Hva må en kjøper tenke på ved tvangssalg?

Tvangssalg er tvunget salg av eiendom. Det er en kreditor som begjærer tvangssalget, og tingretten som avgjør at det skal gjennomføres. I et tvangssalg er det ikke en selger som frivillig selger eiendommen sin.

Tekst: Linda Sørfonn Moe – advokat, DalheimRasmussen

Bli medlem

Ved et tvangssalg blir det av retten oppnevnt en medhjelper, ofte en advokat, som skal gjennomføre salget. Når beslutningen om tvangssalg er tatt skal eiendommen selges på «vanlig måte» ved annonsering på blant annet finn.no, visninger og budrunde. For en kjøper kan det meste se likt ut som et vanlig salg, men det er likevel en del ulikheter. Så hva må en kjøper tenke på i forbindelse med et tvangssalg?

Undersøk eiendommen nøye

Artikkelforfatter, advokat Linda Sørfonn Moe, Dalheim Rasmussen. (Foto: Dalheim Rasmussen).

Som kjøper i tvangssalg er undersøkelsesplikten større enn ved vanlige eiendomskjøp. Ved et tvangssalg er det ikke et egenerklæringsskjema fra selger, og som regel er det bare vanlig takst å forholde seg til. Mangelvurderingen er annerledes ved tvangssalg, og for kjøper er vernet noe svakere enn ved vanlige kjøp. Mangelen må være vesentlig, og det må ha virket inn på kjøpet. Kjøper kan kreve prisavslag, men man kan ikke heve kjøpet i et tvangssalg. Det er derfor viktig at kjøper undersøker eiendommen nøye.

Overtar ikke gjeld

Mange kjøpere i tvangssalg lurer på om de kan bli ansvarlige for gjelden på huset de kjøper. Det blir de ikke. All gjeld på eiendommen slettes når skjøte blir tinglyst og eiendommen overdras til kjøper.

I noen tilfeller kan forkjøpsrett være aktuelt. Dersom tvangssalget gjelder oppløsning av et sameie, vil de andre sameierne ha forkjøpsrett til samme pris som høystbydende. I andre tilfeller vil det kunne være forkjøpsrett for eksempel i et borettslag.

Ved inngivelse av bud er det viktig å merke seg at budene er bindende i seks uker. Ved budgivning på borettslagsleiligheter er disse bindende i tre uker. Bakgrunnen for dette er at det skal være tilstrekkelig med tid for medhjelper og tingretten til å behandle saken, og for kreditorer og parter til å komme med merknader.

Les også: Ny samarbeidspartner; DalheimRasmussen Advokatfirma

Selges høystbydende

Som kjøper i tvangssalg overtar man eiendommen «slik den er». Det vil si at man ikke kan forvente at eiendommen er ryddet og vasket ut før overtakelse.

Eiendommer på tvangssalg skal selges til høystbydende. Det er opp til kreditoren som har begjært tvangssalget å vurdere om budet er høyt nok. Deretter er det tingretten som vurderer om budet skal aksepteres. Ettersom det er tingretten som avgjør om salget skal gjennomføres, har man ikke en vanlig kjøpekontrakt i tvangssalg. Istedenfor kjøpekontrakt mottar man en avgjørelse fra retten som viser at eiendommen er solgt. Kjøperen har da en frist på tre måneder til å betale kjøpesummen, regnet fra budet sendes inn til tingretten.

Betalingsfristen på tre måneder er viktig for kjøper å overholde. Dersom betalingsfristen ikke overholdes, vil det påløpe renter på kjøpesummen. Hvis kjøper ikke har betalt innen to uker, skal kjøpet heves av retten. Dersom dette skjer vil kjøperen kunne bli erstatningsansvarlig for tap. Det er altså viktig for en kjøper å merke seg betalingsfristen, og overholde denne.

Rydde selv

Som kjøper i tvangssalg overtar man eiendommen «slik den er». Det vil si at man ikke kan forvente at eiendommen er ryddet og vasket ut før overtakelse, og kjøper må eventuelt dekke utgiftene til dette. Overtakelse skjer vanligvis ved å hente nøklene hos medhjelper. Noen ganger kan man risikere at tidligere eier av eiendommen ikke flytter ut frivillig. Da kan det være nyttig for kjøper å vite at man kan begjære utkastelse ved hjelp av namsmannen, uten å måtte betale gebyr for dette.

Bli medlem

Ved et tvangssalg blir det av retten oppnevnt en medhjelper, ofte en advokat, som skal gjennomføre salget.