- eller sykehjem, må betale egenandel for oppholdet til kommunen. Kommunen kan som utgangspunkt selv bestemme nivået på egenandelen, men må forholde seg til regelverket om egenandel for kommunale helse- og omsorgstjenester.

Personens inntekt danner grunnlag for vurderingen av hvor høy egenandelen blir. Det øvre tak på egenandelen er hva tjenesten koster. Kommunen skal ikke tjene penger på å drive sykehjem.

Egenandelen beregnes etter fradrag for et årlig fribeløp. For 2023 er fribeløpet kr 9 400. Kommunen kan kreve 75 % av inntektene til sykehjemsbeboeren inntil folketrygdens grunnbeløp. Av inntekter utover folketrygdens grunnbeløp betales inntil 85 %. Det skal gjøres fradrag i beregningen av vederlaget, dersom beboeren har hjemmeboende ektefelle.

For de fleste innebærer dette at egenandelen utgjør nærmere 85 % av all inntekt.

Vil eierskap til bolig innebære økt egenandel?

Egenandelen beregnes ut fra beboerens inntekt. Boligen vil derfor bare få betydning for egenandelen dersom den gir en inntekt. Formue gir ikke grunnlag for egenandel. Det betyr at dersom sykehjemsbeboeren beholder boligen, så vil ikke boligens verdi påvirke egenandelens størrelse. Når boligen selges, vil sykehjemsbeboeren motta salgssummen. Gevinsten fra et boligsalg er heller ingen inntekt. Det betyr at boligen kan selges, uten at kommunen beregner egenandel av salgsgevinsten.

Hvilken inntekt beregnes det egenandel av?

Det beregnes egenandel av pensjons-, arbeids-, nærings-, leie- og renteinntekt. Trygdeytelser og annen avkastning av formue, danner også grunnlag for beregning av egenandelen. Det gjøres fradrag for skatt, slik at det bare er nettoinntekten som danner grunnlag for beregningen.

Et salg av boligen kan derfor påvirke egenandelen, dersom salgssummen f.eks. settes på en bankkonto siden renteinntektene på bankkontoen øker inntektsgrunnlaget. I realiteten innebærer det at salgssummen knapt vil stige i verdi siden inntil 85 % av renteinntektene betales i egenandel til kommunen.

Boligsalget kan likevel være hensiktsmessig på grunn av sparte utgifter til boligen og vedlikeholdskostnadene.

Kan boligen fortsatt selges skattefritt?

Egen bolig kan selges skattefritt dersom eieren har eid boligen i minst ett år, og bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget. I utgangspunktet vil derfor det å flytte fra boligen innebære at eieren mister muligheten til å selge skattefritt når det er gått ett år.

For beboere på sykehjem kan salget likevel forbli skattefritt, dersom beboeren er forhindret fra å bruke boligen på grunn av helsemessige årsaker. Dette er omtalt som en brukshindring. Det er også et vilkår for brukshindringen at eieren ikke kjente til brukshindringen da boligen ble kjøpt.

I de aller fleste tilfeller kan derfor beboere på sykehjem selge boligen sin skattefritt, selv etter å ha bodd i lengre tid på sykehjem.

Vil boligen forbli primærboligen?

Primærboligen er den boligen der skattyter har sitt hjem ved årets utgang. Formuesverdien av primærbolig settes til 25 % av markedsverdi, mens formuesverdien av sekundærbolig settes til 100 % av beregnet markedsverdi i 2023 (95 % i 2022). For boliger verdt over 10 millioner kroner er det høyere prosentandel for primærbolig.

Når eieren flytter på sykehjem, er ikke eieren lenger bosatt i boligen. Det er likevel mulighet for å opprettholde boligen som primærbolig, dersom beboeren kan sannsynliggjøre at han/hun ikke kan bruke boligen som sitt hjem på grunn av forhold som vedkommende ikke har rådighet over. Sykehjemsplass av helsemessige årsaker er forhold som beboeren ikke råder over. Det innebærer at sykehjemsbeboeren fortsatt vil ha boligen som sin primærbolig. Husk likevel på at det forutsetter at boligen ikke leies ut. Ved utleie, vil boligen anses som sekundærbolig.

Vi anbefaler å kontrollere skattemelding for beboere på sykehjem. I noen tilfeller kan boligen automatisk bli endret til sekundærbolig på den forhåndsutfylte skattemeldingen når beboeren har flyttet på sykehjem. Dersom det ikke endres, kan det fort bety at beboeren må betale mer formuesskatt enn nødvendig.

Er det noe du lurer på, bare ta kontakt med senioradvokat Greta Skauge Garmann – gsg@harris.no.

Kanskje du også liker disse
Eldre ektepar signerer en fremtidsfullmakt. Den ene er fullmektig.
Inntil en samboerlov er på plass, anbefales det sterkt å opprette en samboeravtale. (Ill. foto: iStock.com).
Hva skjer med boligen når du flytter på sykehjem? (Foto: iStock.com).
Utgangspunktet i et ekteskap er at formue, herunder bolig, er felleseie som skal deles likt. Samboere med felles bolig, har rett på verdien av sin del av eierbrøken ved samlivsbrudd. (Foto: iStock.com).
Katt på fanget til eldre person. (Foto: iStock.com).