Hva krangler leietaker og utleier om?

Husleietvistutvalget (HTU) har i de senere år hatt en økning av antall saker som gjelder konflikter mellom utleiere og leietakere. BoligMentoren mottar også en god del spørsmål fra våre medlemmer som leier ut bolig. Vi ser at mange av sakene som våre medlemmer spør om, også er de sakene som er hyppigst representert i HTU.

Tekst: Silje Østgaard Ljøen – silje@boligmentoren.no

Bli medlem

Noe av det viktigste du kan gjøre som utleier er å skrive en kontrakt. BoligMentorens utleiekontrakt finner du på våre nettsider, eller ta kontakt.

Det inngås mange leiekontrakter i disse dager. En god og balansert kontrakt som regulerer leieforholdet kan i mange tilfeller være helt avgjørende for hva du som utleier kan kreve av leietaker dersom det oppstår uenighet f. eks. om skader og mangler ved utleieboligen.

I mange tilfeller opplever vi at både utleier og leietaker har begrenset med kunnskape om husleielovens regler, at mange benytter dårlige leiekontrakter, og at noen ikke har skriftlig kontrakt i det hele tatt. Vi i BoligMentoren anbefaler at kontraktene er tydelige og klare slik at det ikke oppstår tvil og uenighet om innholdet.

Vi har tatt en titt på de sakene som HTU har behandlet de siste årene, og det er særlig tre typer saker utleier og leietaker krangler mest om.

Erstatningskrav og slitasje

En stor del av sakene som HTU behandler er spørsmål om utleier kan kreve erstatning av leietaker etter avsluttet leieforhold for typisk skader eller mangler i utleieboligen.

Vanlig bruk av en bolig fører til slitasje, og normal slitasje kan ikke kreves erstattet når leieforholdet er over.

Først og fremst er det viktig å huske på at leietaker faktisk betaler for å bruke boligen. Vanlig bruk fører til slitasje, og normal slitasje kan ikke kreves erstattet når leieforholdet er over. Hvor omfattende slitasjen er, avhenger av hvem du leier ut til, hvor lenge vedkommende har bodd i utleieboligen og hva leieavtalen sier om vedlikehold. Du må tåle spikerhull i veggene, riper i parketten, slitasje på kjøkkeninnredning osv. Leier du ut til barnefamilier eller familier med husdyr, så vil det føre til noe større slitasje.

Det er slitasje ut over «vanlig» slitasje som gjør at utleier kan kreve erstatning fra leietaker. Denne grensen mellom hva som er vanlig og uvanlig slitasje, kan være vanskelig å trekke.

I en opphetet situasjon hvor leieforholdet har hatt en uheldig avslutning, er det ikke uvanlig at utleier gjør gjeldende et krav om erstatning for slitasje. Dette kravet er noen ganger ikke godt nok begrunnet. Vi ser at mange ikke helt forstår at for å kreve erstatning for slitasje, er det viktig å dokumentere kravet. I tillegg kan ikke det økonomiske kravet være høyere enn det som har vært nødvendig til reparasjon.

En enkel måte å unngå spørsmål rundt slitasje, skader osv. ved utflytting, er å gjennomgå boligen sammen både ved innflytting og utflytting.

Dokumenter tilstanden

Dokumenter tilstanden på utleieboligen nøye. Ta gjerne bilder. (Ill. foto iStockphoto.com).

Skal det fremsettes et krav om erstatning for slitasje, er det helt avgjørende at tilstanden til leieobjektet på overtakelsestidspunktet kan dokumenteres. Hvis leiligheten er helt ny, er det enkelt å gjøre denne vurderingen, mens det er vanskeligere å vurdere en gammel leilighet hvor det har vært flere leietakere og liten eller ingen oppussing. Hvis ikke tilstanden er dokumentert, vil resultatet av en tvist lett bli at utleier ikke har noe krav å komme med, siden feilen «allerede var i boligen».

Utleier og leietaker bør sammen gjennomføre en befaring av leieobjektet ved overtakelse. En bør da skrive ned funn om tilstanden, så begge parter vet om funnene. Det er viktig å ta bilder med et godt kamera, slik at det i ettertid vil være mulig å sammenligne bilder i en før/etter vurdering.

Den samme gjennomgangen bør også gjøres ved utflytting, med både notater og bilder. Husk at bevisbyrden ligger på den som krever erstatning, og protokoller utarbeidet i fellesskap, i tillegg til bilder, er gode beviser.

Depositum

Det er viktig å ha en egen depositumkonto. (Ill foto: Helene Aarnes).

En annen sakstype som har økt de siste årene er tvister om såkalte irregulære/ulovlige depositum. Irregulære depositum er beløp som enten er gitt som kontanter fra leietaker direkte til utleier, eller et beløp som er satt inn på utleiers private bankkonto og ikke på en egen depositumskonto. Husleieloven krever at depositumet skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Dersom depositumsbeløpet er satt inn på utleiers konto, kan leietaker kreve forsinkelsesrenter fra innbetalingsdato. Rentene kan beløpe seg til en mye større sum enn hva det koster å opprette en depositumskonto i en bank.

Oppsigelser

Et annet tilbakevendende tema er gyldigheten av en oppsigelse. Leietaker har et sterkt oppsigelsesvern etter husleieloven, og derfor er utleiers mulighet til å si opp en husleieavtale med leietaker meget begrenset. Dersom utleier skal si opp avtalen, må oppsigelsen være saklig og den må oppfylle husleielovens formkrav. Det betyr at oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Videre må det i oppsigelsen opplyses om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt, og videre må oppsigelsen opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper vedkommende sin rett til å bestride oppsigelsen, og at utleieren i så fall kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

En oppsigelse må være gyldig. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Hva som er saklig grunn til oppsigelse følger av husleieloven. Loven oppstiller helt konkrete forhold som er å anse som saklige, herunder utleiers (eller medlemmer av utleieres husstand) behov for å bruke boligen, dersom boligen skal rives eller bygges om, eller ved mislighold fra leietakers side. Husleieloven har videre en sekkebestemmelse som er ment til å fange opp de forhold som loven selv ikke nevner. Typiske tilfeller vil være at leietaker ikke har stilt med godkjent sikkerhet, at leietaker ikke betaler husleien eller regelmessig betaler etter forfall, at leietaker bryter ordensregler etc.

Husk at du som medlem i BoligMentoren har tilgang til vår husleiekontrakt og andre relevante dokumenter og maler til bruk i i husleieforholdet.

Bli medlem