Utgangspunktet er at «egen bolig» er den fysiske bygningen som utleier bor i. Men det er flere unntak, så før du går i gang med å leie ut bør du avklare om det er fra «egen bolig». (Foto: BoligMentoren).

Leieinntekter fra «egen bolig» er skattefri på nærmere vilkår i skatteloven § 7-2. Utgangspunktet er at «egen bolig» er den fysiske bygningen som utleier bor i. Men det er flere unntak fra dette utgangspunktet. Så før du går i gang med utleie ut bør du avklare om det er fra «egen bolig».

Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no

Om det står flere bygninger på eiendommen skal de i utgangspunktet vurderes hver for seg når det gjelder skatteplikt. Leieinntekter fra en annen bygning enn den utleier selv bor i er skattepliktig. Det er gjort unntak for våningshus på gårdsbruk og bygninger som har en såkalt «tjenende funksjon» til hovedbygningen.

Tjenende funksjon

Av Skatte ABC kan vi lese at en tjenende funksjon er en funksjon som hovedbygningen ikke selv kan tilby i tilstrekkelig omfang. Det er ikke alltid åpenbart om en bygning har en tjenende funksjon, og det er flere forhold som kan være relevante i vurderingen.

Eksempler på bygninger som kan ha en tjenende funksjon er garasjebygg, bod, uthus, anneks, brygger, båtnaust osv. Forutsetningene er at hovedhuset ikke kan tilby disse funksjonene i tilstrekkelig omfang. Det er også et vilkåre om at den tilliggende bygningen normalt vil følge med hovedbygningen ved et eventuelt salg.

Det følger videre av Skatte ABC at i tilfeller hvor den tilliggende bygningen har både tjenende og ikke-tjenende funksjoner, må det vurderes hvilket behov hovedbygningen har for den tilliggende bygningen. Den tjenende funksjonen må ha et så stort omfang, sett i forhold til den ikke-tjenende funksjonen, at den tilliggende bygningen totalt sett har karakter av å være en tjenende bygning til hovedbygningen.

Endrer karakter

Om den tilliggende bygningen endrer karakter slik at den tjenende funksjonen opphører, vil den som hovedregel ikke lenger anses som utleiers «egen bolig».

Et eksempel er et frittliggende bygg med bolig og garasje, som skulle dekke garasjebehov for hovedhuset. En slik bygning vil ikke opphøre å ha tjenende funksjon om den leies ut til garasjeformål, men om garasjen benyttes til annet formål, som verksted eller lager, har garasjen endret karakter, slik at den tjenende funksjonen nok er opphørt.

Et anneks vil typisk fungere som et gjesterom til hovedhuset og ha en tjenende funksjon. Ved utleie i kortere perioder, til sommergjester og andre, vil det fortsatt fungere som et gjesterom. Men om annekset leies ut på fulltid vil det derimot ikke lenger fungere som et gjesterom, og miste sin tjenende funksjon.

Én bygning flere seksjoner

Som hovedregel vil en ikke-seksjonert bygning karakteriseres som én bygning, ved vurderingen av om utleieinntektene er skattefrie. Utleie i en tomannsbolig vil typisk være skattefri selv om den består av to ulike boenheter. Men dersom bygget er seksjonert anses hver seksjon som en egen eiendom.

I unntakstilfeller kan utleiers «egen bolig» bestå av to eller flere seksjoner. Forutsetningen er at seksjonene både fremtrer og faktisk nyttes som én boenhet, eller at den ene seksjonen har tjenende funksjon for den andre.

Dersom bygningen består av tre eller flere selvstendige boenheter er det en flermannsbolig, og utleie i en flermannsbolig er alltid skattepliktig. Det følger av § 7-2 (3) at flermannsboliger ikke omfattes av skattefritaket for utleieinntekter.

Konkrete vurderinger

Det kan være vanskelig å vurdere hvorvidt en bygning eller seksjon oppfyller kravet til «egen bolig».

Relevante momenter vil være hvordan det fremstår rent bygningsmessig og sannsynliggjøring av den tjenende funksjonen. En enslig skatteyter kan kanskje ikke høres med å ha behov for tv-stue og ekstra gjesterom i kjelleren om vedkommende har stue og to soverom i hovedetasjen. Men for en stor familie vil dette kunne stille seg annerledes.

Skatteyters faktiske bruk av eiendommen har også relevans i forbindelse med et eventuelt skattepliktig salg, hvor flere av de samme vurderingsmomentene kan gjøre seg gjeldende.

Vi bistår våre medlemmer i spørsmål knyttet til skatt og utleie. Bli medlem i BoligMentoren! 

Les mer om regelverket i Skatte ABC.

Kanskje du også liker disse
Nærstående vil typisk være utleier nære familie. (Foto: iStock.com).
Mange utleiere har reisekostnader. (Ill. foto: iStock.com)
Viktig endring for de med felles lån i årets skattemelding. (Ill. foto: iStock.com).
I 2022 tok flere eiendomsbaroner med seg formuen og flyttet til Sveits pga gunstige skatteregler. Nå strammes utflyttingsskatten inn. (Ill. foto: iStock.com).
Skatt utleie (Foto: iStock.com).